ЦБ с мая ужесточает требования к выдаче ипотечных кредитов
Рост цен на рынке недвижимости и рисков в ипотечном кредитовании вынудили Центробанк ужесточить требования к выдаче ипотечных кредитов. С мая 2023 года регулятор повышает регуляторные надбавки по кредитам на покупку новостроек и ссудам под залог недвижимости, следует из его материалов.
«Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. В дополнение к повышенным резервам по кредитам с экстремально низкими ставками, которые компенсируют процентные риски банков на горизонте жизни ипотечного кредита, макропруденциальные надбавки обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья». — говорится в пресс-релизе регулятора.
Размер надбавки будет увеличиваться в зависимости от величины первоначального взноса по кредиту, а также показателя долговой нагрузки заемщика, свидетельствуют данные ЦБ. Учитывая, что для вторичного рынка завышение стоимости жилья характерно в гораздо меньшей степени, надбавки по кредитам под залог недвижимости повышаются только по кредитам с соотношением кредита к стоимости жилья от 85 до 90%. А вот по кредитам на новостройки подход будет жестче: здесь банкиров повышенные резервы и надбавки, которые учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. «Они обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья». — пишет ЦБ
ЦБ подробно описал причины, по которым его совет директоров принял такое решение:
- Рост в ипотеке стал запредельным. В сегменте ипотечного кредитования сохраняются высокие темпы роста. Приведенный к годовому выражению рост задолженности за последние три месяца составляет 25,7%.
- Качество заемщиков ухудшается. Основные показатели риска в ипотеке достигли своих рекордных значений с начала наблюдения, пишет ЦБ. Доля предоставленных в IV квартале 2022 года ипотечных кредитов заемщикам с предельной долговой нагрузкой более 80% достигла 44% (в III квартале 2022 года была 36%). Это превышает аналогичный показатель в необеспеченном потребительском кредитовании, хотя традиционно заемщики в ипотеке характеризовались гораздо более низким уровнем долговой нагрузки.
- Кредиты выдаются людям без накоплений. Растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%): с 48% в III квартале 2022 года до 53% в IV квартале 2022 года. На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первоначальным взносом достигла 69%.
«Помимо ухудшения стандартов кредитования, для рынка ДДУ по-прежнему характерно массовое распространение совместных программ банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на жилье относительно приобретения того же объекта недвижимости без кредита. В декабре средний уровень ставки на первичном рынке составил лишь 3,5%, тогда как ставка по государственной программе льготной ипотеки равнялась 7%». — пишет ЦБ.
Чтобы компенсировать банкам недополученные процентные доходы цены на жильё на первичном рынке в таких рамках завышены на 20–30%. Разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры застройщики выплачивают ипотечному банку.
Это ухудшило показатели соотношения размера кредита и стоимости заложенного по нему жилья:
- при первоначальном взносе по договору в размере 30% соотношение составляет 90–100%,
- при первоначальном взносе 20% этот показатель достигает 100–115%.
Бесконтрольный рост
Распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком, констатирует ЦБ. По данным Росстата, на конец 2022 года он достиг максимального уровня — 30%. В отдельных регионах разница еще больше: например, в Московской области на конец 2022 года — 55%.
Если заемщик захочет продать квартиру, он может столкнуться с потерями, предупреждает регулятор: на вторичном рынке цены ниже, и стоимости квартиры может оказаться недостаточно для покрытия долга по ипотеке, кроме того, будет потерян первоначальный взнос. Его беспокоит, что возрастают риски банков по ипотечным кредитам, предоставленным на первичном рынке, поскольку в случае дефолта заемщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка.