Кадастровая стоимость: что это, на что влияет и можно ли продать жилье дешевле

Кадастровая стоимость влияет на размер налога на имущество, порядок расчета НДФЛ при продаже недвижимости и возможность оспорить завышенную оценку объекта. Разбираемся, как определяется кадастровая стоимость, где ее проверить и что делать, если она не соответствует реальной стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, которую определяет государство в ходе государственной кадастровой оценки и вносит в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), говорит юрист МКА «Адвокаты и бизнес» Анастасия Сусликова [1].

В отличие от рыночной стоимости, кадастровая стоимость определяется не для каждого объекта индивидуально, а в рамках государственной массовой оценки по утвержденной методике, уточняет Сусликова. При расчете учитываются характеристики, которые влияют на стоимость определенного типа недвижимости. Методика оценки утверждена приказами Росреестра.

Например, для земельных участков принимаются во внимание категория земель, площадь, местоположение, наличие обременений и расположенных на участке объектов капитального строительства. Для земель сельскохозяйственного назначения перечень факторов шире: учитываются вид сельскохозяйственных угодий, показатели плодородия, урожайности, а также характеристики почвенного покрова.

Налог с продажи квартиры: в каких случаях и сколько нужно платить

Рыночная стоимость, напротив, отражает цену, по которой объект можно продать в конкретный момент времени. Она определяется с учетом индивидуальных особенностей недвижимости и текущей ситуации на рынке. На нее могут влиять качество ремонта, этаж, вид из окон, транспортная доступность, развитость инфраструктуры района, спрос со стороны покупателей и многие другие факторы.

Кадастровая стоимость используется не только для расчета налогов [2]. Этот показатель учитывается во многих ситуациях, связанных с владением, использованием и распоряжением недвижимостью. В частности, от него могут зависеть размер имущественных и земельных налогов, арендная плата за государственные и муниципальные земельные участки, выкупная стоимость земли, а также размер государственной пошлины при совершении отдельных нотариальных действий.

Для большинства собственников кадастровая стоимость имеет наибольшее значение при расчете налогов и продаже недвижимости, отмечает Сусликова.

Для большинства квартир, жилых домов, комнат, гаражей, машино-мест и других объектов недвижимости кадастровая стоимость является налоговой базой при расчете налога на имущество физических лиц.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой: полная инструкция

Чем выше кадастровая стоимость объекта, тем больше может быть сумма налога. При этом итоговый размер платежа зависит не только от кадастровой стоимости, но и от налоговой ставки, предусмотренных законом вычетов, льгот и особенностей регионального законодательства.

Кадастровая стоимость служит налоговой базой и для расчета земельного налога. Налог обязаны платить собственники земельных участков, а его размер зависит от кадастровой стоимости участка и ставки, установленной органами местного самоуправления. Если кадастровая стоимость была пересмотрена, это может повлиять и на сумму земельного налога.

Кадастровая стоимость учитывается и в ряде других случаев. Так, она может использоваться при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если размер аренды привязан к кадастровой стоимости. Кроме того, от нее нередко зависит выкупная цена таких участков при их приобретении в собственность.

При продаже недвижимости кадастровая стоимость влияет на расчет НДФЛ. Если цена, указанная в договоре купли-продажи, окажется ниже 70% кадастровой стоимости объекта (с учетом понижающего коэффициента, установленного Налоговым кодексом), налоговая база может быть рассчитана исходя именно из кадастровой стоимости, а не фактической цены сделки. Подробнее об этом расскажем ниже.

Завещание или дарственная: как лучше передать квартиру

При оформлении наследства или договора дарения кадастровая стоимость сама по себе не определяет стоимость имущества, однако нотариус может использовать сведения о ней при расчете государственной пошлины за совершение отдельных нотариальных действий, если это предусмотрено законодательством.

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки по единой методике, отмечает руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «Центральный округ» Ксения Алферова [3].

Государственную кадастровую оценку проводят государственные бюджетные учреждения (ГБУ), созданные субъектами РФ. Именно они собирают и анализируют сведения об объектах недвижимости, рассчитывают их кадастровую стоимость по утвержденной методике и передают результаты на утверждение региональным властям.

После утверждения сведения о новой кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН и начинают применяться при расчете налогов и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Льготы на оплату ЖКХ: кто может снизить расходы и как это сделать

При определении кадастровой стоимости учитывается целый комплекс характеристик объекта. Их перечень зависит от вида недвижимости.

Как правило, при оценке принимаются во внимание:

Для отдельных категорий недвижимости используются дополнительные показатели. Например, при оценке земель сельскохозяйственного назначения учитываются вид сельскохозяйственных угодий, показатели плодородия почвы, урожайности и другие характеристики, предусмотренные методикой государственной кадастровой оценки.

Периодичность государственной кадастровой оценки установлена Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [4].

В настоящее время оценка проводится не реже одного раза в четыре года. Для городов федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) она может проводиться чаще — не чаще одного раза в два года, если такое решение принято региональными властями.

Помимо плановой переоценки кадастровая стоимость может быть изменена и внеочередно. Это возможно, например, если были выявлены ошибки при оценке, изменились характеристики объекта недвижимости или суд либо комиссия приняли решение о пересмотре кадастровой стоимости. Кроме того, законодательство допускает проведение внеочередной государственной кадастровой оценки при существенном изменении ситуации на рынке недвижимости.

Узнать кадастровую стоимость квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости можно бесплатно несколькими способами. Для этого достаточно знать адрес объекта или его кадастровый номер. Актуальные сведения содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Один из самых надежных способов узнать кадастровую стоимость — заказать выписку из ЕГРН. Сделать это можно через портал «Госуслуг» или на официальном сайте Росреестра.

Для этого необходимо:

В документе будут указаны основные характеристики объекта, включая кадастровый номер, площадь, дату постановки на кадастровый учет и актуальную кадастровую стоимость.

Если выписка не нужна, узнать кадастровую стоимость можно с помощью публичной кадастровой карты на платформе «Национальная система пространственных данных».

Для этого необходимо:

После этого сервис покажет основные сведения об объекте, включая его кадастровую стоимость, площадь, вид объекта и другие характеристики.

Этот способ подходит, если нужно быстро проверить стоимость квартиры, дома или земельного участка без оформления выписки.

Собственники недвижимости также могут посмотреть кадастровую стоимость в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.

Для этого нужно:

В карточке объекта отображаются его основные характеристики, включая кадастровую стоимость, которая используется налоговыми органами при расчете налога на имущество или земельного налога [5].

Многих собственников интересует, можно ли продать квартиру дешевле ее кадастровой стоимости. Такой вопрос возникает и при продаже домов, и при продаже земельных участков, говорит Алферова. Закон не запрещает устанавливать цену ниже кадастровой стоимости, однако в некоторых случаях это может повлиять на размер налога, который придется заплатить продавцу.

Российское законодательство не устанавливает минимальную цену, по которой можно продать квартиру, дом или земельный участок. Стоимость недвижимости определяется по соглашению сторон и фиксируется в договоре купли-продажи.

Это означает, что продавец вправе реализовать объект как выше, так и ниже его кадастровой стоимости. Сам по себе факт продажи по более низкой цене не является нарушением закона и не может служить основанием для признания сделки недействительной.

Хотя продать недвижимость ниже кадастровой стоимости можно, при расчете НДФЛ действует специальное правило, установленное Налоговым кодексом РФ.

Если цена продажи окажется ниже 70% кадастровой стоимости объекта (по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности), налоговая база будет рассчитываться не исходя из суммы, указанной в договоре, а исходя из 70% кадастровой стоимости.

Как правильно закрыть ипотеку и снять обременение после погашения

Другими словами, налоговая инспекция сравнит два показателя: цену, указанную в договоре купли-продажи и 70% кадастровой стоимости объекта. Для расчета НДФЛ будет использовано большее из этих значений. Например, квартира продается за 5 млн рублей. Ее кадастровая стоимость составляет 8 млн рублей. 70% от кадастровой стоимости — 5,6 млн рублей. Поскольку цена сделки (5 млн рублей) меньше 70% кадастровой стоимости, при расчете НДФЛ налоговая база составит 5,6 млн рублей, а не фактические 5 млн.

Это правило направлено на предотвращение искусственного занижения стоимости недвижимости в договорах купли-продажи с целью уменьшения налога.

Правило 70% применяется не во всех случаях.

Если продавец владел недвижимостью дольше минимального срока владения, предусмотренного Налоговым кодексом РФ, доход от продажи, как правило, освобождается от НДФЛ. В такой ситуации правило 70% не имеет практического значения, поскольку налог с продажи платить не нужно.

Минимальный срок владения зависит от оснований приобретения недвижимости и обычно составляет пять лет, а в отдельных случаях — три года. Например, сокращенный срок применяется, если имущество получено по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, трехлетний срок может действовать при продаже единственного жилья, если соблюдены условия, установленные Налоговым кодексом РФ.

Поэтому перед продажей квартиры, дома или земельного участка стоит не только проверить их кадастровую стоимость, но и определить, возникает ли вообще обязанность платить налог. Во многих случаях именно срок владения недвижимостью, а не цена сделки, имеет решающее значение.

Если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную или при оценке были допущены ошибки (например, неверно указаны площадь, вид разрешенного использования, категория земель или другие характеристики объекта), собственник вправе обратиться в государственное бюджетное учреждение для исправления ошибок, говорит финансовый аналитик, преподаватель Института международных экономических связей Юлиана Сорокина. Если это не помогло, кадастровую стоимость можно оспорить в судебном порядке, представив доказательства, в том числе отчет независимого оценщика.

Да. В ряде случаев семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья без соблюдения минимального срока владения, если выполняются условия, установленные статьей 217.1 Налогового кодекса РФ.

Для наследуемой недвижимости срок владения исчисляется со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с момента государственной регистрации права собственности.