Что такое донорская ипотека, насколько это законно
Льготная ипотека в России доступна лишь определенным категориям граждан. К заемщикам предъявляются жесткие требования: наличие детей, определенной записи в трудовой книжке, или региона проживания — только это является основанием для снижения ставки. В ином случае придется платить по кредиту рыночную ставку. Но находчивые граждане стремятся привлечь к оформлению ипотеки созаемщика, обладающего привилегиями, так называемого «донора». Frank Media разбирали с экспертами, насколько эта схема законна.
Что такое донорская ипотека
Донорская ипотека — это кредит, который гражданин потенциально может оформить по договоренности с другим лицом, у которого есть право на льготы. В теории обладатель льготы и становится основным заемщиком по такому кредиту, так как банк принимает во внимание его преимущества и уменьшает ставку. Сам заемщик на льготы претендовать не может.
Как работает
Нужно учесть, что такой «ипотечный донор» возьмет на себя риски ипотеки. Ему также придется доказать банку платежеспособность и стабильно выплачивать проценты. Если у него возникнут проблемы, банк начнет начислять пени и штрафы — или даже подаст в суд.
Как заметила адвокат и член Адвокатской палаты Москвы Ирина Шеерман, схема не является отдельной программой, — скорее способом оформления ипотеки с господдержкой. Заемщик привлекает человека, который соответствует требованиям программы.
Кто может быть «ипотечным донором»
В первую очередь он должен подходить под критерии для заемщика. А именно:
- Возраст от 18 до 75 лет (на момент закрытия ипотеки).
- Хорошая кредитная история.
- Платежеспособность, постоянное место работы со стажем от одного года.
- Возможность внести первоначальный взнос.
Шеерман уточнила: «донором» может стать близкий родственник или знакомый. Законодательство не требует обязательного родства, главное — чтобы «донор» соответствовал условиям семейной ипотеки. Далее банк обращает внимание на основания для получения льгот. Нужно подтвердить наличие ребенка, если берется семейная ипотека.
Также юрист напомнил, когда у «донора» уже есть ипотека, оформленная после 23 декабря 2023 года, — он не сможет повторно взять льготный кредит.
Еще при выдаче такого кредита банки обращают внимание на благонадежность всех созаемщиков, заметил старший юрист a.t.Legal Илья Пасенко. Дополнительно проверяют кредитную историю участников сделки, их доход и состав имущества. Если в качестве «донора» выступает лицо с ребенком до шести лет, претендующее на льготную ипотеку, то банки также обращают внимание на соблюдение прав ребенка: будет ли он зарегистрирован в новом жилье, получит ли его родитель право собственности на ипотечное жилье.
Законна ли донорская ипотека
По мнению Ирины Шеерман, она не противоречит законодательству. Хотя такая схема прямо не предусмотрена в законах, участие «донора» не запрещено.
Основанием для оформления донорской ипотеки служат:
Многие банки даже имеют внутренние регламенты, в соответствии с которыми выдаются ипотечные займы с использованием подобной схемы, дополнил Пасенко. Однако самостоятельных правовых актов, которые бы регулировали конкретно донорскую ипотеку, — нет. Эксперт заметил, что донорство появилось как реакция на сложности с приобретением жилья.
Важно: «донор» обязан иметь регистрацию в жилье, полученному по семейной ипотеке [3].
Однако крупные банки не готовы оформлять донорскую ипотеку. В поддержке Совкомбанка и Россельхозбанка уточнили детали: ее можно открыть только если основным заемщиком будет «донор». Соответственно, владельцем имущества станет он. Отдельные банки вообще не допускают участие созаемщика в кредита — в их числе Т-банк.
Плюсы и минусы донорской ипотеки
Для заемщика есть преимущества в участии донора:
- Снижение ставки. Проценты станут более низкими, что сократит платежи и процентные расходы по кредиту.
- Больше шансов одобрения ипотеки. Шеерман уточняет, что высокий доход и хорошая кредитная история повысят вероятность выдачи кредита.
- Гибкость выбора донора. Им могут стать друг или коллега, добавила юрист.
Однако также стоит обратить внимание на подводные камни донорской ипотеки:
- Доля в недвижимости. Учитывая, что ипотека берется с созаемщиком, он вправе претендовать на часть имущества.
- Споры с «донором«. Он полноправный участник сделки и могут возникнуть споры по оформлению сделки, разделению долей и другим моментам.
- Тщательная проверка от банка. Он оценивает больше параметров платежеспособности у созаемщиков.
- Влияние на кредитную историю. Если «донор» перестанет платить, это негативно скажется на получение кредитов в будущем.
- Ограничения на использование льгот. Для первоначального взноса в донорской ипотеке нельзя использовать материнский капитал от заемщика, рассказывает Ирина Шеерман.
Риски донорской ипотеки
- Юридические последствия. Если банк расценит участие созаемщика фиктивным, то он подаст в суд на участников схемы.
- Отказ в ипотеке. Кредитная организация может отказать в донорской ипотеке, если сочтет ее детали подозрительными.
- Повышение кредитной нагрузки. Она учитывается банком при оформлении кредита с донором.
- Сложность выхода из ипотеки. В случае, когда донор решит выйти, потребуется рефинансировать кредит или подтвердить неплатежеспособность созаемщика, что увеличит ставку или влечет юидические последствия.
- Диверсификация рисков. Если «донор» не сможет платить — банк начнет взыскивать долг с созаемщика, добавила Шеерман.
- Случаи банкротства и смерти донора. Пасенко предостерег, что в таких ситуациях заемщик лишается доли в имуществе — вплоть до ее взыскания.
Альтернативы донорской ипотеке
В России действует несколько льготных ипотечных программ. Однако все они с ограниченным набором критериев.
- Военная ипотека. На нее могут претендовать контрактные военнослужащие. Ставка варьируется от 6% до 25%. Есть подпрограммы для военных с семьями, проценты закреплены на уровне 6%. Ее нельзя использовать для донорской ипотеки, так как она оформляется только на военнослужащего и его недвижимость.
- Сельская ипотека. Ее выдают для покупки или постройки недвижимости в селах. Максимальная ставка составляет 3%, размер до 6 млн рублей.
- Региональные программы. Кредит выдают на приобретение или постройку жилья под 2% в дальневосточных и северных субъектах страны. Ипотеку планируют выдавать до конца 2030 года.
Опять же, альтернативы подойдут не всем. Также есть более сложные варианты с иждивением или рентой. Как объяснил юрист Илья Пасенко, покупатель получает квартиру от собственника, но обязуется в течение условленного срока или до конца жизни такого собственника содержать его или уплачивать ежемесячные платежи.
Частые вопросы о донорской ипотеке: комментарии эксперта
Как банки борются с фиктивным созаемщичеством?
Фиктивное созаемщичество — это привлечение человека, который не собирается участвовать в выплатах. Адвокат Ирина Шеерман фиксирует усиление контроля со стороны банков в этой части.
Причины для подозрений:
- Отсутствие родства и совместного проживания.
- Дети, на основании которых оформляется семейная ипотека, не будут зарегистрированы в квартире.
- Отказ «донора» от своей доли в праве собственности.
- Резкое снижение дохода «донора» после оформления сделки.
Если что-то смущает кредитную организацию, рассказывают эксперт, есть три варианта действий:
- Банк откажет в ипотеке.
- Банк запросит дополнительные данные по созаемщикам, убедится в их намерениях и платежеспособности.
- Банк потребует заверить сделку нотариусом.
Старший юрист Илья Пасенко заметил, что банки в договоре уточняют взаимоотношения между созаемщиками, не допуская потери права собственности на предмет ипотеки для донора.
Какие документы проверяют при выдаче такой ипотеки?
Эксперты утверждают, что потребуются те же документы, что и для получения обычной ипотеки. В отдельных ситуациях потребуется подтвердить наличие детей до шести лет у «донора». Для донорской ипотеки банк устанавливает перечень бумаг индивидуально. Некоторые из них нужно заверить у нотариуса, напомнил Пасенко.
Может ли банк подать в суд?
Основанием для расторжения договора в судебном порядке является злоупотребление правом со стороны донора. Например, уточняет юрист, если созаемщик одновременно воспользовался льготой в нескольких банках или у сделки мнимый характер. В последнем случае банк должен доказать, что стороны не преследовали цель приобретения права собственности на предмет ипотеки и не планировали совместно гасить задолженность.
Донорская ипотека: главное
- Донорская ипотека — кредит с привлечением созаемщика, у которого есть льготы.
- Донором может быть лицо с правом на льготную ипотеку.
- Донорская ипотека законна, но банки вправе в ней отказать из-за высоких рисков.
- Кредит будет по сниженной ставке и при наличии «донора» выше шанс в его выдаче.
- Участие созаемщика повышает риски в выплатах ипотеки.