01.07.2026, 16:34

Никого не обездолим: ВС определил, когда сделки с жильем можно оспорить из-за мошенников

Суд утвердил единые подходы к рассмотрению споров о сделках с недвижимостью после серии резонансных дел

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам об оспаривании сделок с жилой недвижимостью, в котором сформулировал единые подходы для судов по таким делам. Документ, опубликованный на сайте Верховного суда, обобщает правовые позиции, выработанные в 2022–2025 годах, в том числе по вопросам сделок, совершенных под влиянием мошенников.

Что разъяснил Верховный суд

В обзор вошли 20 правовых позиций. В частности, Верховный суд указал, что:

Само по себе заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является основанием для признания договора недействительным. Суд должен оценивать, действовал ли покупатель добросовестно и мог ли он понять, что продавец находится в состоянии заблуждения.
Если продавец утверждает, что не понимал значения своих действий при заключении сделки, это необходимо доказать. При рассмотрении таких споров суд должен установить психическое состояние человека именно в момент совершения сделки.
Сделка купли-продажи квартиры, совершенная под влиянием мошенников, может быть признана недействительной только при определенном условии. Для этого необходимо установить, что покупатель знал либо должен был знать об обмане, которому подвергся продавец.
Если сделка признается недействительной как совершенная под влиянием обмана и стороны уже исполнили свои обязательства, применяется двусторонняя реституция. Иными словами, каждая из сторон должна вернуть другой все полученное по сделке: продавцу — квартиру, покупателю — деньги.
При продаже квартиры, находящейся в совместной собственности бывших супругов, суд должен выяснить, знал ли покупатель или должен был знать об отсутствии согласия второго собственника на сделку.
Договор дарения жилья может быть признан недействительным в деле о банкротстве, если будет установлено, что он был заключен с целью причинить вред имущественным интересам кредиторов.

Почему это важно

Необходимость сформулировать единые подходы возникла после серии громких судебных споров о недвижимости, самым известным из которых стало дело народной артистки России Ларисы Долиной.

Певица продала квартиру, находясь под влиянием телефонных мошенников, а затем потребовала признать сделку недействительной. Суды трех инстанций поддержали ее требования, однако в декабре 2025 года Верховный суд отменил эти решения, отказал Долиной в иске и сохранил право собственности на квартиру за покупательницей Полиной Лурье. В январе 2026 года ключи от квартиры Долиной, расположенной в Хамовниках, были переданы представителям Лурье.

Дело вызвало широкий резонанс, поскольку затронуло баланс между защитой жертв мошенничества и правами добросовестных покупателей недвижимости.

^{Фото на обложке: amenic181 / Shutterstock.com}