Налог с продажи квартиры: в каких случаях и сколько нужно платить

В 2026 году правила налогообложения при продаже квартир остаются актуальной темой для собственников: размер налога, сроки владения и порядок расчета напрямую влияют на итоговую сумму выплат. Рассматриваем в статье, в каких случаях возникает обязанность платить НДФЛ, как правильно рассчитать налог и какие механизмы позволяют законно его снизить или избежать.

В 2026 году при продаже квартиры применяется НДФЛ для физических лиц. Базовая ставка составляет 13%, если общий годовой доход не превышает 5 млн рублей. Если доход выше этого уровня, то на сумму превышения действует ставка 15% [1].

Правила для налоговых резидентов и нерезидентов стали более унифицированными, однако статус резидентства всё равно влияет на порядок налогообложения и расчёта.

Важно учитывать, что налог рассчитывается не со всей суммы продажи квартиры. В большинстве случаев берётся так называемая налогооблагаемая база — её можно уменьшить за счёт имущественного вычета или подтверждённых расходов на покупку недвижимости.

Как правильно закрыть ипотеку и снять обременение после погашения

Налог с продажи квартиры возникает, если на момент сделки не соблюден минимальный срок владения недвижимостью. Стандартный срок составляет 5 лет — если он выдержан, обязанности платить налог и подавать декларацию не возникает, говорит руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Елена Тимошенко.

Сокращенный срок — 3 года — действует в льготных случаях: например, если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты.

При этом важно правильно определить, с какого момента считается срок владения. Обычно отсчет начинается с даты регистрации права собственности. Для квартир, купленных по ДДУ или через ЖСК, срок считается с момента полной оплаты. В случае наследства — с даты смерти наследодателя. Если недвижимость оформлялась долями, срок владения отсчитывается с момента регистрации первой доли.

Налог с продажи квартиры рассчитывается исходя из налогооблагаемой базы, а не всей суммы сделки.

Один из основных способов уменьшить налог — использовать метод «доходы минус расходы». В этом случае налог рассчитывается не со всей суммы продажи, а только с разницы между ценой, за которую квартира была продана, и затратами на её покупку.

Чтобы применить этот подход, важно подтвердить расходы документально. Подойдут договор купли-продажи, платежные поручения или банковские выписки, расписки о передаче денег, а также документы по ипотеке. Если квартира покупалась с использованием кредита, можно учитывать и проценты по нему — при наличии подтверждающих документов.

Что такое донорская ипотека, насколько это законно

Например, если квартира была куплена за 7 млн рублей, а продана за 10 млн, налог считается с разницы — 3 млн рублей.

При продаже квартиры нельзя искусственно занизить цену в договоре, чтобы сократить налог. Если стоимость сделки оказывается ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, налоговая будет рассчитывать налог именно от этой величины — то есть от 70% кадастра.

Это правило введено для того, чтобы сделки отражали реальную стоимость недвижимости.

Например, если квартира продана за 5 млн рублей, а её кадастровая стоимость составляет 10 млн, то 70% от кадастра — это 7 млн рублей. В таком случае налог будет рассчитываться не с фактических 5 млн, а с 7 млн рублей.

Продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры [2]. Например, если сделка состоялась в 2026 году, отчитаться нужно до 30 апреля 2027 года. Сам налог уплачивается позже — не позднее 15 июля того же года, отмечает Тимошенко.

Если у собственника было несколько объектов недвижимости в разных регионах, декларация подается в налоговую инспекцию по месту жительства, вне зависимости от того, где именно находилась проданная квартира.

Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке и какую сумму можно вернуть

За нарушение сроков предусмотрена ответственность. Если декларация не подана вовремя, штраф составляет 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей. При неуплате или занижении налога штраф достигает 20% от неуплаченной суммы.

Кроме того, за каждый день просрочки начисляются пени — исходя из 1/300 ключевой ставки Центрального банка, действующей в период задержки.

Есть несколько законных способов снизить налог или избежать его полностью.

Самый простой вариант — дождаться 3 или 5 лет владения.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налоговую базу: либо на фиксированную сумму в размере 1 млн рублей, либо на фактические расходы, понесённые при покупке квартиры, если они подтверждены документами.

Семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ при продаже квартиры, если одновременно выполняются несколько условий: до 30 апреля следующего года оформлено новое жилье или полностью оплачено по ДДУ, оно больше по площади или дороже по кадастровой стоимости, чем проданное, а стоимость проданной недвижимости не превышает 50 млн рублей, отмечает юрист юридической фирмы INTELLECT Арюна Ломбоева [3].

Как устроена комиссия банков за семейную ипотеку и когда ее отменят

В состав расходов, уменьшающих налоговую базу, могут входить не только затраты на покупку квартиры, но и расходы на её достройку и отделку. Например, учитываются расходы на приобретение отделочных материалов, оплату работ по отделке, а также на разработку проектной и сметной документации. Однако есть важное условие: такие расходы принимаются к вычету только в том случае, если квартира изначально приобреталась без отделки. Если речь идет о готовом жилье, уменьшить налог за счет затрат на обычный ремонт не получится, говорит Ломбоева.

Созаемщик по ипотеке: кто может им стать и чем рискует

Если квартира продана дешевле, чем была куплена, налог, как правило, не возникает, так как отсутствует прибыль. Тем не менее декларацию 3-НДФЛ подать все равно нужно. При этом важно учитывать правило 70% от кадастровой стоимости: если цена в договоре окажется ниже этого уровня, налоговая может пересчитать доход, и обязанность по уплате налога всё же появится, утверждает Ломбоева.