Как мошенники обманули Ларису Долину с квартирой и какое решение вынес суд

Квартира Ларисы Долиной в Хамовниках оказалась в центре длительного судебного спора и общественного внимания. Недвижимость, проданная в 2024 году за 112 млн рублей, по решению трёх инстанций была возвращена продавцу, а покупательнице отказали в компенсации. Суд признал, что Долина совершила сделку под влиянием мошенников, которые убедили её передать им деньги. Это решение привело к росту числа похожих исков и обсуждению новой тенденции на рынке — так называемого «эффекта Долиной».

16 декабря Верховный суд постановил оставить квартиру Полине Лурье, отказав в удовлетворении иска Долиной к покупательнице. Иск Лурье о выселении певицы из жилья, в свою очередь, был отправлен на новое рассмотрение. Разбираемся вместе с юристами в деталях этой истории, а также выясняем, можно ли защититься от мошенников и снизить риски при покупке жилья.

Квартира, ставшая центром громкого судебного спора, расположена в престижном районе Москвы — Хамовниках, в историческом доме с парадным входом и охраняемой территорией. Речь идет об апартаментах класса «люкс» площадью около 120–150 м² в здании советской эпохи с современной реновацией. Хамовники традиционно входят в топ-5 самых дорогих локаций столицы, где средняя стоимость квадратного метра составляет от 800 тысяч до 1,5 млн рублей, говорит заместитель директора АНО «Центр развития законодательства» Дмитрий Матюшенков.

Спрос на страхование от потери права на квартиру вырос в полтора раза

В августе 2024 года состоялась сделка купли-продажи этой квартиры между Долиной и 34-летней предпринимательницей Полиной Лурье, которая приобрела недвижимость за 112 млн рублей, напоминает Матюшенков. Однако после оплаты продавец отказалась передавать ключи, заявив, что стала жертвой мошенников и заключила «фиктивную сделку» по указанию якобы представителей спецслужб [1]. Вместо новоселья покупательница получила иск о признании сделки недействительной. К ноябрю 2025 года суды трех инстанций (Хамовнический суд, Мосгорсуд, Второй кассационный суд) вернули квартиру продавцу, но отказали покупательнице в компенсации. Таким образом, продавец осталась и с жильем, и без обязательств вернуть деньги, а покупательница — без квартиры и средств, уточняет Матюшенков.

Согласно материалам уголовного дела, преступники применили классическую схему с элементами социальной инженерии. Мошенники, представившись сотрудниками ФСБ и Росфинмониторинга, убедили продавца в том, что ее счета заморожены из-за подозрений в отмывании денег, и предложили «помочь» в проведении «спецоперации» по поимке преступников [2]. Для этого артистку убедили продать квартиру и перевести деньги на «оперативный счет». Наличные из банковской ячейки, куда были помещены средства от продажи, забрали курьеры — впоследствии осужденные по уголовному делу лица, получившие сроки до 7 лет. В конце декабря 2024 года правоохранительные органы задержали четверых злоумышленников, причастных к этой и двум аналогичным схемам.

По сути схемы, продавец заключает договор купли-продажи, получает от покупателя деньги и передаёт их мошенникам, находясь под их влиянием, объясняет управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит. После этого он обращается в суд с требованием признать сделку недействительной и вернуть ему квартиру. Покупателю при этом деньги не возвращаются: суды указывают, что эти средства уже утрачены и должны быть взысканы самим покупателем с мошенников в рамках уголовного дела. В результате покупатель лишается и денег, и квартиры, говорит Пустовит.

Юрист отмечают, что подобные решения становятся возможными из-за распространённой практики применения норм статей 177, 178, 179 и 167 Гражданского кодекса РФ. Формально в такой ситуации отсутствуют признаки, позволяющие признать договор недействительным: продавец понимал характер сделки, не находился в состоянии заблуждения относительно её последствий и не был введён в заблуждение покупателем.

При этом статья 167 ГК РФ прямо предусматривает двустороннюю реституцию: если сделка признаётся недействительной, суд должен вернуть обе стороны в первоначальное положение — то есть не только восстановить право собственности продавца, но и обязать его вернуть полученные деньги покупателю. На практике же суды не взыскивают средства с продавца, поскольку считают их утраченными из-за действий третьих лиц. Покупателю предлагают добиваться компенсации через уголовное дело, хотя реальное взыскание с мошенников зачастую невозможно, добавляет Пустовит.

Генпрокуратура поддержала запрет на сделки с недвижимостью за наличные

Эксперт подчёркивает, что в подобных ситуациях суды исходят из необходимости защитить продавца, признанного жертвой мошенников, однако в результате риски полностью ложатся на добросовестного покупателя.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций иск Долиной удовлетворили [3]. 3 декабря 2025 года ВС официально истребовал материалы дела из кассационной инстанции для проверки обоснованности предыдущих решений.

16 декабря коллегия ВС постановила сохранить право собственности на квартиру за Полиной Лурье [4]. Вместе с этим ВС отменил решения Хамовнического суда от 28 марта 2025 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 сентября и определение коллегии по гражданским делам второго кассационного суда общей юрисдикции от 27 ноября.

«Продавцу квартиры отказано в оспаривании сделок, право собственности на жилое помещение остается за покупателем. Дело в части требований выселения продавца направлено на новое рассмотрение, поскольку это связано с необходимостью установления и оценки ряда обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора дела в данной части», — заключил судья. Он также отметил, что мотивированное определение суда будет изготовлено 17 декабря.

25 декабря Мосгорсуд удовлетворил иск Лурье к Долиной и постановил выселить вторую из квартиры, указав, что решение суда вступает в силу немедленно [5].

Сейчас стоит ожидать финала этой истории, когда не только Росреестр возобновит право настоящего правообладателя объекта недвижимости, но и физически передаст объект недвижимости в ее руки по акту приема-передачи, после которого сделка будет фактически завершена успешно, указывает владелец агентства недвижимости Top Broker estate Лина Оболенская.

Судебные инстанции согласились с доводами продавца о том, что фактически она «не получала денег», поскольку средства сразу были переданы мошенникам, уточняет Матюшенков. На этом основании суды посчитали, что продавцу нечего возвращать покупателю, несмотря на то, что деньги были переданы по реальной сделке [6]. Проблема: юридически факт получения денег подтверждается договором и расписками, а дальнейшая судьба средств не влияет на обязанность продавца вернуть их покупателю при расторжении сделки.

Сделка была аннулирована как совершённая под влиянием обмана — но обман исходил от третьих лиц, а не от покупателя, подчеркивает Матюшенков. Суд счёл, что искажённая воля продавца делает договор недействительным. Проблема: традиционно в таких ситуациях применяется двусторонняя реституция — квартира возвращается продавцу, деньги возвращаются покупателю.

Суды пошли по необычной для российской практики схеме — применили одностороннюю реституцию, когда квартира возвращается продавцу, а покупатель остаётся без компенсации, указывает Матюшенков. Проблема: нормы ГК РФ (ст. 167) прямо предусматривают двустороннее восстановление сторон в первоначальное положение; решение судов фактически противоречит этому принципу.

Сам факт отмены Верховным судом неправосудных решений по этому делу и принятие судебного акта об отказе в удовлетворении первоначального иска Долиной вызывает удовлетворение, признается управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит. Опасения юристов сводились к тому, что суд лишь изменит судебные акты, добавив в виде последствий признания сделки двустороннюю реституцию, что было бы Соломоновым решением, одинаково плохим как для пострадавшей в этом деле Лурье, так и для правоприменения.

До истории с квартирой Ларисы Долиной аналогичные споры почти всегда решались по стандартной схеме: если суд признавал сделку недействительной, продавец обязан был вернуть покупателю полученные деньги, а покупатель — вернуть квартиру. То есть стороны приводились в исходное положение, как это и предусматривает Гражданский кодекс, говорит Матюшенков. В деле Долиной суд впервые фактически допустил иной вариант: квартира возвращена продавцу, а покупатель осталась без компенсации. Проблема: покупатель лишилась и денег, и недвижимости, что идёт вразрез с традиционной судебной практикой и принципом двусторонней реституции.

Решение по делу вызвало широкий общественный резонанс и спровоцировало рост числа аналогичных исков, добавляет Матюшенков. В течение 2025 года было зарегистрировано более 3000 дел о признании сделок недействительными по той же логике, что на 15–20% превышает показатели предыдущего года. Схема фактически стала массовой и распространилась уже не только на рынок квартир: первые случаи фиксируются и при продаже автомобилей, добавляет эксперт.

Ранее мошеннические схемы в основном были нацелены на пожилых людей, однако после истории с Долиной круг потенциальных пострадавших значительно расширился. Теперь под угрозой оказываются не только пенсионеры, но и молодые собственники, владельцы дорогой недвижимости и те, кто может заявить о «психологическом давлении» или внушаемости. Это создаёт почву для злоупотреблений: продавец теоретически может попытаться оспорить уже состоявшуюся сделку, сославшись на подобные обстоятельства, и потребовать вернуть себе квартиру задним числом, подчеркивает Матюшенков.

Судебные эксперты предупреждают, что решение первых инстанций формирует опасный прецедент, ставящий под сомнение безопасность вторичного рынка недвижимости, говорит Матюшенков. Теперь любой продавец может заявить, что стал жертвой мошенников, и добиться возврата квартиры без компенсации покупателю. Это подрывает устойчивость гражданского оборота и фактически нивелирует многолетние усилия правовой системы по защите добросовестных покупателей. По оценке специалистов, риски для участников рынка достигли критического уровня, резюмирует Матюшенков.

Очень важно, что Верховный суд, отменив судебные акты, принял решение по существу, не направляя дело на новое рассмотрение — это значит, что он усмотрел ошибочное применение судами норм материального права в этом деле, на что профессиональное сообщество указывало неоднократно. «Я надеюсь, что в определении суд даст квалификацию как заблуждению так и обмана в сделках ведомых продавцов, укажет на критерии заблуждения, которые позволяют признавать сделки недействительными», — указал управляющий партнер юридической фирмы a3 legal Антон Иванов.