Что такое ипотека и как ее получить

Ипотека — кредит на долгий срок, который банк выдает на покупку или строительство недвижимости. Помимо специфичной цели, от обычного кредита ипотеку отличает и то, что для нее требуется оформление залога. В качестве него может выступать уже имеющаяся недвижимость или приобретаемая с помощью самой же ипотеки. 

Согласно российскому гражданскому кодексу, к недвижимости относятся не только жилые и нежилые здания. Имуществом будет считаться все, что прочно связано с землей: например земельные участки. Если сооружение нельзя перенести без сильного ущерба его назначению, то он тоже будет считаться имуществом, это относится к объектам незавершенного строительства.

Недвижимость, которая используется как залог для ипотечного кредита, подпадает под обременение. Это значит, что заемщик, хотя и сохраняет за собой право собственности, не может без одобрения банка продать недвижимость, подарить ее или сделать перепланировку, пока не погасит ипотеку. При этом ремонт в квартире делать можно и без согласия кредитора, и заемщик по закону обязан поддерживать заложенное имущество в хорошем состоянии, делать текущий и капитальный ремонт. Сдавать квартиру можно без разрешения банка, если это прописано в договоре, то же самое и с временной регистрацией. Согласие кредитора на завещание квартиры не требуется, но тут важно учитывать, что наследнику с этим имуществом достанутся и долги по ипотеке.

Ставка по ипотечному кредиту в первую очередь зависит от инфляции и ключевой ставки Банка России. «Ключ» и инфляция связаны между собой — чтобы контролировать инфляцию, ЦБ может поднимать, снижать или сохранять на том же уровне ключевую ставку. Если «ключ» поднимается, то растут и ставки по кредитам в банках. В середине декабря 2023 года мегарегулятор повысил ключевую ставку до 16%. Из-за роста ключевой ставки ипотека становится все менее доступной, рассказывал в интервью президент «Сбера» Герман Греф.

Процентная ставка по ипотеке и ее срок в целом зависят от желаемой суммы займа, дохода заемщика и его возраста.

Право оформить ипотеку есть у всех дееспособных и совершеннолетних граждан России. Для заключение договора понадобятся: паспорта основного заемщика, а также его поручителей и созаемщиков, если они есть; справка о доходах, трудовая книжка и трудовой договор; оценка приобретаемой недвижимости, ее технический и кадастровый паспорта; если приобретаете недвижимость у собственника-физлица, то нужны будут его паспорт и подтверждающие право на недвижимость документы; если покупаете квартиру на этапе строительства — договор об участии в долевом строительстве. Это перечень основных документов, банк может запросить и другие. 

При этом банки рискуют, когда выдают кредиты очень молодым и пожилым заемщикам. Они также соизмеряют стоимость приобретаемой в ипотеку недвижимости и доход заемщика, и могут отказать ему, даже если он формально подходит под описанные выше критерии. Кредиторы должны резервировать средства, чтобы быть готовыми к ситуации, когда клиент не сможет погасить свой долг. Поэтому они тщательно оценивают свои риски, например, рассчитывают показатель долговой нагрузки заемщика, чтобы не выдавать ипотеку тем, кто с ней не справится.

Чтобы преодолеть ценз по возрасту и уровню дохода, повысив доверие банка, заемщик может предложить ему в качестве залога имущество, которое уже находится в его собственности. Можно также пригласить к сделке созаемщика и поручителя с хорошей кредитной историей или, например, высоким доходом. Это две разные роли: созаемщика это просто еще один обычный заемщик, у него такие же обязанности, а поручитель только ручается за заемщика, то есть дает банку гарантию, что тот будет платить по кредиту. Но если этого не происходит, поручитель будет выплачивать ипотеку, но не получит права на приобретаемую недвижимость. В крупные кредиты можно пригласить сразу и нескольких созаемщиков, и поручителей.

Главный участник договора с банком называется титульным заемщиком, именно на него оформляется право собственности. Созаемщик становится дополнительным участником договора. В качестве созаемщика можно привлечь детей, друзей и коллег — это зависит от позиции банка, каждый случай индивидуален. 

У созаемщика такие же обязанности, как и у титульного заемщика. Его основное обязательство — вовремя выплачивать взносы по кредиту. Если титульный заемщик перестанет платить по кредиту, эта обязанность ляжет на созаемщика. Если всю сумму кредита выплатит созаемщик, он может воспользоваться регрессным требованием и вернуть часть уплаченной суммы пропорционально своей доле. Однако и созаемщик может усложнить ситуацию титульного заемщика, если сам перестанет платить. 

При этом созаемщик не всегда выступает собственником недвижимости: иногда титульный заемщик является единственным собственником, однако созаемщик все же может иметь долю или и вовсе стать единственным собственником, но такие изменения все же зависят от политики банка-кредитора.

Поручитель не разделяет с титульным заемщиком ответственности по ипотеке. Он также не участвует своим доходом в определении максимальной суммы кредита или увеличении его срока, как это может делать созаемщик.

Но в ситуации, когда заемщик прекратил вносить платежи, обязательства переходят на поручителя. Поручитель, хотя и обязан выплачивать долг, не получит ни право собственности на ипотечную недвижимость, ни долю в ней.  При этом поручитель может побороться в суде за свои права — после выплаты кредита потребовать у заемщика возмещения убытков.

Ипотека может быть рыночной или с поддержкой государства. Если программа рыночная, то условия программы ипотеки устанавливает сам банк. Программы с государственной поддержкой, их еще называют льготными, работают по-другому: такую ипотеку все так же берут в банках, но ставка по ней ниже рыночной. Помощь государства заключается в том, что разницу между рыночной и льготной ставкой банку будет покрывать именно оно. Важно учитывать, что ипотеку с поддержкой можно взять только при определенных условиях. В 2023 году в России действует несколько программ льготной ипотеки: на новое и строящееся жилье, «Семейная ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека», «Сельская ипотека», льготная ипотека для военных, программа для IT-специалистов, «Молодая семья».

Платеж по ипотеке состоит из двух частей: оплаты основного долга, то есть части суммы кредита, и процентов по нему. Есть два варианта платежей: дифференцированные и аннуитетные, однако сейчас в подавляющем числе случаев клиенту предложат именно второй вариант. Способ платежа предлагается банком, он будет указан в договоре.

Дифференцированный платеж предполагает, что клиент каждый месяц возвращает фиксированную часть основного долга и платит проценты за ту часть займа, которую еще не погасил. В результате часть платежа, которая гасит основной долг, не меняется, но с каждым платежом будет уменьшаться та его часть, которая покрывает непогашенный долг. Это происходит потому что остаток долга каждый раз уменьшается.

При аннуитетном платеже заемщик ежемесячно платит равную сумму каждый месяц, и она уже распределяется на основной долг и проценты. При постоянной сумме платежа удобнее планировать траты, а с дифференцированными за весь срок кредита заемщик потратит меньше на проценты.

Ипотечный договор предполагает, что у заемщика появляется обязательство перед банками. Если его не исполнять и не вносить платежи, то наступят различные последствия: ухудшится кредитная история заемщика, появятся штрафы, часть долга банк может отдать в распоряжение коллекторам. Банк сначала будет звонить заемщику, чтобы напомнить ему о платежах, потом пригласит в офис, чтобы решить проблему до суда, а если и это не поможет, то уже подаст иск. В результате имущество заемщика может быть конфисковано.

Если клиент попал в ситуацию, когда потерял возможность платить за ипотеку, у него есть законное право взять «ипотечные каникулы» сроком до полугода. Они позволят отсрочить платежи или временно их снизить, но «каникулы» предоставляются только один раз. «Каникулы» можно взять в таких случаях:

Есть и другие варианты. Кредит можно реструктурировать, то есть договориться с банком об отсрочках, изменении валюты займа или снижении ежемесячных платежей через увеличение срока кредита. Можно также рефинансировать ипотеку — взять новый кредит, чтобы погасить прежний. 

Самая крайняя мера — оформление банкротства. В России банкротство физлиц стало возможно с 2015 года. Гражданин подает заявление о банкротстве в арбитражный суд, он изучит финансовое положение заемщика, рассмотрит варианты реструктуризации долгов. Если других вариантов действительно нет, должник признается банкротом, а все его имущество распродается, чтобы кредиторы могли выручить хотя бы часть потраченных средств. Если же суд выявит, что должник прибегал к махинациям, чтобы получить статус банкрота, он может попасть под административную и даже уголовную ответственность.

Важно учитывать, что по закону суд может наложить дополнительные ограничения на физлицо, признанное банкротом. Например, ему временно могут ограничить выезд из России. В течение трех лет гражданин не сможет управлять фирмами, а в следующие пять лет снова податься на банкротство тоже будет нельзя.

Татьяна Вятохо для Frank Media