ЦБ повысит до запретительного уровня резервы по ипотеке «от застройщика»
Центробанк анонсировал новые ограничения по ипотеке «от застройщика» — он вводит повышенные нормы резервирования по ипотечным кредитам, предполагающим увеличение платежей заемщика в будущем, а также ограничивает льготный период, после которого размер платежей по кредиту вырастает в два раза, следует из документа. Так, общий срок льготного периода по таким кредитам не должен превышать три года.
«Новые схемы в ипотеке предполагают небольшие размеры платежей первые 1–5 лет кредита (льготный период) с более чем двукратным ростом в дальнейшем. При этом также завышается цена квартиры. Резкий рост месячного платежа в будущем повышает риски дефолта заемщиков после окончания льготного периода (step-up риск)», — поясняется в документе ЦБ.
В течение этих трех лет, если хотя бы один платеж по кредиту превышает средний платеж за предыдущий год на 20%, то банк будет обязан увеличить резерв на 50 процентных пунктов (п.п). А также резерв необходимо будет увеличить до 50% от суммы задолженности после истечения этих трех лет за последующие увеличения платежей по этому кредиту. Норма может вступить в силу через 30 дней, после официального опубликования этого документа.
«Влияния на резервы и достаточность капитала не будет, так как норма будет применяться только к новым кредитам, а с учетом размера надбавок к резервам она по сути носит запретительный характер», — поясняется в документе.
Также в этом документе говорится, что индикатор на основе доходности десятилетних облигаций федерального займа (ОФЗ) стал хуже работать на фоне ситуации, когда уровень ключевой ставки превышает доходность этих бумаг, так как «»ловятся»не все плохие практики». За счет этого индикатора определяется момент, когда банку необходимо установить высокий резерв по ипотеке с субсидией от застройщика, так как ставка по такому кредиту не должна быть ниже 4/5 доходности десятилетних ОФЗ.
Так, ЦБ предлагает перейти к другим рыночным индикаторам льготности по ипотечным ссудам:
- По льготным ипотечным кредитам, где уровень компенсации напрямую привязан к ключевой ставке, а сама ипотека де-факто является продуктом с плавающей ставкой, за основу предлагается брать уровень ключевой ставки, усредненный за три месяца.
- Для рыночной ипотеки индикатором будет являться максимальное значение доходности десятилетних ОФЗ или размера ключевой ставки, усредненной за три месяца. «Ввиду высокой корреляции ставок по ипотеке и ключевой ставки, а не доходности длинных ОФЗ», — поясняется в документе.
Вместе с этим ЦБ зафиксировал две проблемы, когда банк выдает кредит по нерыночной процентной ставке – менее 2/5 ключевой ставки. Первой проблемой является то, что банки при ценообразовании продуктов и определении трансфертной кривой ориентируются не на ключевую ставку, а используют безрисковую доходность вложений на сопоставимый срок. Второй проблемой является то, что коэффициент в 2/5 недостаточно консервативен, потому что «ставка по кредиту не должна быть существенно ниже безрисковой доходности, так как она учитывает также кредитный риск, затраты на капитал, операционные расходы по сделке и тому подобное». Для решения этих проблем Банк России предлагает признавать ставки по ссудам нерыночными, если они ниже 4/5 усредненной за три месяца доходности ОФЗ. «Усреднение позволит учесть те случаи, когда кредит был одобрен за некоторое время до непосредственной выдачи кредита», — поясняется в сообщении ЦБ.