Рынок недвижимости в России может столкнуться с чередой дефолтов девелоперов

Российский рынок жилья вступает в сложный период, а отрасль в ближайшие годы может ждать ряд дефолтов среди застройщиков. К такому выводу пришли участники вебинара рейтингового агентства «Эксперт РА», пишут «Известия».

Льготная ипотека сокращается, рассрочка теряет популярность, а объем выдачи кредитов упал почти вдвое к аналогичному периоду прошлого года. Цены новостроек в 1,55-1,65 раза выше, чем на вторичном рынке, поскольку застройщики закладывают в стоимость расходы на субсидирование ставки, маркетинг и рассрочки. При перепродаже владелец получает на 20-30% меньше.

Девелоперы винят в проблемах жесткую денежно-кредитную политику (ДКП) Банка России, однако эксперты считают иначе. «Не рынок недвижимости в заложниках у жесткой ДКП, а ДКП в заложниках у рынка. Поведение его игроков во многом обеспечивает высокую ключевую ставку на длительный срок», – заявил руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.

По его словам, реклама застройщиков строится на тезисе о постоянном росте цен и подогревает инфляционные ожидания. Граждане уходят с депозитов и берут кредиты не только на ипотеку, но и на первоначальный взнос, ремонт и мебель. Для ЦБ это повод держать ставку двузначной. Кроме того, субсидирование ставок по выданным кредитам обходится бюджету примерно в 2 трлн рублей в год, а дефицит Минфин покрывает через ОФЗ под 16-17% годовых.

Старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко отмечает снижение рентабельности публичных девелоперов из-за роста процентных расходов. Компании уже просят банки реструктурировать долги, взятые два-три года назад на покупку земли. Если ставка останется двузначной, в 2026-2027 годах возможна череда дефолтов и уход средних и крупных игроков

Господдержка также исказила сам продукт. Застройщики массово строили инвестиционные однокомнатные квартиры и студии по 15-20 кв. м, а доля многокомнатного жилья сократилась. Такие комплексы рискуют стать проблемными районами и создали навес неликвидного жилья. Эксперты прогнозируют рост роли государства – банкротящиеся компании могут передавать госбанкам или «Дом.pф», а Фонд реновации уже стал крупнейшим застройщиком страны.

Одним из первых кандидатов на комплексную реструктуризацию уже называли «Самолет». Накануне девелопер перенес выкуп облигаций серии БО-П05 с 9 на 11 ноября из-за технических проблем, а акции в ходе торговой сессии вторника упали более чем на 12%, до 287 рублей на минимуме. В мае компания допустила первый технический дефолт по бондам, а в конце сентября вновь задержала выплаты, затем попала под санкции Евросоюза, а гендиректор Анна Акиньшина объявила об уходе. В начале октября рейтинговые агентства НКР и АКРА снизили рейтинги компании до BBB.ru и BBB(RU) с негативным прогнозом.

В Сбербанке на прошлой неделе вновь отметили, что принципиально договорились по комплексной программе улучшения финансового положения компании. А в конце октября первый зампред ВТБ Дмитрий Пьянов говорил о том, что компания может стать первой, к которой применят комплексное соглашение о санации.

Ранее аналитики НРА сообщили, что публичные девелоперы, вероятнее всего, не будут платить дивиденды в 2027 году. Чистый долг «Самолета» превышает EBITDA в 3,6 раза, а убыток компании в первом полугодии 2026 года составил 22,3 млрд рублей. С января по сентябрь индекс недвижимости потерял 37%.

^{Фото на обложке: Andrii Yalanskyi/Shutterstock}