Чиновники и участники рынка опасаются банкротств среди девелоперов
Ряд девелоперов как коммерческой, так и жилой недвижимости рискуют лишиться части своих проектов или вовсе уйти с рынка на фоне массового перехода на плавающую ставку и роста ключевой ставки ЦБ, опасаются чиновники и участники рынка. В случае банкротства застройщиков пострадать могут в том числе дольщики: возврат средств с эскроу-счетов компенсирует им номинальные потери, но не фактические издержки, пишет «Коммерсантъ».
Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий стройиндустрию, в середине ноября заявил, что «какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику и они, наверное, не справятся с задачей». Опасения вице-премьера разделяет спикер Совета федерации Валентина Матвиенко. «Не буду нагнетать страхов, но есть определенные тревоги (относительно ситуации в стройотрасли. — FM)«,— заявила она на заседании 20 ноября. Сенатор уточнила, что для того, чтобы избежать появления недостроенных домов и нереализованных инвестиционных проектов, нужно задуматься о мерах поддержки, например, введении моратория на банкротства.
Общий портфель кредитования Сбербанка в сегменте коммерческой недвижимости достиг 1,7 трлн рублей, уточнили в финансовой организации. Половина из этого объема приходится на торговые объекты. У их владельцев обычно кредиты с плавающей ставкой, привязанной к ключевой. «Сами банки фондируются под плавающие ставки, предлагая тот же механизм заемщикам. Таким образом, они могут снять с себя дополнительные риски», — объясняет директор направления рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Николай Горюнов.
Плавающие ставки, по словам Николая Горюнова, характерны для кредитов, выданных в последние три-пять лет. Их средний размер рассчитывается исходя из ставки ЦБ, к которой прибавляются 2–3 процентных пункта. Директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев считает, что на такие кредиты приходится более 80% займов, выданных на рынке недвижимости, и для многих собственников их условия непросты. Инвестиционный директор группы Central Properties & Parus Алексей Смердов уточняет, что доходность коммерческой недвижимости в среднем в полтора раза ниже выплат по кредитам.
Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин говорит, что после последнего повышения ставки ЦБ до 21% многие банки направили заемщикам уведомления о существенном повышении стоимости уже выданных кредитов. «К этому добавляется массовый уход арендаторов и значительное повышение налогов», — добавляет эксперт. В зоне риска, сейчас около 1 тысячи торговых центров, замечает он.
По мнению Максима Чернядьева, для снижения нагрузки бизнес может просить банки зафиксировать размер взносов по кредитам, перейдя к модели частичного накопления невыплаченных процентов в теле долга. Но у схемы есть риски: сумма долга может превысить цену актива. В «Сбере» замечают, что поддержка требуется проектам, где накопленный долг превышает 60–70% стоимости объекта.
В зоне риска также и проекты в сфере жилой недвижимости. Согласно CORE.XP, в январе—сентябре 2024 года инвестиции в площадки под его строительство в России достигли 210 млрд рублей, увеличившись вдвое год к году. Базовый источник финансирования таких вложений — бридж-кредиты. Займы чаще всего выдаются по плавающим ставкам, привязанным к ключевой, отмечают в Дом.pф. Объем таких кредитов, по мнению организации, оценить сложно: ЦБ и банки не выделяют их в статистике.
Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов уверен, что под особым ударом находятся застройщики, неверно рассчитавшие финансовую модель: «При этом число потенциально проблемных новостроек вырастет незначительно». Хотя эксперт обращает внимание на социальный аспект: от каждого застройщика жилья зависят сотни человек. Согласно ЦБ, в сентябре на эскроу-счетах было 6,95 трлн рублей, год к году показатель вырос на 28,2%.