Созаемщик по ипотеке: кто может им стать и чем рискует
Средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 ноября 2025 года составила 8,24%. Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ до 16,5%, кредиты на жилье остаются почти недоступными для населения. Для упрощения процедуры получения есть опция получения кредита с созаемщиком.
Кто такой созаемщик по ипотеке
Созаемщик — это лицо, которое совместно с другим оформляет одну ипотеку. Он добровольно на это соглашается. Его привлекают для повышения вероятности одобрения сделки или увеличения размера кредита. Также он разделяет все риски ипотеки: если будут штрафы и пени, ему тоже их начислят.
Чем созаемщик отличается от поручителя
Поручитель дает гарантии банку, что заемщик будет выплачивать долг в срок и полном объеме. Если условия не будут соблюдены, поручитель сам вносит платежи. При этом просрочка у заемщика негативно скажется и на его кредитной истории.
Созаемщик: несет полную ответственность по ипотеке, выплачивает ее наравне с основным заемщиком в течение всего срока кредита.
Поручитель: контролирует выплаты заемщика, при необходимости сам их вносит.
Кто может быть созаемщиком по ипотеке
Ограничения по выбору созаемщика устанавливают банки исходя из условий кредита.
- Супруг/супруга. Он или она могут также претендовать на долю в имуществе, для которого берется ипотека. Как указала Ксения Зайцева, основатель и старший юрист юридического бюро «Принцип», супруги могут не быть созаемщиками, если предоставили на то нотариальный отказ или это прописано в брачном договоре.
- Близкие родственники. К ним предъявляются схожие к заемщику требования: не младше 18 лет, на момент полной выплаты кредита не старше 75 и платежеспособность.
- Друзья. Их привлечь сложнее — банк определяет условия привлечения в зависимости от кредита.
- Коллеги. Аналогично предыдущему пункту.
- Бизнес-партнеры. Помимо требований по кредиту, более строго рассмотрят платежеспособность.
Зайцева считает, что банку почти все равно кто платит ипотеку. Главное, что она должна оплачиваться в срок, — и это бремя лежит на всех созаемщиках. Но обычно берут тех, у кого есть льготы по кредитам.
Обязанности созаемщика по ипотеке
Так как созаемщик берет на себя ответственность, он должен выполнять определенные условия.
- Выплата кредита. Необходимо регулярно вносить платежи вместе с заемщиком, иначе банк начислит штрафы и пени.
- Соучастие в кредитной истории. Если возникают проблемы с выплатой — они скажутся на ней. И наоборот: стабильные транзакции ее улучшат.
- Соблюдение требований по договору. По нему он также несет ответственность за невыполнение требований.
- Контроль имущества. Созаемщик также выполняет обязательства по ипотечной недвижимости: платежи по ЖКХ, работа с документами и другие аспекты.
- Судебные обязательства. Если у банка возникнут претензии, созаемщик также будет привлечен к разбирательствам.
Во многом созаемщик выполняет те же условия, что и заемщик — все ключевые моменты указаны в договоре с кредитной организацией. Значительная часть прописана в №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1].
Права созаемщика по ипотеке
Равно с заемщиком у него есть возможности при оформлении ипотеки.
- Право собственности. Созаемщик по договору имеет в нем долю и может им распоряжаться — или от нее отказаться.
- Получение информации о кредите. Так как он его выплачивает, данные доступны наравне с заемщиком.
- Возможность рефинансирования. Причем в его процессе созаемщик может выйти из ипотеки.
- Кредитные каникулы. При соблюдении ряда условий (снижение или потеря дохода, участие в боевых действиях (СВО), проживание в районе ЧС) он может не выплачивать кредит некоторое время.
- Досрочное закрытие ипотеки. Созаемщик вправе платить больше установленного, чтобы быстрее разобраться с долгами.
- Налоговый вычет. Его можно получить исходя из тех выплат, который вносил созаемщик.
Риски созаемщика по ипотеке
Тем не менее, при помощи в выплатах кредита нужно учесть возможные проблемы:
- Платежеспособность созаемщика. Эксперт напоминает, что если партнер не сможет платить — его бремя перейдет созаемщику.
- Правовые нюансы. Как уточнил юрист, не все моменты прописаны в условиях. Если заемщик скончается при закрытии кредита — неизвестно кому перейдет долг, если нет наследников.
- Банкротство физлица. В таком случае могут возникнуть споры с банком за долю имущества.
- Финансовая нагрузка. Если созаемщик попробует оформить еще один кредит, банк будет учитывать его участие в другом.
- Сложности выхода. Ипотеку придется закрывать полностью, за исключением двух случаев — неплатежеспособности созаемщика и рефинансировании долга.
Какие документы нужны созаемщику по ипотеке
Обычно банки принимают те же бумаги, что и у заемщика. А именно:
- Заявление на оформление кредита.
- Паспорт (с пропиской в регионе, где берется ипотека).
- Второй документ удостоверения личности.
- Справка о доходах НДФЛ-2.
- Справка с места работы.
Также у созаемщика могут уточнить семейное положение и наличие детей. Дополнительные финансовые обязательства могут негативно повлиять на возможность получить ипотеку.
Имеет ли созаемщик по ипотеке право на квартиру
Ксения Зайцева утверждает, что в кредитном договоре как раз прописывается доля созаемщика в недвижимости. Он не становится автоматически собственником жилья — собственником будет заемщик. Однако какая-то доля ему полагается, дополнила эксперт, и все установлено в кредитном договоре.
Если квартира куплена в браке, уточняет Зайцева, то ситуация проще: это совместно нажитое имущество, если только не было брачного соглашения. Если в нем не предусмотрено право собственности на жилье, то созаемщик в виде супруга/супруги на него претендовать не может.
Может ли созаемщик по ипотеке получить налоговый вычет
Да, может. Для вычета обязательно должна быть доля в имуществе, для которого берется ипотека. Максимальный размер процентов, с которых можно взыскать деньги — 3 млн рублей. Если они больше, то вычет не сделают. Всего НДФЛ составит 13%.
Например:
- Сумма ипотеки — 8,1 млн рублей.
- Ставка — 21,8%.
- Первоначальный взнос — 2,01 млн рублей.
- Срок ипотеки — 30 лет.
- Размер процентов — 6,1 млн рублей.
Несмотря на то, что лимит по процентам для вычета выше в два раза, созаемщик сможет вернуть лишь 390 тысяч рублей.
Как вывести созаемщика из ипотеки
В первую очередь, об этом необходимо уведомить банк. Основаниями для выхода могут быть:
- Доказательство, что созаемщик не сможет выплачивать долг. У него резко упали доходы или у него серьезные проблемы со здоровьем.
- В процессе рефинансирования созаемщик уточняет, что хочет отказаться от обязательств. Например, чтобы улучшить свое финансовое положение или он разводится с супругом/супругой.
Важно: в случае выхода созаемщик должен передать свой долг другому созаемщику. Или доказать, что сам заемщик способен выплачивать ипотеку в полной мере.
Что нужно сделать для выхода созаемщика из ипотеки:
- Подготовить документы: паспорт, кредитный договор, документы на недвижимость и подтверждение платежеспособности заемщика (например, справка о доходах).
- Подать заявление в банк: он рассмотрит его в течение месяца.
- Внести данные в Росреестр: далее выдадут выписку из ЕГРН.
- Передать ее в банк: он подтвердит изменения в участниках ипотеки.
Ксения Зайцева рекомендует рефинансировать ипотеку в другом банке в случае отказа.
Частые вопросы о созаемщике по ипотеке: комментарии эксперта
Сколько созаемщиков может быть в одной ипотеке?
Всего их три: основной заемщик и два созаемщика, резюмирует юрист.
Что будет, если созаемщик не будет платить за основного заемщика-должника?
Зайцева предостерегает: банк также оштрафует и начислит пени для созаемщика.
Что будет с долгом, если заемщик скончается?
Если он успел составить завещание, уточняет эксперт, то ипотека и доля имущества перейдут наследникам. В ином случае банк индивидуально распределит средства.
Созаемщик по ипотеке в 2026 году — главное
- Созаемщик — человек, который помогает выплачивать ипотеку.
- Он несет полную ответственность по кредиту, как и основной заемщик.
- Созаемщиком может быть почти кто угодно, если докажет платежеспособность.
- Созаемщик вправе выйти из ипотеки после рефинансирования или если не может ее платить.
- Он подвержен тем же рискам при выплате ипотеки, что и основной заемщик.
- Максимум может быть три созаемщика.