Ипотека без первоначального взноса в 2026 году: можно ли взять и какие есть способы

Купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса в 2026 году возможно, но такие программы доступны не всем заемщикам. Банки обычно требуют оплатить часть стоимости недвижимости самостоятельно, а предложения с нулевым взносом часто предполагают залог другого жилья или дополнительные условия. Если собственных накоплений нет, для оплаты взноса можно использовать материнский капитал или государственную субсидию.

Разбираемся вместе с экспертом, какие варианты доступны покупателям новостроек и вторичного жилья, где можно оформить ипотеку без первоначального взноса и во сколько обойдется такой кредит.

В России можно оформить ипотеку без первоначального взноса, однако такие предложения встречаются значительно реже стандартных программ. Обычно банк требует дополнительное обеспечение, например залог недвижимости, которая уже находится в собственности заемщика или другого человека.

Первоначальный взнос — это часть стоимости жилья, которую покупатель оплачивает не за счет ипотечного кредита. Для банка наличие взноса снижает риск невозврата денег: если заемщик перестанет платить, кредитору будет проще погасить оставшийся долг по ипотеке за счет продажи квартиры, находящейся в залоге у банка

Поэтому чем меньше накоплений у покупателя, тем строже могут быть условия кредитования. Банки оценивают не только размер первоначального взноса, но и доходы заемщика, кредитную историю, долговую нагрузку и ликвидность приобретаемого жилья.

Дополнительно выдачу рискованных ипотечных кредитов ограничивает Банк России. С 1 октября 2026 года действуют макропруденциальные лимиты, в том числе для ипотеки на строящееся жилье с первоначальным взносом не более 20%. По данным регулятора, во втором квартале 2026 года доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом не более 20% составила всего 1% от выдач. Годом ранее показатель находился на уровне 5% [1].

При этом отсутствие личных накоплений еще не означает, что от покупки придется отказаться. Важно различать ипотеку с нулевым первоначальным взносом и ситуации, когда первоначальный взнос сохраняется, но оплачивается из других источников.

«За громкой рекламной формулировкой может стоять совсем другая финансовая конструкция: дополнительный кредит, удорожание квартиры, отсроченный платёж или залог уже имеющейся недвижимости», — говорит Анастасия Озеряненко, финансовый директор «ССП-консалт».

По словам эксперта, получить одобрение без собственных накоплений реально, но рассчитывать на него могут не все покупатели. Банк в любом случае проверит платежеспособность заемщика, а рекламные условия не гарантируют выдачу кредита. При этом даже положительное решение банка не означает, что ипотека будет комфортной для семейного бюджета.

«Важно различать возможность получить кредит и способность спокойно его обслуживать», — подчеркивает эксперт.

Существует несколько способов приобрести квартиру, не имея накоплений на первый взнос. Выбор зависит от того, есть ли у покупателя другая недвижимость, дети, право на государственную поддержку или возможность воспользоваться специальными условиями застройщика.

Один из основных способов получить кредит без первоначального взноса — предоставить банку в залог недвижимость, которая уже находится в собственности. Например, покупатель владеет квартирой стоимостью 10 млн рублей и хочет приобрести еще одну за 6 млн рублей. Он может обратиться в банк за кредитом под залог имеющегося жилья. Если оценочная стоимость квартиры и доходы заемщика соответствуют требованиям программы, кредитор может профинансировать покупку без внесения собственных средств. Однако наличие дорогой недвижимости не означает, что банк согласится выдать всю сумму ее стоимости.

«Оценочная стоимость объекта и доступная сумма кредита — не одно и то же: банк выдаёт только определённую долю от стоимости обеспечения», — объясняет Анастасия Озеряненко.

Допустим, банк готов предоставить не более 70% оценочной стоимости залога. Тогда под квартиру стоимостью 8 млн рублей можно получить максимум 5,6 млн рублей. Если новое жилье стоит 6 млн рублей, оставшиеся 400 тысяч рублей придется найти из других источников.

Размер финансирования в примере условный. Реальное соотношение суммы кредита и стоимости залога зависит от программы банка.

Основные условия ипотеки под залог недвижимости:

В некоторых программах залог может предоставить не только сам заемщик, но и родственник или другое третье лицо, если банк допускает такую сделку. Однако этот вариант связан с серьезными имущественными рисками. Если заемщик перестанет погашать задолженность, банк вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость в установленном законом порядке.

Особенно осторожно стоит относиться к оформлению кредита под залог квартиры родителей. Как отмечает Анастасия Озеряненко, собственник в таком случае предоставляет не формальное согласие на помощь, а имущество, которое может быть потеряно при неисполнении обязательств. При этом статус единственного жилья сам по себе не защищает недвижимость, переданную в ипотечный залог, от взыскания в предусмотренных законом случаях.

По словам эксперта, до оформления сделки всем участникам необходимо обсудить, кто будет погашать кредит при снижении доходов заемщика, есть ли у семьи финансовый резерв и насколько родственники готовы принять возможные последствия. После полного погашения кредита обременение с недвижимости снимают.

Как правильно закрыть ипотеку и снять обременение после погашения

Семьи с детьми могут направить материнский капитал на первоначальный взнос по ипотеке. Это один из способов приобрести жилье без предварительных накоплений, если размера государственной поддержки хватает на оплату установленного банком взноса.

По данным Социального фонда России, с 1 февраля 2026 года размер материнского капитала составляет [2]:

Направить материнский капитал на первоначальный взнос разрешается сразу после рождения или усыновления ребенка, не дожидаясь его трехлетия. Но наличие сертификата не гарантирует, что семье одобрят ипотеку без собственных средств.

«Материнским капиталом можно полностью оплатить первоначальный взнос, если доступной суммы хватает и банк не требует обязательной доплаты собственными средствами», — говорит Анастасия Озеряненко.

Например, квартира стоит 5 млн рублей, а банк требует внести 20% стоимости. Первоначальный взнос составит 1 млн рублей. Если у семьи есть только материнский капитал на первого ребенка в размере 728 921,9 рубля, самостоятельно придется доплатить еще 271 078,1 рубля. Если недостающую сумму семья планирует получить через потребительский кредит, необходимо учитывать платежи уже по двум обязательствам, предупреждает эксперт.

При использовании маткапитала действуют и требования к приобретаемой недвижимости. Жилье должно находиться в России, быть пригодным для постоянного проживания и не иметь статуса аварийного. Если семья покупает жилой дом, его часть или дом блокированной застройки, потребуется заключение межведомственной комиссии о пригодности объекта. Кроме того, приобретенное жилье необходимо оформить в общую собственность родителей и детей с определением долей.

Как оформить ипотеку с материнским капиталом:

Для распоряжения средствами потребуются сведения о сертификате, кредитном договоре, а при необходимости — договоре об ипотеке и приобретаемом объекте. Точный перечень зависит от сделки. Часть сведений СФР получает самостоятельно.

Подробнее о требованиях и документах можно узнать на официальном сайте Социального фонда [3].

Некоторые категории граждан могут использовать государственные жилищные субсидии для покупки недвижимости. В таком случае первоначальный взнос сохраняется, но его полностью или частично оплачивают средствами господдержки.

Один из примеров — федеральная программа обеспечения жильем молодых семей. Она предусматривает социальную выплату в размере не менее 30% расчетной стоимости жилья для семей без детей и не менее 35% для семей с детьми. Эти проценты рассчитываются не обязательно от цены выбранной квартиры, а от расчетной стоимости жилья по правилам программы.

Чтобы получить поддержку, семья должна соответствовать установленным требованиям. В частности, возраст каждого из супругов или единственного родителя не должен превышать 35 лет на дату, определяемую правилами программы. Кроме того, семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий и иметь возможность оплатить оставшуюся стоимость недвижимости.

Однако получить субсидию сразу после подачи заявления обычно не получится. Семьи включают в списки участников, а предоставление выплаты зависит от финансирования и очередности. Проверить условия участия и перечень документов можно в местной администрации.

Отдельные меры жилищной поддержки предусмотрены и для других категорий граждан, включая военнослужащих и участников региональных программ. Например, военнослужащие — участники накопительно-ипотечной системы могут использовать накопления на именном счете для приобретения жилья, в том числе в качестве первоначального взноса по военной ипотеке. Условия зависят от правил системы и выбранного банка.

В 2026 году семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года родился третий или последующий ребенок, могут получить до 450 тысяч рублей на погашение ипотечного кредита. Для получения выплаты необходимо иметь российское гражданство, действующий ипотечный кредит и соответствовать требованиям государственной программы поддержки многодетных семей. Однако направить эти деньги на первоначальный взнос нельзя. Выплата предназначена для погашения уже оформленной ипотеки.

По словам Анастасии Озеряненко, при использовании государственной поддержки важно учитывать не только право на субсидию, но и доступную сумму, требования к приобретаемому жилью и условия банка. Если государственных средств не хватает на первый взнос, разницу придется доплачивать самостоятельно.

Некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру в новостройке с небольшим первоначальным платежом или отсрочкой его внесения. В отдельных предложениях покупателю разрешают заключить договор без немедленной оплаты значительной части стоимости недвижимости. Однако рассрочка не является ипотекой без первоначального взноса. В этом случае покупатель заключает договор с застройщиком и оплачивает жилье по согласованному графику.

Например, компания может предложить внести часть стоимости квартиры через несколько месяцев, а оставшуюся сумму — после завершения строительства. Другой вариант предполагает, что покупатель сначала пользуется рассрочкой, а затем оформляет ипотеку для окончательного расчета. Последняя схема особенно рискованна, поскольку одобрение ипотеки в будущем не гарантировано.

На эту проблему обращал внимание и Банк России [4]. В марте 2026 года председатель регулятора Эльвира Набиуллина предупреждала, что при продаже жилья в рассрочку застройщики не проверяют кредитоспособность покупателей так, как банки. В результате человек может рассчитывать на ипотеку после окончания рассрочки, но столкнуться с отказом или неподъемным платежом.

«Поэтому первый вопрос продавцу: «За счёт чего я не плачу сейчас и сколько заплачу в итоге?» — говорит Анастасия Озеряненко.

Эксперт рекомендует выяснить, переносится ли первоначальный взнос на более поздний срок, когда необходимо внести оставшуюся сумму и какие финансовые обязательства возникают у покупателя при невозможности оформить ипотеку. Перед подписанием договора важно изучить график платежей, возможное изменение цены квартиры, штрафы за просрочку и порядок расторжения сделки.

Покупателям, у которых уже есть недвижимость, некоторые застройщики предлагают программу trade-in. Ее суть заключается в том, что имеющуюся квартиру продают, а вырученные средства направляют на покупку нового жилья.

В зависимости от условий программы застройщик или партнерское агентство помогает организовать продажу старой квартиры. В некоторых случаях покупателю предоставляют время на реализацию недвижимости, фиксируя условия приобретения новой.

Это не ипотека с нулевым первоначальным взносом, поскольку взнос все равно формируется за счет стоимости имеющегося имущества. Однако такой способ позволяет обойтись без предварительных денежных накоплений.

Главный риск связан со сроками продажи и возможным снижением цены старого жилья. Если квартиру не удастся реализовать за необходимую сумму, денег на первоначальный взнос может не хватить.

Еще один способ собрать первоначальный взнос без накоплений — получить финансовую помощь от родственников или работодателя. Например, родители могут подарить совершеннолетнему ребенку деньги на покупку квартиры. Если банк принимает такие средства и необходимые документы оформлены корректно, их можно использовать для первоначального взноса.

Некоторые работодатели также предлагают сотрудникам корпоративные жилищные программы, предусматривающие субсидии или другую финансовую поддержку.

Однако подаренные деньги необходимо отличать от средств, предоставленных с обязательством возврата. Во втором случае у покупателя возникает дополнительный долг, который важно учитывать при расчете семейного бюджета.

Если накоплений нет, покупатель может рассмотреть потребительский кредит для оплаты первоначального взноса. Например, взять деньги наличными, перечислить их в счет стоимости квартиры, а оставшуюся сумму оформить в ипотеку. Однако такая схема существенно увеличивает финансовые риски и может стать причиной отказа в ипотеке.

Банки проверяют кредитную историю заемщика и рассчитывают показатель долговой нагрузки (ПДН). Он отражает, какая часть дохода человека направляется на обслуживание кредитных обязательств. Если перед оформлением ипотеки взять потребительский кредит, долговая нагрузка увеличится. В результате банк может сократить одобренную сумму или отказаться выдавать ипотеку.

«Я бы рассматривала потребительский кредит на первоначальный взнос как рискованную схему, а не как простой способ решить вопрос с покупкой», — говорит Анастасия Озеряненко.

По словам эксперта, семьи иногда оформляют такой заем в расчете на будущую премию, продажу имущества или другой ожидаемый доход. Однако если деньги не поступят вовремя, временный долг превратится в постоянный второй платеж. Например, покупателю требуется 1,2 млн рублей на первоначальный взнос. Если взять эту сумму в потребительский кредит на пять лет под условные 25% годовых, ежемесячный платеж составит около 35,2 тысячи рублей. За пять лет заемщик выплатит примерно 2,11 млн рублей, из которых около 913 тысяч рублей составят проценты. При этом ипотеку также придется погашать каждый месяц. Если платеж по жилищному кредиту составляет 74 тысячи рублей, совокупная нагрузка по двум кредитам достигнет примерно 109 тысяч рублей ежемесячно в течение первых пяти лет.

Отдельные ограничения предусмотрены и ипотечным стандартом Банка России, действующим с 2025 года. В частности, банк не должен признавать собственными средствами заемщика деньги другого кредита, выданного тем же банком на приобретение того же объекта, если кредитору известно об этом при заключении ипотечного договора. Это не означает абсолютного запрета на любые заемные средства для первоначального взноса, но рассчитывать на возможность скрыть их происхождение не стоит.

Анастасия Озеряненко рекомендует оценивать такую схему исходя из неблагоприятного сценария: что произойдет, если обещанная премия не поступит, имущество не удастся продать, а размер дохода не увеличится. Если после покупки недвижимости семья не сможет обслуживать оба кредита без дополнительных заимствований, от такой схемы лучше отказаться.

Отсутствие первоначального взноса увеличивает сумму кредита, а вместе с ней — ежемесячный платеж и общую переплату банку. Чтобы оценить разницу, рассмотрим два сценария покупки квартиры стоимостью 6 млн рублей. В обоих случаях предположим, что банк предлагает одинаковую ставку 18% годовых на 20 лет. Первый покупатель оформляет кредит на полную стоимость квартиры, второй вносит 20% собственных средств — 1,2 млн рублей.

Расчет выполнен по аннуитетной схеме, без досрочного погашения, страховок, комиссий и других сопутствующих расходов. Процентная ставка условная. На практике ипотека без первоначального взноса может оформляться на иных условиях.

В первом сценарии ежемесячный платеж окажется примерно на 18,5 тысячи рублей выше. За 20 лет разница в переплате по процентам составит около 3,24 млн рублей. При этом заемщику с первоначальным взносом потребуется заранее накопить 1,2 млн рублей. Таким образом, покупка обойдется дешевле в части процентов, но потребует значительных средств на старте.

По словам Анастасии Озеряненко, сравнивать подобные варианты необходимо с учетом всей финансовой ситуации семьи. Пока покупатели копят на первый взнос, им, возможно, придется продолжать платить за аренду, а стоимость подходящего жилья может увеличиться. Поэтому само по себе ожидание не всегда оказывается более выгодным решением.

При этом эксперт рекомендует учитывать не только стоимость кредита, но и сопутствующие расходы: страхование, оценку недвижимости, оформление сделки, ремонт и переезд. Также важно сохранить резерв на непредвиденные ситуации.

Для предварительной оценки можно воспользоваться ипотечным калькулятором на сайте банка. В него необходимо внести стоимость недвижимости, первоначальный взнос, процентную ставку и срок кредита. При сравнении нескольких программ важно обращать внимание не только на ежемесячный платеж, но и на полную стоимость кредита. Она учитывает предусмотренные законодательством расходы, связанные с получением и обслуживанием займа. Окончательные параметры ипотеки банк рассчитает после рассмотрения заявки и проверки заемщика.

В 2026 году отдельные крупные российские банки предлагают программы, позволяющие приобрести жилье без первоначального взноса под залог уже имеющейся недвижимости. Такие предложения необходимо отличать от обычной ипотеки, при которой обеспечением выступает только приобретаемая квартира. Кроме того, некоторые банковские продукты представляют собой кредиты на любые цели под залог недвижимости, а не целевую ипотеку на покупку жилья.

Сбербанк. В перечне ипотечных продуктов банка представлена программа «Ипотека без первоначального взноса» [5]. Она предусматривает приобретение недвижимости под залог уже имеющейся квартиры или апартаментов. Размер финансирования и остальные параметры зависят от условий программы и результатов рассмотрения заявки.

Банк «Дом.рф». Программа «Под залог квартиры» позволяет получить кредит без первоначального взноса под залог существующей недвижимости [6]. Средства можно направить на покупку квартиры в новостройке, вторичного жилья и некоторых других объектов, а также на иные цели, не связанные с предпринимательством. Таким образом, этот продукт допускает более широкое использование средств, чем обычная целевая ипотека.

ВТБ. Банк предусматривает возможность оформления ипотечного кредита без первоначального взноса под залог уже имеющейся квартиры или готовых апартаментов [7]. Доступность конкретной программы и требования к обеспечению необходимо уточнять при подаче заявки.

Наличие программы без первоначального взноса не гарантирует, что банк выдаст кредит на полную стоимость выбранной недвижимости. Итоговая сумма зависит от стоимости залога, доходов заемщика, его кредитной истории и действующих ограничений. Перед подачей заявки стоит сравнить не только процентные ставки, но и максимальный размер кредита, требования к обеспечению, срок погашения, страхование и полную стоимость кредита.

Порядок оформления зависит от выбранной программы, но в большинстве случаев покупателю предстоит пройти несколько этапов.

Если для сделки используется материнский капитал или государственная субсидия, дополнительно потребуется оформить распоряжение соответствующими средствами в установленном порядке.

Среди основных причин отказа — недостаточный подтвержденный доход, высокая долговая нагрузка, просрочки по действующим кредитам, нестабильная занятость или несоответствие залоговой недвижимости требованиям банка.

По словам Анастасии Озеряненко, кредитор оценивает не только размер заработка, но и его устойчивость. Поэтому даже высокий доход не гарантирует одобрения, если значительная часть денег уже направляется на погашение других кредитов. При этом небольшой официальный доход не всегда означает автоматический отказ.

Важно, чтобы документы отражали реальные заработки заемщика. В марте 2026 года Верховный суд России рассмотрел дело гражданина, который при оформлении кредитов предоставил банку недостоверные сведения о доходах [8]. В результате суд оставил в силе решение об отказе в освобождении заемщика от соответствующих обязательств после банкротства.

Анастасия Озеряненко предупреждает, что сознательное искажение сведений о доходах или первоначальном взносе может иметь последствия далеко за пределами обычного отказа в ипотеке.

Однозначного ответа нет. При одинаковых условиях ипотека с первоначальным взносом обходится дешевле, поскольку заемщик берет меньшую сумму и платит меньше процентов. Однако накопление может занять несколько лет. За это время стоимость жилья способна увеличиться, а семье, которая арендует квартиру, придется продолжать ежемесячно оплачивать съемное жилье.

По словам Анастасии Озеряненко, решение зависит от того, сколько денег семья сможет откладывать каждый месяц, как долго придется копить и сколько за этот период уйдет на аренду. Если материнский капитал или субсидия позволяют оплатить первоначальный взнос без дополнительных долгов, а платеж по ипотеке остается посильным, покупка может быть разумной. Ожидание, напротив, оправданно, когда накопление позволяет отказаться от второго кредита, уменьшить будущую задолженность и сохранить финансовую подушку.

Что такое жилищный вклад и когда он появится в России

Проблемы с кредитной историей уменьшают вероятность одобрения ипотеки, особенно если заемщик не располагает первоначальным взносом. Банк учитывает наличие просрочек, текущую задолженность, стабильность дохода и другие обстоятельства. При этом кредитная история оценивается индивидуально, поэтому универсального запрета для всех заемщиков с прошлыми просрочками нет.

Анастасия Озеряненко рекомендует прежде всего пересмотреть действующие обязательства и предполагаемую стоимость покупки, а не пытаться получить одобрение любой ценой.

Если ранее человек проходил процедуру банкротства, банк также будет учитывать соответствующие сведения при оценке заявки.

Можно ли взять кредит или ипотеку после банкротства и как это сделать

Да, такая возможность существует в отдельных банковских программах, предусматривающих залог уже имеющейся недвижимости. Например, банк может предоставить кредит под залог квартиры, которой покупатель уже владеет, и разрешить направить полученные деньги на приобретение другого объекта на вторичном рынке. Однако при обычной ипотеке, когда залогом выступает только приобретаемая квартира, банк, как правило, требует первоначальный взнос.

Некоторые программы кредитования под залог имеющейся недвижимости позволяют приобрести не только квартиру, но и жилой дом с земельным участком. Возможность такой сделки зависит от требований кредитора к объекту, его юридическому статусу, состоянию и ликвидности. Если покупатель планирует использовать материнский капитал, необходимо дополнительно учитывать требования Социального фонда к пригодности дома для постоянного проживания.

Семейная ипотека в 2026 году предусматривает первоначальный взнос не менее 20% стоимости жилья. При этом для его оплаты разрешается использовать материнский капитал. Программа действует по ставке до 6% годовых для заемщиков, соответствующих установленным требованиям. Ее условия, включая категории семей и доступные виды жилья, необходимо проверять перед подачей заявки.

Если материнского капитала хватает на установленный взнос и банк не требует дополнительного участия собственными средствами, семье не придется предварительно накапливать эту сумму. В противном случае недостающую часть взноса необходимо оплатить из других допустимых источников.

Созаемщик может повысить вероятность одобрения кредита, если банк учитывает его доход при расчете платежеспособности. Это особенно актуально для покупателей, чей собственный доход недостаточен для получения необходимой суммы. Однако привлечение созаемщика не отменяет требования к первоначальному взносу. Кроме того, участники сделки совместно отвечают по кредитным обязательствам в соответствии с договором.

Созаемщик по ипотеке: кто может им стать и чем рискует

Отдельно существует так называемая донорская ипотека, когда к оформлению льготного кредита привлекают человека, соответствующего требованиям государственной программы. Однако такая конструкция не заменяет первоначальный взнос и связана с дополнительными правовыми и финансовыми рисками.

Что такое донорская ипотека, насколько это законно

Решение зависит от того, каким способом покупатель планирует финансировать сделку и насколько устойчивым будет его бюджет после приобретения жилья. По словам Анастасии Озеряненко, отсутствие накоплений само по себе не делает покупку ошибкой. Например, материнский капитал или жилищная субсидия могут позволить семье приобрести недвижимость без дополнительных долгов.

Однако ситуация меняется, если ради сделки необходимо одновременно оформлять несколько кредитов, закладывать жилье родственников или полностью расходовать финансовые резервы. Эксперт рекомендует заранее оценить, сможет ли семья продолжать откладывать деньги после оформления ипотеки. Если весь свободный доход будет уходить на обязательные платежи, любой непредвиденный расход может потребовать нового кредита.

«Собственная квартира должна добавлять семье устойчивости. Если ради неё приходится поставить под угрозу жильё родителей, отношения с близкими и весь будущий доход, стоит задуматься, какую именно безопасность мы приобретаем», — заключает Анастасия Озеряненко.

^{Фото на обложке: Hryshchyshen Serhii/Shutetrstock}