Ипотека для ИТ-шников: О чем нужно подумать до получения кредита?

В России появилась новая категория ипотечных льготников — ИТ-специалисты. Они, наряду с военными, жителями Дальнего Востока и семьями с маленькими детьми, могут рассчитывать на кредит по ставке ниже рыночной. Сейчас ставки по собственным ипотечным программам в банках доходят до 20% годовых. Ключевая ставка ЦБ составляет 14%. Льготная ипотека на новостройки с господдержкой выдается под 9%, а семейная ипотека — под 6%.

У ИТ-шников максимальная ставка — 5% годовых. Это третья мера, вместе с обещанной отсрочкой от призыва в армию, освобождением на три года от налога на прибыль для ИТ-бизнеса, которой власти надеются удержать в стране программистов.

Уже в текущем году банки смогут выдать такие кредиты не менее 10 тысячам ИТ-специалистов, а до конца 2024 года  — не менее 50 тысяч, сообщал премьер-министр Михаил Мишустин.

Прежде чем решиться на ипотеку, стоит взвесить все достоинства и риски новой госпрограммы. Frank Media разобрался в ее особенностях.

Кому дадут кредит? Претендовать на льготную ипотеку под 5% может не каждый ИТ-шник. Во-первых, кредит дадут только тому, кто работает в компании, аккредитованной в Минцифры. На аккредитацию могут подать лишь компании с нужным ОКВЭД (код, определяющий основной вид деятельности организации).  Подходящих ОКВЭД всего семь:

В компании должны трудиться не менее семи человек, и не менее 90% своего дохода она должна получать «по специальности». Подтверждением аккредитации будет запись о компании в специальном реестре Минцифры со статусом «Действует». Но и это еще не все. К моменту подачи заявки на ипотеку компания, где работает будущий заемщик, должна быть в реестре и пользоваться налоговыми льготами не менее одного отчетного периода, т.е. не менее одного квартала.

По состоянию на 12 мая в реестре Минцифры состоят более 25,5 тысяч организаций со статусом «Действует». Среди них есть как известные имена: «Яндекс», VK, «Лаборатория Касперского», Luxoft, компания «Ланит», компании Сбербанка, ВТБ, Газпрома, МТС, «Вымпелком» (оператор сети «Билайн»), «Мегафон», так и неочевидные. Например, Frank Media обнаружил в нем несколько больниц и санаториев, в основном почему-то тульских. В их числе — Тульский областной детский многопрофильный санаторий «Иншинка».

Этот список будет пополняться, обещает Минцифры. На вопрос Frank Media, все ли компании из реестра в лице своих сотрудников смогут участвовать в льготной ипотеке, представитель министерства ответил, что «помимо аккредитации, необходимо соответствие требованиям по получению налоговых льгот». Иных критериев отбора он не уточнил. В релизе о старте льготной ипотеки для ИТ-специалистов ее оператор — госкомпания «Дом.РФ» указывала, что перечень компаний, чьи сотрудники смогут брать льготную ипотеку, «будет опубликован в течение мая». «Мы ожидаем конечный список компаний, которые участвуют в программе», — сообщила пресс-служба Сбербанка.

Таким образом, сейчас значительный пласт ИТ-шников, которые работают в компаниях не из реестра, фрилансеры, индивидуальные предприниматели и самозанятые право на низкую процентную ставку по ипотеке не получили. Кроме того, есть риск, что некоторые компании из реестра тоже могут не пройти отбор.

Во-вторых, есть требования и к самим специалистам. Первый отсев будет по возрасту — от 22 и до 44 лет включительно. Главный — по уровню зарплаты. Она до вычета налогов за три месяца до подачи заявки должна быть не ниже 150 тысяч рублей для жителей городов-миллионников и 100 тысяч рублей для остальных. Поскольку учитывается местонахождение компании, к работникам из регионов, которые трудятся удаленно в московской фирме, вероятно, будут применяться столичные критерии зарплат.

Банкиры не волнуются, что указанный уровень зарплаты отсечет молодых специалистов из небольших компаний, стартапов и регионов. «Полагаю, компании из реестра достаточно крупные, чтобы обеспечить требуемый доход даже начинающим специалистам в этой области. По нашим оценкам, не менее 30-40% их сотрудников подойдут под критерии», — считает директор департамента розничных продуктов Абсолют банка Виталий Костюкевич. В 2021 г. в среднем по России зарплата ИТ-разработчиков разного профиля, тестировщиков, аналитиков начального и среднего уровня составила 110 000 руб., в крупных городах — еще выше, поэтому данная программа должна стать востребованной, уверен руководитель «Росбанка Дом» Денис Ковалев. По данным исследования «Хабр Карьеры», медианная зарплата в ИТ-индустрии  в 2021 году была 140 тысяч рублей, что вписывается в условия программы. При этом в зависимости от города, уровня и специализации ИТ-специалиста, она могла быть как  заметно выше, так и ощутимо ниже установленных критериев.

В распоряжении правительства нет перечня должностей, которым полагается льготная ипотека. То есть теоретически кредит может оформить любой сотрудник компании из реестра с соответствующей зарплатой, а не только ИТ-шник.

Что можно купить? Приобретаемое жилье должно быть не дороже 18 млн рублей для города-миллионника и 9 млн рублей для остальных территорий. Программа ориентирована не только на помощь ИТ-специалистам, но и строителям. Выбирать жилье ИТ-шникам придется исключительно на первичном рынке: квартиры, таунхаусы и коттеджи, в том числе с землей, в поселках и вне их, а также участки для строительства. Жилье можно купить и готовое, но только у первого собственника -юрлица. Например, у застройщика или индивидуального предпринимателя, занимавшегося стройкой.  В случае с покупкой земли для ипотеки обязательным условием будет договор с подрядчиком о возведении дома.

Какие условия ипотеки? Первоначальный взнос от стоимости жилья — 15%. Срок кредита постановлением не установлен. В появившихся на сайтах банков условиях таких программ он не больше 30 лет. Несколько банков уже начали принимать заявки на льготную ипотеку для ИТ-шников. Это Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, банк «Дом.РФ», Абсолют банк, Росбанк, УБРиР, МКБ, рассказали Frank Media их представители. Также программу запустил банк «Открытие». У МКБ, Росбанка  и «Открытия» сейчас ставки — 5%, у ВТБ, — 4,7%, у УБРиР  и банка «Дом.РФ» — от 4,3%. Банки утверждают, что спрос на программу есть. Еще до появления окончательного списка в Сбербанк принял уже 2,5 тысячи заявок, банк «Дом.РФ» — более 1 тысячи.

Вопрос о том, смогут ли ИТ-специалисты рефинансировать имеющуюся ипотеку, чтобы снизить ставку до 5%, в постановлении правительства не освещен.

Какие есть риски? Самый большой риск для заемщика — это потеря работы. Если он будет уволен или решит продолжать карьеру в компании не из реестра, он автоматически теряет все ипотечные льготы. Такая же судьба ждет сотрудников тех компаний, которые по разным причинам выбыли из реестра или прекратили деятельность. На поиск новой работы постановление отводит ИТ-шнику всего три месяца. «В условиях программы предполагается, что ИТ-специалист для сохранения льготной ставки должен менять работодателя только на компанию из реестра Минцифры», — сетует Ковалев. Льготы предусмотрены только при соблюдении всех перечисленных условий, иначе банк должен будет перевести клиента на рыночную ставку, подтверждает руководитель центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Анна Севостьянова.

Этот момент несет риски и для банков, считают опрошенные Frank Media эксперты. По факту постановление описывает только три сценария: либо увольнение сотрудника из ИТ-компании и переход в другую, несоответствующую требованиям программы компании, либо потеря налогового статуса самим работодателем (это напрямую не указано, но по логике должно быть), либо оформление клиентом еще каких либо кредитов с программами государственного субсидирования, перечисляет Костюкевич. «Это сложно контролировать, и, очевидно, придется прописывать в кредитной документации как ответственность самого клиента за такое информирование, так и, возможно, ежеквартальное подтверждение клиентом информации либо через справку, либо через запросы в Цифровой профиль, где есть актуальная информация о трудоустройстве», — добавляет он.   

Как рассчитаются с банками? Чтобы банки были заинтересованы выдавать кредиты по ставке ниже рыночной, а для клиента она сохранялась одинаковой в течение всего срока кредита, государство будет эту ставку субсидировать. То есть погасит разницу между рыночной стоимостью кредита (ключевая ставка на первый день субсидируемого месяца плюс 2,5-4,5% годовых) и 5%. По возмещению эта программа не отличается от других программ госсубсидирования, механизм уже проверен временем, говорит Севостьянова. Как и по иным госпрограммам, повышенный размер компенсации предусмотрен для кредитов, выданных для строительства индивидуальных жилых домов, как одна из мер по стимулированию отрасли индивидуального жилищного строительства, добавляет представитель Альфа-банка.

 «Дом.РФ» будет ежемесячно распределять средства федерального бюджета между банками и ипотечными агентами, если те приобретают права требования по льготной ипотеке. Значительно изменить расстановку сил за счет новой госпрограммы на ипотечном рынке банкиры не надеются. «Мы понимаем, что при распределении лимита «Дом.РФ» будет исходить из рыночной доли банка по текущим госпрограммам льготной ипотеки», — заключает Костюкевич.