Лихачев из «Сберсити»: «Говорили, что эта земля ничего не стоит, а освоение займет лет 50»

Когда-то на месте умного города «Сберсити» располагались огороды и садовые товарищества. В начале 2000-х бизнесмен Сулейман Керимов скупил земли бывшего колхоза «Заветы Ильича», чтобы строить город миллионеров. По иронии судьбы жилья для миллионеров в этих местах тогда не получилось, как и международного финансового центра. Как шутит гендиректор «Сберсити» Андрей Лихачев, стройка такого масштаба способна любого миллиардера превратить в миллионера. А он знает, о чем говорит.

С 2019 года Сбербанк своими силами строит здесь умный город — на 5 млн кв. м жилья и офисов. Процесс идет не без задержек. Одиночество банка на стройке Лихачев объясняет тем, что никто из крупных девелоперов в проект поначалу не верил, а теперь, когда решены проблемы с транспортом и инфраструктурой, в привлечении девелоперов необходимости нет. Хотя такую возможность он не исключает.

«Сбер» заработает на проекте смарт-квартала и готовится в 2026 году продать часть построенных офисов. Ту часть, которую не займет сам банк, — офис в «Сберсити» будет у президента «Сбера» Германа Грефа.

— Площадка находится у «Сбера» в собственности много лет. Хорошо помню, что бизнесмены, затевавшие проект (бизнесмен Сулейман Керимов, а позже площадка была продана банкиру Микаилу Шишханову за $5 млрд — FM), хотели там построить «город для миллионеров». Но после кризиса 2008 года банк получил ее как залог и начал развивать проект самостоятельно. Расскажите, как «город для миллионеров» превратился в умный город?

— Площадка перешла к Сбербанку после невозврата кредита. У банка было несколько вариантов проекта. Но с подачи Германа Грефа мы решили посмотреть свежим взглядом на отрасль, подумать и предложить решения, которые бы принципиально отличали проект от тех, что уже существуют. Вы бы видели те дебаты и дискуссии, споры внутри банка, когда мы рассказывали наше видение, стратегию, ориентир стоимости…  Чего только я о себе не наслушался в тот момент. Например, «рисковики» вообще скептически смотрели на перспективы площадки, потому что считали, что офисы класса «А» за МКАДом никому не нужны, жилье должно стоить дешевле дешевого, а освоение самой площадки займет много лет.

Единственный человек, который верил в то, что из этого что-то может получиться, это Герман Греф, а его, в свою очередь, очень поддерживал мэр Москвы Сергей Собянин. Проблемы площадки, собственно, изначально не были решены той группой бизнесменов, которые в свое время эти земли скупали. Первая самая большая проблема – транспортное обеспечение. Земли эти скупались еще в 2008 году, и правительство Москвы в те времена проблему транспорта решать не помогало. Вторая большая проблема – здесь было множество различных ограничений на строительство, которые являлись, в общем-то, уже пережитком, архаизмом. Ряд из них датирован первой половиной 20 века, а подписан, например, советом народных комиссаров в 1941 году. Чтобы применять современные технологии, необходимо было менять нормы, чего наши предшественники делать или не хотели, или не смогли. А мы изначально были настроены, чтобы это были первые в России и крупнейшие в мире территории, сертифицированные как «зеленые». И от технологий этого уровня мы не отказались.

Еще один немаловажный фактор – отечественное законодательство диктует поведение застройщиков, девелоперов. Есть требования Центробанка по резервированию тех кредитов, которые выдаются компаниям. И банкам, грубо говоря, важно, сколько компания потратит на строительство домов, а сколько на так называемые общепроектные расходы. Это все, что касается инженерии, благоустройства и так далее. И по общему правилу есть процентное соотношение, сколько может банк дать кредитов на строительство этой дополнительной «обвязки» по отношению к затратам на дом. И получается, что те дома, которые строятся где-то в уплотнительной застройке, и которым 20 метров до общей городской инфраструктуры, дорог, трансформаторных подстанций, насосных канализационных станций и прочее, это одна история. А когда у тебя первый дом на расстоянии в два километра от всего этого добра, это другие затраты. И тем более, когда ты начинаешь сети прокладывать, их невозможно прокладывать в расчете на один дом. Их надо сразу делать на тот объем застройки, который ты собираешься осуществить. Ну, и там получается такой замкнутый круг.

Самыми большими, мне кажется, были вопросы транспорта и экологии. Их, мне кажется, наши предшественники в принципе не могли решить. Это и привело к тому, что тот, кто планировал город миллионеров, не смог его сделать. Они после такого могли сами из миллиардеров превратиться в миллионеров.

— Как вы финансируете проект? Данные раскрыты только по 2022 год, и тогда финансирование за 12 месяцев составляло более 100 млрд рублей. Вообще этот проект будет прибыльным для Сбербанка?

— Это абсолютно прибыльный проект для «Сбера». Мы финансируемся ровно так же, как любой девелопер сегодня. Я не буду называть вам смету всего проекта, скажу только цифры 2025 года. Мы потратили чуть меньше 112 миллиардов рублей за весь 2025 год. Из них 72,5 млрд рублей – кредитные средства, а 39,3 млрд – собственные средства, которые тоже делятся на две части: 27,4 млрд – это деньги, которые мы получили в капитал, и 11,9 млрд – это средства, полученные от продаж. Соотношение у нас примерно 25% – капитал, 75% – кредитные деньги. В этом году закрываем сделку и часть офисов будет продана. Есть объекты, которые «Сбер» оставит у себя, но эти объекты он тоже финансирует не просто так. У нас заключен договор купли-продажи будущих площадей. Цена определена. И это абсолютно рыночная цена, поэтому банк выкупает у нас объекты недвижимости, как если бы он купил у любого другого, как, в общем, принято на рынке.

— Это коммерческая недвижимость?

— Да, это офисы.

— То есть банк переведет часть своих подразделений в «Рублево-Архангельское»? А правда, что и президент «Сбера» Герман Греф может перевести туда свой офис?

Преждевременно рассказывать в деталях, что в каком здании будет. Этот вопрос лучше задать ему. Но, во всяком случае, о том, какой у него будет вид из окна, он меня частенько спрашивает.

— По какой причине Сбербанк сам решил осваивать территорию проекта?

— Мы встретились, наверное, со всеми ведущими девелоперами. И каждый из них сказал, что эта земля ничего не стоит, а освоение ее будет длиться лет 50, не меньше. И каждый из них, кто хоть как-то готов был проявить свой интерес, все высказывались примерно так: «Мы готовы за ваши деньги вам построить. Вы же ничего не умеете и не знаете, поэтому вам лучше самим не браться. Отдайте нам и хотя бы в ноль будет, не рассчитывайте, что можно что-то заработать».

Но реально мы же понимаем, что за кредитами эти девелоперы придут куда? Все туда же. То есть все равно это будут деньги «Сбера».

— Кто архитектор проекта?

— К сожалению, сейчас такое время, когда нельзя называть имена, хотя очень хочется. Я даже подтверждать не буду, что мы с ними сотрудничаем. Скажем так, имена интересные.

— Не планирует ли привлекать других застройщиков, как делал ЛСР с «Зилартом»?

— Я не могу сказать, что это исключено и никогда не будет. Но на данном этапе целесообразности большой в этом нет. Вполне возможно, такое окно возможности «Сбер» откроет. Но до сих пор все попытки поговорить с девелоперами оканчивались без результата.

В самом начале площадка, по сути, была зеленым полем – ни дорог, ни транспорта, ни метро, ни моста, ничего не было. Девелоперы прямо говорили, что вот если Сбербанк решит эти проблемы, то тогда… В переговорной-то позиции это было очень удобно говорить. Поэтому не случилось партнерства. Сейчас вовлечение других девелоперов – это вовлечение в менеджмент и не более того. Ну и плюс они претендуют на прибыль. Экономической целесообразности я пока, честно сказать, не вижу. У банка большой ресурс, большая команда управленческая в строительстве.

Разнообразие, эклектика достигается путем привлечения разных архитекторов. Технологии наши, на мой взгляд, пока поинтереснее, чем у всех наших конкурентов начинки умного дома.

Вы должны построить в общей сложности 5 млн кв. м недвижимости, половина из которых жилье. Сколько рынок сможет «переваривать» ежегодно?

Если это все построить за три года, допустим, то есть риск затоварить рынок. Но мы для себя вывели определенное соотношение, сколько должно быть более демократичного жилья, сколько должно быть жилья более высокого класса. И придерживаемся этой стратегии. Наша стратегия говорит о том, что мы должны полностью завершить строительство в 2032 году, и еще два года берем на доводки. То есть планируем завершить проект к 2034 году. Связано это прежде всего с нашей более сложной инженерией. И не только в том, что ее нужно сделать, но и в том, что нужно пройти ряд формальных процедур, чего, конечно, обычным девелоперам делать не приходится. А у нас из-за этого есть, так сказать, некоторые дополнительные остановки, когда нужно потратить время и доказать, убедить…

— С чем связана задержка плановых сроков передачи квартир в «Сберсити»? В материалах указано, что у части домов новый срок — июнь 2027 года — в чем причина того, что срок сдачи был увеличен на три квартала?

— Мы действительно рассчитывали построить дома быстрее, чем это делает рынок — за два с половиной — три года. Но возникли и продолжают возникать дополнительные препятствия из-за того, что наши дома сложнее обычных. 

Как следствие, мы проходим путь от разрешения на строительство до выдачи ключей примерно за четыре года. То есть также как и весь рынок: средний срок строительства в Москве 49 месяцев, то есть получается те же четыре года. Но важно понимать, что удлинение цикла обусловлено необходимостью сохранения заявленного высокого качества объекта.

Ведь что такое наш «умный дом»? Прежде всего, это связь потребления с производством энергии, системами обслуживания дома и комплексом цифровых технологий. У нас каждый житель в каждой комнате, по сути, является «диспетчером».

К сожалению, не все вопросы можно было предусмотреть заранее, что называется «на берегу». Создание умного района и решение сопутствующих вопросов потребовало большой административной работы и согласований с государственными органами. Они делают свое дело квалифицированно, качественно, идут навстречу, где возможно, но иногда приходится вносить изменения в законодательство – буквально переписывать стандарты и нормативы.

— У вас в проекте половина площадей – это офисы. Кто кроме «Сбера» будет на кампусе? Есть ли уже крупные контракты, которые можете раскрыть?

— Смотрите, ответ односложный – да. А вот раскрыть их имена я пока не могу.

— Как менялась цена у того жилья, что строится в «Сберсити»? Сравнивали ли вы динамику с обычными новостройками?

— Если говорить про 2019 год, то в стратегии, когда мы ставили цифры, от нас требовали минимальный уровень ставить в банке 120 тысяч рублей, максимальный – 180 тысяч рублей. Я всячески пытался хотя бы 220 тысяч указать за метр. Мне говорили, такого не будет ни за что. В 2021 году, когда мы сделали закрытую подписку для сотрудников «Сбера», то минимальные цены были уже 205-210 тысяч рублей за метр. В 2022 году мы подняли цены на 32,8%. И минимальная цена уже была 270-280 тысяч рублей. А сейчас у нас минимальная цена 670 тысяч рублей. Это соответствует средним цифрам по Москве, насколько я понимаю.

— Технологии умного дома и тем более города – это дорогие технологии, как правило, они не производятся в России. На сколько их применение повысило расходы на проект и как повлияло на стоимость метра для конечного покупателя?

— В нашем случае «умность» домов прежде всего в том, что выигрывает и их житель, и ресурсоснабжающая организация. За счет того, что не сжигается лишний газ, не расходуется зря электричество, не гоняются впустую насосы. Автоматика выбирает режим производства тепла и холода, но все сигналы идут в генерирующие источники и тем самым вы, назначая температуру в своей комнате, влияете на работу энергоцентра. Умный дом выбирает режим, чтобы вам дать нужный климат наиболее экономичным образом. Благодаря этим решениям мы стали стоить столько, сколько стоим.

— Дилетантский вопрос, но все же: в последние годы мы видели, как привычные нам сервисы «отваливаются», так как не хотят работать в России. Есть ли у вас «план Б» на случай, если такое произойдет с теми технологиями, которые вы применяете?

— Это то, почему девелоперы отказались или считали невозможным реализовать что-то здесь, а у нас проект получается именно из-за того, что найден ряд решений, которые сделали нас интересными для клиентов. Например, если мы говорим про «умности», да, мы первоначально намеревались использовать котлы зарубежные, холодильные машины зарубежные. Но сегодня ряд позиций производится в России. Не все. Но по тому, что не делается, мы в работе с производителями показываем, что нам нужно. Раньше такого оборудования в России не было, потому что не было спроса. Но сейчас все меняется – многие губернаторы, девелоперы, предприниматели побывали у нас и хотят делать такие проекты своим стандартом, и мы понимаем, что такой спрос появится.

Поэтому производителям мы объясняем, что нужно для того, чтобы этот спрос удовлетворить.

— Технологии каких производителей вы используете?  И насколько часто нужно заменять это оборудование?

— Например, вакуумная система мусороудаления, которая распознает стекло и металл, инлеты, которые стоят во дворах для сбора мусора, подземный вакуумный мусоропровод, по которому все это улетает в камеру сбора мусора за сотни метров от дома, и оттуда в закрытом контейнере вывозится с территории. Это разработки ребят из «Сколково». Плюс «сберовские» разработки. Инлеты первоначально планировались импортные и программное обеспечение тоже. Затем мы это заместили. Теперь же есть компании, которые готовы производить инлеты в стране. И программное обеспечение тоже наше. Или дорожки гигроскопичные, где не скапливается вода, состав для них закупали раньше за рубежом. По-моему, еще пока закупается. Но перемешивается с гравием здесь. Холмы в парке мы сыпем, разумеется, родные, отечественные. Лес в основном тоже – привезенные деревья есть, но это капля в море. Камни у нас с Кавказа, с Урала.

Мне всегда не очень нравилось слово импортозамещение. По той простой причине, что люди, приобретая нечто, не должны делать скидку на то, кто это изготовил. Они должны получать самое лучшее по приемлемой цене. Это и есть конкуренция. Надо соревноваться, соперничать с лучшими в мире. И тогда, может быть, и сам будешь тоже на уровне. А вот искусственное закрытие рынка я не понимаю, от этого никто не выигрывает. Получается невыгодное изделие по невыгодной цене.

Если под импортозамещением понимают только тепличные условия и отказ от конкуренции, то мне это не нравится. Вот в нашем случае сработала история, на мой взгляд, очень позитивная. То есть, когда мы испытывали дефицит с чем-либо, то российский рынок очень быстро этот дефицит восполнял. И вот это очень здорово. Но это, кстати, лишний раз говорит о том, что если бизнесу не мешать, то предприниматели творят чудеса. Они точно найдут решение там, где их не видно. Этот «план Б», выражаясь вашим языком, – это не мы его выбрали, это он нас выбрал.

— Блокировки интернета становятся, к сожалению, данностью. Как будет работать «умный город» в таких условиях?

— Для ключевых, критически важных систем, где стабильность и безопасность имеют первостепенное значение, применяются проводные решения. Поэтому даже если отваливается интернет, в основе своей большинство систем продолжают работать. Может быть, отвалится «голос» в какой-то момент, ненадолго. Но остальное все равно работает. Связь потребления с энергоцентром работает, накопители энергии работают, солнечные панели будут работать. Если даже случится блэкаут, накопители энергии позволят работать насосам и лифтам. Накопители энергии у нас обеспечивают живучесть дома. Проводные технологии были сознательным выбором.

Мы много, кстати, спорили несколько лет назад с коллегами из других цифровых компаний, которые тоже говорят, что у них есть продукт «умный дом». То, что предлагается, как правило, это все сделано через Wi-Fi, через интернет, и не имеет такого резервирования, как у нас. Я всегда говорил о том, что это еще и дополнительная проблема, связанная с кибербезопасностью, потому что та легкость, с которой можно к таким системам подключить новые устройства, это та же легкость, с которой злодей может проникнуть в дом. А у нас все-таки более защищенная история.

— В целом к умным городам есть вопросы относительно чрезмерного присутствия технологий безопасности в жизни, камер, датчиков и прочее. Будет ли у жителей такое место, где на них не будет смотреть камера, а движение не будет отслеживаться?

— Мы, безусловно, об этом думали. Часто можно услышать, что в таких городах, как Москва или, например, Дубай – мы под перекрестьем разного рода камер везде. Наши смартфоны, так сказать, тоже слышат все, что мы говорим. Стоит о чем-то поговорить, тебе уже вылетает реклама. Но одно дело, я на улице, и там море видеокамер, ну ладно, это я в общественном пространстве. А если я дома или в своем районе? И мы подумали: а что, если расширить зону приватности? Мы сделали следующее. У нас система безопасности и, никуда не деться, видеонаблюдение – вещь необходимая.

Но для себя сделали такой «микс» в виде решения, когда с одной стороны есть камеры, но с другой – всё, что попадает в обзор этой камеры, обрабатывается не человеком, а искусственным интеллектом. И если искусственный интеллект не идентифицирует событие как проявление девиантного поведения, как некую опасность, то этот видеоконтент на глаза человеку, никакому оператору не попадает. И только если искусственный интеллект распознал, что человеку стало плохо, он упал, или распознал какую-то угрозу здоровью, жизни людей, бежит ли человек, скажем, в балаклаве с каким-то сомнительным предметом в руке или что-то подобное, то в этот момент включается протокол реагирования – идет сигнал в правоохранительные органы и подключаются все необходимые службы. Это тестируется сейчас на первых наших объектах. Эта штука работает. По крайней мере, она позволяет без постоянного подглядывания решать проблемы.

Из забавных кейсов – наша система очень эффективно помогает найти хозяев сбежавших домашних животных из соседних районов. Мы достаточно быстро возвращаем их домой. При этом постоянного мониторинга, чтобы кто-то следил за всем, что происходит на территории, такого нет. Это делает искусственный интеллект.

— В одном из интервью вы говорили, что анонсированные умные города часто не воплощаются полностью, так как это сложные проекты и постоянно возникают препятствия. И есть ли такие препятствия, которые могут помешать вам?

— Я брал для себя как точку бифуркации 2024-2025 годы. Было несколько важных задач, без решения которых проект бы не состоялся. Метро ещё не построено, но оно будет к 2027 году – тоннели пройдены, и станция уже наполовину готова. Появились первые жители – чрезвычайно важная точка! До этого момента у нас была закрытая территория и хозяева здесь были мы. С момента, когда появились первые жители… хозяевами района стали они.

Для меня лично очень важна как такая точка – формирование образа района в виде центральной площади, где офисные здания сформируют её образ, где будет набережная, пруд, японский сад на центральной площади. И всё это уже начинает приобретать определённые очертания. Если раньше это было чистое поле, потом в какой-то момент котлован, потом — огромное количество бетона. А сегодня там уже сверху выкладывается русло ручья, водопада, и это всё начинает обретать уже какие-то очертания. Что может остановить такие проекты? Мне кажется, что вот эта первая часть – инфраструктурная и транспортная. Те, кто этот путь не проходит или не доходит до этой стадии, действительно могут остановиться и развалиться. А те, кто эту точку перегиба проходит, имеют шансы.

— Мог ли кто-то кроме «Сбера» такой проект осилить?

— Знаете, сказать «нет, никто не смог бы» я просто не имею права. Пусть кто-то другой скажет. Я считаю, что проект очень сложный. Когда меня спрашивают коллеги из регионов или девелоперы, или губернаторы, «что вы посоветуете для того, чтобы реализовать такой проект?» Я всегда говорю о том, что, на мой взгляд, есть две составляющие, без которых точно ничего не получится. Первая составляющая — четкое понимание, что проекту придется пройти через несколько кризисов вместе со всем остальным миром.

Раньше считалось, что мировые кризисы сотрясают планету раз в 11 лет в среднем. Не знаю, как сейчас, может быть, даже и почаще. Критически важно принять, что проекты, рассчитанные минимум на 20, а то и на 30 лет, минимум два раза должны будут пережить кризис. Причём никто не знает, каким он будет. Если вы психологически не готовы их проходить, то лучше не браться. Недоделанное хуже несделанного. Кажется, так Анатолий Собчак говорил.

Вторая — важно, чтобы был конкретный человек — двигатель идей, который бы в проект верил. У нас, к счастью, есть два таких человека. Двигатель всех идей, всех замахов не просто мирового, а сверхмирового уровня — Герман Оскарович Греф, который верит в то, во что многие не верят, и у них опускаются руки. Второй человек — Сергей Семёнович Собянин, который фантастическую поддержку оказывает. Вы спросили, почему не получилось у других бизнесменов. Мне кажется, что у них при всей возможной поддержке того состава правительства не было, может быть, главного. У них, наверное, была поддержка в том, что можно назвать обычной задачей или обычным деловым оборотом. Но вот поддержки в решении нерешаемых задач, я думаю, у них не было. А у нас, благодаря Сергею Семёновичу, есть.