Девелоперы стали продавать офисы в рассрочку

Московский рынок офисной недвижимости развернулся в сторону продаж: за прошедший год доля площадей, выставленных не в аренду, а на продажу, выросла с 8% до 28%. Объем такого предложения увеличился в семь раз — до 388 тысяч кв. м в готовых бизнес-центрах и около 760 тысяч кв. м с учетом строящихся объектов. Почти весь этот объём продается без участия банков. По отраслевым данным, около 90% офисных сделок в Москве проходит в рассрочку, а при продаже площадей блоками показатель приблизился к 100%.

Кредит на офисный блок в принципе существует, но получить его тяжело. Банк даёт индивидуальному предпринимателю или компании до 80% стоимости объекта на срок до 10 лет — это втрое короче, чем срок жилищной ипотеки. При ключевой ставке 14% это означает высокий ежемесячный платёж, который бизнесу приходится покрывать за счёт текущей выручки. При рассмотрении заявки банки смотрят не столько на сам офис, сколько на покупателя: нужен действующий бизнес с историей хотя бы в девять–двенадцать месяцев, отчётность и обороты по счетам.

Рассрочка стала условием, без которого сделка просто не состоится. По сути, девелопер сегодня работает как кредитор: покупатель платит частями, а стройку нужно финансировать здесь и сейчас — этот разрыв застройщик закрывает самостоятельно. Меняется и структура продаж: на старте около 60% сделок приходится на инвесторов и около 40% — на компании, которые берут помещение под себя. Ближе к вводу объекта в эксплуатацию доля тех, кто покупает для собственного размещения, растёт.

Отдельная тема — налоги, о которых при сравнении вариантов оплаты вспоминают далеко не все. Компания, которая платит НДС, может принять к вычету налог, заложенный в цену офиса: при налоговой ставке в 22%, действующей с начала года, это около 18% суммы сделки. Работает это не у всех — компании нужно быть на общей системе налогообложения и использовать помещение в деятельности, которая НДС облагается.

На рынке появляются и новые варианты — например, лизинг. Здесь лизинговая компания сама выкупает у девелопера готовое или строящееся помещение и передает его бизнесу в аренду с правом последующего выкупа. Компания занимает офис, не вкладывая всю сумму сразу, и может применять ускоренную амортизацию, то есть отчасти управлять налоговой нагрузкой. Инструмент пока точечный: программы запускаются по отдельным договорённостям девелоперов с лизинговыми компаниями, заявленный объём одной из первых — около 50 млрд рублей в стоимости объектов.

У каждого варианта есть свой предел. Рассрочка ограничена сроком ввода объекта, а платит за неё в итоге сам девелопер — через стоимость собственных денег, поэтому бесконечно растягивать такие программы рынок не сможет. При лизинге офис до выкупа остается чужой собственностью: перезаложить или перепродать его вэтот период не получится. Кредит из трёх вариантов — самый короткий.

Автор — руководитель блока коммерческой недвижимости ГК «Гранель»