ПСК по ипотеке с договором долевого участия снизилось на 1,45 п. п., до 22,37%
C четвертого квартала ЦБ поменял методологию по расчету полной стоимости кредита (ПСК), что привело к снижению предельных значений для некоторых ипотечных кредитов, выдаваемых банками, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на источника на финансовом рынке. Притом предельным является значение, на треть превышающее среднерыночное значение ПСК.
Для кредитов, обеспеченных ипотекой, при покупке жилья в многоквартирных домах (МКД) предельная ПСК в третьем квартале составила 23,83%. С октября эта цифра будет разделена на несколько категорий: первая — кредиты по договору долевого участия (ДДУ), которые были выданы не позднее одного года с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию (предельная ПСК — 22,376%), вторая категория — кредиты, выданные более чем через год после получения такого разрешения (24,519%), третья категория — нецелевые кредиты с залогом жилья в МКД (31,549%). Так, для первой категории предельная ПСК снизилась на 1,45 процентного пункта. По данным Дом.рф, на ДДУ в первом полугодии 2024 года пришлось 38,4% от общего объема выданных ипотечных кредитов.
На фоне роста стоимости фондирования для сохранения минимальной рентабельности выдач рыночной ипотеки ее стоимость в зависимости от банка должна вырасти, прирост может составить вплоть до 3,2 п. п., говорит источник «Коммерсанта». С его слов, проблема реализовалась с середины августа, когда банки начали в полном объеме выдавать ипотеку по изменённым после июльского роста ключевой ставки условиям. «За последний месяц по некоторым договорам они были вынуждены изменить одобренные для заемщиков ставки, чтобы выполнить нормативные требования по ПСК. Проще говоря, часть кредитов банки выдавали ниже минимальной доходности»,— уточнил он.
В «Сбере» с этим не согласны: главный аналитик банка Михаил Матовников не считает, что проблема предельной ПСК для ДДУ в четвертом квартале станет острой, ставки растут, но динамика не столь резкая. Даже при нынешнем высоком уровне ставок ипотечные кредиты не приносят банкам значительной прибыли, что и подталкивает многих из них к сокращению ипотечных программ. По данным Дом.рф, средние ставки на новостройки к середине сентября составили 20,89%. В целом он не исключает возможность дальнейшего повышения ипотечных ставок. «В свое время была дискуссия относительно того, какой уровень ставок по ипотеке считать заградительным, пришли к тому, что это любые ставки выше 15%. Однако по факту даже при нынешних рыночных ставках спрос остается, хотя он невелик»,— заявил Матовников.
По словам управляющего директора рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрия Беликова, до начала цикла снижения ключевой ставки любая возможная динамика стандартной ипотеки, как и верхние ограничения, ни на что не повлияют. Впрочем, по оценке источника газеты на рынке, выходом из ситуации могло бы стать введение моратория на ограничение ПСК для обеспеченных кредитов на четвертый квартал с возможным продлением.
По его прогнозу, в противном случае объем выдачи ипотечных кредитов в период с октября по декабрь может сократиться на 15-20%. Тем не менее, последняя динамика рынка была неоднозначной после повышения спроса перед окончанием программы массовой льготной ипотеки 1 июля. Согласно данным «Дом.РФ», в первом квартале количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 17% по сравнению с прошлым годом и составило 288 тысяч, в то время как во втором квартале показатели почти соответствовали уровню предыдущего года – 472 тысячи кредитов.