Банки стали чаще отказывать застройщикам в кредитах на покупку земли для строительства

В последние месяцы крупные банки стали чаще отказывать застройщикам в кредитах на покупку земли под строительство жилья. Об этом сообщает РБК со ссылкой на двух консультантов на рынке жилой недвижимости и собеседника в крупном застройщике.

Сейчас банки стали внимательнее и дольше анализировать финансовую модель каждого проекта, заявил один из источников. По словам другого собеседника, если проект не соответствует критериям банка, то кредитная организация может предложить менее выгодные условия или вообще отказать в кредите. Он также отметил, что для банков одним из важных показателей стал уровень обеспеченности кредита будущими ожидаемыми поступлениями.

При этом несмотря на то, что банки больше внимания стали уделять оценке проектов и заемщиков, о системном ужесточении условий для рынка говорить нельзя, заявляет директор по управлению капиталом девелопера «Колди» Юлия Щедрина. По ее словам, все зависит от банка, параметров проекта и структуры сделки.

«Девелоперы с проработанными продуктами и прозрачной финансовой моделью продолжают успешно привлекать кредиты. С отказами сталкиваются компании, которые не могут обосновать финансовую логику инициативы, реалистичные сроки реализации и предоставить подтвержденные градостроительные параметры», — пояснила Щедрина.

В апреле текущего года ЦБ ввел новый подход к резервированию кредитов на строительство многоквартирных домов. Новая методика расчета распространяется на кредиты, выданные на всех этапах проекта. Банки будут уделять особое внимание соблюдению графиков согласования градостроительной и проектной документации, строительству, продажам и погашению долга.

Эти изменения должны вступить в силу с октября 2027 года, но банки начали готовится заранее, пояснили источники РБК. По этой же причине кредитные организации стали ужесточать требования к коэффициенту покрытия долга (LLCR), заявил консультант. Они обращают внимание на собственное участие застройщиков в проекте в виде вложений, залогов, регрессов на действующий бизнес или иных форм обеспечения, отметил собеседник.

По ег словам, схема «0/100», когда сначала по кредиту не платишь ничего, а потом вносишь всю сумму, сейчас практически не работает.

Еще одной причиной снижения одобрений кредитов, которая влияет на оценку рисков, стало падение продаж в течение 2026 года. Помимо этого, пересмотр критериев мог быть связан с ухудшением экономики многих проектов, отмечает один из консультантов РБК. Так, при долгом согласовании проектной документации увеличиваются сроки проекта, а также накопленный процентный долг.

О том, что Сбербанк видит риски, связанные с вводом нового жилья, которое в меньшей степени покрыто счетами эскроу, ранее говорил зампред госбанка Тарас Скворцов. По его словам, сейчас у застройщиков не получается закрывать кредиты, получая деньги с эскроу-счетов после ввода жилья. Это связано с тем, что доля эскроу-счетов по завершающимся проектам меньше, чем была год или полгода назад. В пресс-службе «Сбера» уточнили, что рынок сейчас адаптируется к текущему уровню спроса.

Аппетит банков к новому риску снижается, заявляет управляющий директор рейтингов
финансовых институтов НРА Константин Бородулин. Кредитные организации будут смещать свое внимание на работу с текущими портфелями, считает директор департамента инвестиций и земельных активов Ricci Петр Виноградов.

Увеличение отказов застройщикам также связан с тем, что платежеспособный спрос на недвижимость «низок как никогда», заявил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «Это опять же связано с высокими ипотечными ставками, ужесточившимися требованиями к заемщикам — физическим лицам по ипотечным кредитам и неадекватной стоимостью недвижимости», — заявил он.

Изменение подходов банков к кредитованию застройщиков скажется на условиях ипотеки, на сокращении ипотечных программ, а также может привести к ужесточению банками оценки заемщиков, предполагает Бородулин.

При этом сдержанная кредитная политика со стороны банков может привести к общему дефициту жилья, считает управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ Лаура Кузнецова. Также это снизит количество новых проектов, что скажется и на ценах на недвижимость, заявил директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков.

^{Фото на обложке: Екатерина Невская}