Банки могут выдать рекордный 1 трлн рублей ипотечных кредитов в сентябре
Объем выдач ипотечных кредитов в августе составил 860 млрд рублей и стал максимальным за всю историю наблюдения, следует из данных аналитиков Frank RG. При этом уже в сентябре российские банки могут поставить новый рекорд — 1,064 трлн рублей выдач по ипотеке. В этом случае результат рынка за месяц окажется примерно равен показателю за весь 2012 год (1,073 трлн рублей). За весь 2023 год ипотека также может установить новый рекорд по размеру портфеля, считают в Frank RG: 19 трлн против 14,8 трлн рублей в 2022 году.
Объем выдач при этом растет на фоне увеличения ставок по кредитам, которое произошло вслед за поднятием ключевой ставки Банка России. Под вопросом остается дальнейшее ее повышение: так, повысив «ключ» до 13% на заседании в середине сентября, ЦБ подчеркнул: «Возвращение инфляции к цели и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% также предполагают продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике». По словам старшего проектного лидера Frank RG Ольги Филипповой, драйвером роста рынка ипотеки стал страх: «В условиях роста ставок по рыночным программам люди брали ипотеку, пытаясь успеть оформить ее по старым ставкам или по льготным государственным программам, опасаясь за их доступность в будущем».
Одновременно вырос и размер ежемесячного платежа по ипотечным кредитам: в Москве на вторичном рынке он достиг 145,6 тысяч рублей в месяц (увеличившись за 3 месяца более чем на 35%), на первичном — 82,1 тысяч рублей (+5%). По словам Ольги Филипповой, влияние на увеличение платежей оказал рост ставок по рыночным программам: вторичный рынок более чувствителен к их изменению, он не имеет поддержки государства.
Банк России уже вводит ограничения для охлаждения рынка ипотеки. Так, с октября он повышает макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам. «Если будет необходимость, мы готовы будем ужесточать дополнительно макропруденциальные надбавки», — говорила председательница ЦБ Эльвира Набиуллина. При этом большая часть выдач (58%) в августе, по данным Frabk RG, пришлась на госпрограммы. Президент России Владимир Путин в середине декабря 2022 года поручилпродлить программу льготной ипотеки в России до 1 июля 2024 года с увеличением ставки с 7% до 8%. При этом он добавил, что сворачивание ипотеки планируется, но оно будет плавным.
- Как отмечают эксперты ВТБ, на фоне ужесточения требований к льготным программам и серии роста ключевой ставки в четвертом квартале на рынке ипотеки произойдет «охлаждение». В банке считают, что в октябре-декабре выдачи жилищных кредитов могут составить на рынке около 1,2 трлн рублей — примерно на четверть ниже, чем в конце прошлого года. «Однако повышенный спрос заемщиков на протяжении большей части года обеспечит рынку рекордные продажи, которые в первые в истории превысят 6 трлн рублей», — добавляют в ВТБ. За три недели сентября объем выдач составил 174 млрд рублей, что уже стало рекордом за всю историю ипотечного бизнеса ВТБ. «Пиковым стало 19 сентября, когда наши заемщики получили на покупку недвижимости 23,7 млрд рублей», — заявил вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
- В августе кредитная активность населения повысилась, подтверждают в ПСБ — в банке увеличился объем ипотечных выдач по классическим программам. «Сработал эффект отложенного спроса — в ожидании повышения ставок заемщики, которые ранее откладывали приобретение недвижимости, стремились быстрее выйти на сделку», — отмечает заместитель директора департамента по развитию премиального сегмента, инвестиционных и ипотечных продаж ПСБ Марина Заботина. В результате в августе число выданных кредитов по классическим программам на вторичное жилье увеличилось на 75% по сравнению с июлем, больше половины всей выдачи ипотеки в августе пришлось на такие кредиты. За последний год структура ипотечных выдач изменилась, подчеркивает Марина Заботина: сейчас доля кредитов на покупку готового жилья в общем объеме выдач составляет 42% против 14% в прошлом году. В дальнейшем ситуация со спросом будет зависеть от динамики ключевой ставки. «Квартиры будут приобретать те заемщики, кто остро нуждается в улучшении жилищных условий. Спрос будет смещаться на льготные программы, где действуют более доступные процентные ставки», — резюмирует она.
- Прирост за 3 недели в сентября в Росбанке в сравнении с 3 неделями августа составил 33%, по итогу месяца тренд роста тоже будет месяц к месяцу в диапазоне +20-30%, считают в банке. «Вполне возможно, что 2 год действительно станет рекордным по объему выдач. К концу года мы прогнозируем 5-10% роста», — добавляют там. В этом году основным драйвером на ипотечном рынке все еще выступают госпрограммы с субсидируемой ставкой, спрос на данные программы особенно усилился после начала цикла повышения ключевой ставки и увеличения спреда со ставками по базовым программам. «В 2024 году наиболее вероятно, что будет завешена «Льготная Новостройка» и усилена поддержка семейной, сельской, дальневосточной, IT, арктической ипотек: данные программы станут более адресными. Вероятно, к ним добавятся дополнительные льготные программы по целевым группам», — резюмируют в банке.
Доля ипотеки на новостройки в условиях роста ставок по рыночным программам увеличилась до 35% в августе (30% — в июле). Девелоперы считают, что ужесточение выдачи ипотеки, направленное на снижение закредитованности населения, «приводит к искусственному ажиотажному спросу». «В августе сделки закрыли покупатели, старавшиеся получить одобрение по ипотеке в июле, когда уже было известно об ужесточении условий выдачи кредитов», — рассказывала «Коммерсанту» глава совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Если льготная ипотека будет отменена, в 2025-2028 годах в зоне риска окажется 30 млн квадратных метров жилья по всей России, а застройщикам придется заметно сократить запуск новых проектов, опасаются российские власти, которые хотят запустить единую «социально ориентированную программу» после отмены со второй половины 2024 года упомянутых выше льготных ипотечных программ. В Стратегии развития инфраструктуры до 2030 года, на которую ссылается «Коммерсантъ», подчеркивается, что благодаря льготной ипотеке увеличились объемы строительства жилья: с 82,2 млн квадратных метров в 2020 году до 102,8 млн квадратных метров в 2023.