Снижение цен на жилье обернется трудностями для заемщиков

С октября 2023 года темп роста цен на вторичное жилье в Москве начал стремительно падать. Так, в октябре – ноябре рост цен снизился до 0,8%, в декабре – уже до 0,5%, а в январе 2024 года приблизился к нулевым значениям, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. При этом эксперт отметил, что поведение продавцов на рынке жилья в начале 2024 года является нехарактерным, так как «обычно в это время многие продавцы снимают квартиры с продажи».

«Накопление квартир в экспозиции и близкая к стагнации ценовая динамика свидетельствуют о сокращении спроса, что неудивительно, учитывая астрономический уровень ипотечных ставок», — констатирует Репченко. Он также прогнозирует, что в ближайшее время цены на недвижимость не будут сильно меняться, а весной за счет накопления предложений, стоимость недвижимости будет постепенно снижаться.

Ожидать коррекции цен на первичном рынке на фоне снижения выдач льготной ипотеки, а на вторичном из-за высоких ставок по ипотеке стоит в краткосрочной перспективе, считает главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина. Однако в долгосрочной перспективе она ждет роста цен на недвижимость. На это, по ее мнению, может повлиять удорожание строительных материалов и стоимости труда, роста стоимости земельных участков и их дефицит, инфляция. Главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова также ожидает в будущем роста цен на новостройки, но не исключает небольшого снижения цен на вторичное жилье на уровне 2%.

В конце декабря 2023 года президент Сбербанка Герман Греф также прогнозировал снижение стоимости жилья на фоне сокращения объемов ипотеки, которая субсидируется государством. По его словам, более 70% ипотеки реализуется по льготным программам и государственным субсидиям. Субсидии уже начинают сокращать, а значит — цены будут падать, заявлял банкир. Кроме того, из-за роста ключевой ставки ипотечные кредиты становятся все менее доступными. Все это скажется на снижении цены на жилую недвижимость.

Банки будут пересматривать размер первоначального взноса по ипотеке в течение 2024 года и Бабина считает, что он будет расти. «Банк России планирует уточнить макропруденциальные требования к ипотеке: <…> было предусмотрено поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года — на 20%, с 1 января 2024 года — на 30%», поэтому высока вероятность того, что к концу текущего года мы увидим повышение первоначального взноса по всем ипотечным программам», — напомнила она.

Землянова с ней согласна и утверждает, что размер первоначального взноса зависит не только от макропруденциальных надбавок, но также и от решения, которое может принять Банк России по изменению условий субсидируемых программ. Сейчас банкам при выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом нужно обращаться к своим резервам, что «снижает стимулы выдавать ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом». Однако Землянова считает, что банки могут самостоятельно корректировать размер первоначального взноса в зависимости от подхода к оценке рисков и маржинальности.

В пресс-службе ВТБ утверждают, что «основные меры, направленные на «охлаждение» ипотечного сегмента, уже были реализованы», поэтому банк не ожидает в ближайшее время изменения уровня первоначального взноса.

В декабре 2023 года правительство приняло решение о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Теперь он составляет 30% от суммы кредита вместо 20% ранее.

Для одобрения ипотеки в 2024 году главными критериями для заемщика являются наличие средств для первоначального взноса от 20%, а также невысокая долговая нагрузка. Однако Землянова исходит из того, что на одобряемость ипотеки повлияло «увеличение макропруденциальных надбавок для банков при выдаче клиентам с повышенной долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом». В дальнейшем, по ее мнению, на уровень одобрений также могут повлиять количественные ограничения.

В пресс-службе ВТБ заявили, что динамика цен на недвижимость не влияет на уровень одобрения ипотеки. «Принимая решение о выдаче кредита, банки ориентируются на такие параметры, как уровень дохода клиента, размер долговой нагрузки, качество кредитной истории, а также ряд других параметров», — объяснили там.

В ноябре 2023 года сообщалось, что в третьем квартале 2023 года доля кредитов заемщикам с предельным ПДН, превышающей 80%, достигла исторически максимального значения — 47% от объема ипотечных выдач, а доля кредитов с первоначальным взносом до 20% превысила половину всех выдач. Рекордный рост ипотечного рынка — более чем на треть к ноябрь 2023 года — объясняется тем, что на него приходят все более рискованные группы клиентов.

ЦБ не раз указывал на риски, связанные с перегревом рынка ипотечного кредитования, а также выступал с критикой льготных ипотечных программ, которые, по его мнению, «уместны только как антикризисная мера». Также именно с ипотекой регулятор связывал один из дисбалансов в экономике, так как «она накачана льготными и псевдольготными программами».

На фоне повышения макронадбавок по ипотеке для банков, есть вероятность, что они будут уделять повышенное внимание долговой нагрузке заёмщиков, считают Землянова и Бабина. Банки вполне могут повысить требования к уровню доходов, чему рост ставок и цен на жилье может только способствовать.