АКРА предупредило об обострении региональных дисбалансов на рынке жилья

На российском рынке жилой недвижимости обостряются риски региональной дивергенции, предупреждает в апрельском исследовании рейтинговое агентство АКРА, копия есть в распоряжении Frank Media.

Объем продаж новостроек в денежном выражении по итогам 2025 года достиг 5,2 трлн рублей, что на 10% превысило показатель 2024 года. В натуральном выражении продажи остались на уровне прошлого года — 25,5 млн кв. м. Рост цен на первичное жилье составил 10,2% при инфляции 5,6%, при этом основной рост пришелся на четвертый квартал прошлого года.

Ценовая динамика оказалась крайне неоднородной. В Москве рост достиг 22,5%, более чем вдвое превысив среднероссийский уровень, тогда как в Дальневосточном федеральном округе составил лишь 1,8%. Это отражает усиливающийся перекос спроса в пользу крупнейших рынков.

По данным АКРА, в 30 регионах сформировался дефицит предложения — соотношение распроданности и строительной готовности превысило 80%, включая Москву (98%) и Санкт-Петербург (96%). В то же время 25 субъектов столкнулись с дефицитом спроса — показатель оказался ниже 60%, в том числе в Краснодарском и Красноярском краях.

Столичный рынок при этом переживает структурную трансформацию. Доля массового жилья сократилась с 60,4% в 2020 году до 42,1% к концу 2025 года. В проектах с вводом после 2026 года на массовый сегмент приходится лишь 2,8 млн кв. м против 6,5 млн кв. м в бизнес- и элитном сегментах, что формирует предпосылки для дальнейшего роста цен и снижения доступности жилья.

Одновременно в столице снижается активность девелоперов. Запуск новых проектов сократился на 29% год к году — до 3,9 млн кв. м, а общий объем строящегося жилья уменьшился на 2,2%, до 17,3 млн кв. м. Срок реализации непроданного жилья составляет в среднем два–два с половиной года, при этом доля иногородних покупателей достигла 31%.

В Санкт-Петербурге, напротив, зафиксирован рост запуска новых проектов на 33% — до 1,8 млн кв. м, что частично компенсирует дефицит предложения. Доля покупателей из других регионов составляет 25–27%.

В регионах с дефицитом спроса ситуация ухудшается. В Краснодарском крае объем действующих договоров долевого участия снизился на 15,7% — до 37,1 тысячи, а уровень распроданности упал до 19%. В Красноярском крае количество ДДУ сократилось на 27,3%, а рост цен составил лишь 3,3% против 10,2% в среднем по стране.

Вступление в силу с февраля 2026 года новых условий выдачи семейной ипотеки создает эффект высокой базы и несет риски охлаждения спроса в первом полугодии 2026-го, предупреждают в АКРА. При сохранении жесткой денежно-кредитной политики это может привести к новому витку сокращения запусков проектов и усилению конкуренции за покупателя.

Внешне благополучные средние показатели 2025 года маскируют нарастание диспропорций, которые в перспективе могут потребовать адресных мер регулирования. Для девелоперов ключевым фактором успеха становится не столько масштаб бизнеса, сколько способность к тонкой настройке проектов под специфику конкретного региона, управление портфелем с учетом локальных балансов спроса и предложения, а также финансовая дисциплина в условиях сокращения доступного проектного финансирования.