Ипотеку пока не останавливает рост ставок
Надышаться перед падением
Выдачи ипотечных кредитов в 2023 году могут достигнуть 6,7 трлн рублей, следует из прогнозов аналитиков Frank RG. Оценки аналитиков НКР схожи — они ждут 6,5-6,7 трлн рублей по итогам года.
Ипотечный рынок в 2023 году брал одну максимальную отметку за другой. По подсчетам Frank RG, за первые 7 месяцев банки выдали 3,7 трлн рублей кредитов, что на 66% больше аналогичного периода 2022 года и на 18% больше рекордного 2021 года. Так например, первоначальный прогноз аналитиков компании на год составлял 5,4 трлн рублей (датирован ноябрем 2022 года — FM), что более чем на 20% меньше обновленного. Рост рынка в первом полугодии превысил самые смелые ожидания. Он был обеспечен преимущественно ростом среднего чека покупки — на 28%, указывают аналитики НКР.
Августовский спрос рискует остаться повышенным, несмотря на повышение ставок, следует из комментариев Frank RG и НКР. НКР ждет, что рекорды ждут рынок не только в августе, но и сентябре, называя спрос ажиотажным из-за начавшегося роста ставок. Так Сбербанк и ВТБ накануне повышения ставок заверяли, что одобренные заявки со старыми ставками будут действовать еще месяц.
Основными драйверами выступили выросший интерес ко вторичному жилью и частному строительству, а также льготной ипотеке, перечисляет пресс-служба ВТБ. По оценкам госбанка, августовский рекорд с учетом «подскочившего» спроса клиентов (в ВТБ с 14 по 21 августа он вырос на 40%) — может достигнуть 800 млрд рублей. По итогам года там ожидают более 6 трлн рублей выдач и ждут, что доля льготной ипотеки превысит 60% на фоне роста ставок.
В августе ипотека побьет очередной рекорд по выдачам, повышенный спрос на рынке обусловлен желанием клиентов успеть взять ипотеку до повышения ставок вслед за повышением ключевой. Уже сейчас по данным ежедневного мониторинга Frank RG средняя ставка по рыночным программам ипотеки составляет 12,8-13%. Большую поддержку рынку оказывают госпрограммы, доля которых составляет около половины всей выдачи. Во второй половине года они будут играть ключевую роль в поддержке рынка, и даже в случае серьезного проседания вторички, по нашим оценкам, объем выдачи составит 6,7 трлн рублей.
старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова
Однако рост ставок в итоге скажется на спросе в четвертом квартале — часть его будет реализована досрочно, солидарны эксперты. Также в конце года можно будет оценить, насколько сработали меры по «охлаждению» рынка со стороны Центрального банка. «На доступность отдельных программ ипотеки для населения повлияют изменения в части макропруденциальных требований (количественных ограничений — FM)». — указывают в пресс-службе ВТБ.
Выдача по старым правилам
НКР ожидает новых исторических максимумов также из-за грядущего ужесточения регулирования. Банки будут стараться выдать больше кредитов по старым нормативам.
Регулятор давно стремится охладить рост цен на рынке недвижимости и купировать риски в ипотечном кредитовании. Это уже вынудило ЦБ с мая повысить регуляторные надбавки по кредитам на покупку новостроек с первоначальным взносом менее 30% и готовому жилью, если взнос меньше 15%, и ссудам под залог недвижимости.
Однако ужесточение регулирования весьма сдержанно повлияло на динамику сегмента, рынок отреагировал небольшим ростом ставок, что практически не отразилось на спросе, отмечают аналитики НКР.
Руководство Центробанка неоднократно публично высказывало опасения из-за ипотечного бума, который охватил страну. За январь-июнь 2023 года прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%, раскрывал регулятор. В ЦБ отмечали, что «ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования».
Аналитики НКР указывают, что доля ипотечных кредитов с предельной долговой нагрузкой (ПДН) заемщика выше 80% составила 36% выдач, причем 25% из них — с ПДН выше 100%.
В контексте октябрьских изменений бóльшая часть выданных кредитов требовала бы 4-х или 6-кратных надбавок к коэффициентам риска. Хотя такие надбавки нельзя назвать запретительными, особенно для крупных банков с достаточным запасом капитала.
аналитики НКР
Однако даже октябрьское ужесточение вряд ли сильно изменит рынок, считают они: в случае с новостройками надбавки действуют до сдачи дома, к тому же они не несут особой нагрузки для банков, применяющих ПВР-подход. На спад спроса скорее повлияет рост ставок, однако не сразу — резкое обесценение рубля в августе может дополнительно стимулировать спрос на недвижимость, которую население традиционно рассматривает в качестве защитного актива.