Как продать квартиру в 2023 году?

Россияне продолжают избавляться от своих квартир. В конце прошлого года они выставили на продажу рекордное количество готового жилья, а доля объявлений с пометкой “срочно” достигла исторических максимумов. Весной 2023 года ситуация практически не изменилась: число квартир в продаже хоть и меньше прошлогодних максимумов, но вновь подрастает. С помощью переписанного ценника продавцы смогли немного реанимировать спрос. Frank Media разбирались, что дальше будет с ценами на вторичном рынке жилья, стоит ли сейчас продавать квартиру и как не продешевить.

За 2022 год объем предложения в крупных городах РФ с населением свыше 500 тысяч человек вырос на 18%, а доля квартир с пометкой о срочной продаже дважды достигала рекордного для страны значения – 4% от общего объема жилья, сообщал “Циан.Аналитика”. При этом в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленинградской области количество готовых квартир, выставленных на продажу, в прошлом году удвоилось.

В то же время спрос в 2022 году был низким, средний срок экспозиции квартиры достиг 4 месяцев, став на 30 дней дольше. В таких условиях продавцам приходилось идти на скидки. Снижение цены на 5-8% от заявленного ценника стало общей практикой, дальнейший торг зависел от характеристик и обременений конкретной квартиры. С такими итогами вторичный рынок жилья подошел к 2023 году.

В январе 2023 года объем предложения чуть снизился к прошлогодним рекордам, но в феврале-марте покупатели стали возвращать квартиры на рынок, говорят опрошенные Frank Media аналитики и риелторы.

Так, в Москве, по подсчетам “Циан.Аналитики”, за это время объем предложения вырос на 2,4% и 2,3% к предыдущему месяцу соответственно. “Миэль” оценил февральский прирост в 5% к январю.

Оценить точное количество готового жилья на столичном рынке сложно. Например, “Инком – недвижимость” считает, что в старых границах сейчас продается около 85,6 тысяч объектов, SoldApp оценивают объем рынка в 60 тысяч объектов, “Миэль” – в 48,7 тысяч, “Циан.Аналитика” – в 45,9 тысяч.

По данным региональных обзоров федерального агетства “Этажи”, в Петербурге в феврале [данные за март еще не опубликованы — FM] число квартир, продаваемых на вторичном рынке, сократилось на 7,4% к январю и составило 2596 объектов. В годовом исчислении объем предложения жилья на вторичном рынке северной столице в феврале вырос на 40%, пишет петербургский портал “Недвижимость и строительство Петербурга” (NSP).

Во многих региональных центрах предложение квартир также растет с начала года. Например, такая ситуация наблюдалась в Тюмени (сейчас здесь продается 11 905 лотов, из них 528 вышло в феврале), Томске (2640 лотов, из них 120 в феврале), Казани (3923 лота, из них 362 новых), Уфе (2255 лотов, из них 101 новый), Самаре (1538 лота, из них 163 новых), Краснодаре (5 871 лот, из них 203 новых), Калининграде (4073 лота, из них 101 новый), Владивостоке (1614 лотов, из них 80 новых) и т.д.

Региональные риелторы не дают оценок, какое количество квартир продается с пометкой «срочно» в регионах своего присутствия. В столице же число таких объявлений снизилось до 2,3% от общего числа выставленных на продажу объектов, отмечает “Циан.Аналитика”. Доля квартир, которые продаются с заметным дисконтом в Москве, выросла с 3,5 тысяч объектов до 5,5 тысяч, говорит фаундер CEO SoldAPP Николай Шуклин. Но в основном это накопленный рынком неликвид — квартиры, которые давно экспонируются, поясняет он.

Увеличение числа квартир в экспозиции связано «с определенным оттоком населения, влекущим одновременно увеличение предложения к продаже и уменьшение спроса ввиду отъезда потенциальных покупателей», предполагают аналитики телеграм-канала MMI.

В 2023 году квартиры продаются дольше, чем год назад. Например, в феврале прошлого года собственники готового жилья в Москве в среднем выходили на сделку за 50 дней, рассказывает директор направления “Вторичный рынок” компании “Инком-недвижимость” Сергей Шлома. Сейчас в среднем в столице на сделку выходят за 77 дней, добавляет он. Николай Шуклин из SoldApp оценивает средний срок выхода на сделку в Москве в 97 дней.

Дорогое жилье продается еще дольше. На премиальном рынке вторичной недвижимости Москвы срок экспозиции растягивается от 6 до 12 месяцев. Связано это с тем, что данные объекты нуждаются в ценовых корректировках. “Иногда требуется от двух до четырех снижений стоимости, чтобы по объекту начинали проходить звонки и показы”, — сетует директор департамента мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate Анатолий Довгань.

“Это среднестатистические данные по всем объектам, куда входят и те, что «висят» в экспозиции подолгу. На практике ощущение такое, что ликвидная квартира по адекватной рыночной цене может быть продана буквально за неделю, после двух-трех просмотров”, — считает Серегй Шлома. Все ликвидное с рынка действительно вымывается быстро, соглашается Николай Шуклин.

В регионах сроки экспозиции жилья различны. Например, в Уфе время от объявления до продажи сейчас составляет 2,6 месяца, в Петербурге, Екатеринбурге, Краснодаре приближается к 3 месяцам, в Новосибирске – превышает 4 месяца, в Барнауле и Тюмени он около 5 месяцев, следует из региональных обзоров “Этажей”.

Сделок со вторичным жильем, по крайней мере, на самых ликвидных и крупных рынках стало больше. Об этом говорят данные тех территориальных управлений Росреестра, которые регулярно публикуют статистику по зарегистрированным переходам прав собственности. Например, управление Росреестра по Москве зарегистрировало в феврале 10 690 переходов прав на основании договора купли-продажи квартиры [такие договоры используются при продаже готового жилья – FM]. Это на 40% больше, чем в январе. Однако год назад таких регистраций было свыше 13 тысяч, то есть на 20% больше, чем сейчас. Тем не менее руководитель управления Игорь Майданов оценивает результаты февраля как “достаточно стабильные”, говорится в релизе управления.

Санкт-Петербургское управление Росреестра зарегистрировало в тот же период 6450 сделок. Это на 30% больше, чем в январе 2023 года. Однако февральский результат оказался ниже даже среднемесячного значения 2021 года, когда продавали по 10 тысяч квартир ежемесячно, пишет NSP со ссылкой на данные ведомства. В Ленобласти в феврале также был рост регистраций — на 30% к январю. Но их число в два раза упало к среднегодовому значению 2021 года, отмечает NSP.

Впрочем, аналитики напоминают, что скачок в феврале происходит каждый год, “Это совершенно типичная ситуация, потому что февраль – первый «рабочий» месяц в году после праздничного января”, — скептичен Николай Шуклин из SoldApp. Более показательными в оценке спроса на жилье на вторичном рынке будут весенние месяцы.

Во многом рынок перезапустился благодаря переписанным ценникам и текущей стагнации. Например, согласно подсчетам аналитического портала IRN, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы с марта 2022 года упала на 5,6%, в Новой Москве – на 4,5%, в Московской области – на 1,2%. Сейчас на рынке стагнация, заключает IRN.

“Циан.Аналитика” пишет, что в Петербурге в феврале цены на готовое жилье немного упали – на 0,4%, а за год снизились на 2%. В то же время в регионах картина была иной: цены за 2022 год там в среднем увеличились на 9,5%, но в феврале также начали стагнировать.

На вторичном рынке, по мнению аналитиков MMI и IRN, сейчас доминируют такие настроения: одни частные инвесторы решились на сделки, опасаясь дальнейшего снижения цен, другие продают имеющееся жилье для последующей покупки вторичной недвижимости, однако сами купить квартиру они хотят с ещё большим дисконтом, чем готовы предоставить.

Активный торг покупателя и продавца продолжается. В среднем продавцы готовы скинуть 6-8% от изначально заявленной цены, но иногда скидки доходят и до 10%, соглашается Екатерина Бережнова из «Миэль». “Важно понимать, от каких значений начинается торг. Сегодня цена уже не такая, как была в марте прошлого года. А за предыдущие 2 года она была чрезвычайно раздута – на 30%, а по некоторым объектам и на 40%. Поэтому ничего страшного в сокращении нет”, — заключает Сергей Шлома из “Инком-недвижимости”.

Кроме того, застройщики продолжают держать цены на строящееся жилье и даже завышают их с помощью собственных программ ипотеки с субсидированной ставкой. В таких условиях сложилась ситуация, когда готовые квартиры стали стоить дешевле строящихся. В то же время ставки по рыночным программам ипотеки на первичном рынке (без учета льготных госпрограмм) и на вторичном рынке сравнялись.

Покупатели стали уходить с первичного рынка из-за высокой стоимости нового жилья и непрозрачности ипотеки. Например, в феврале в Москве столичный Росреестр зарегистрировал 15 516 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) – на 36% ниже, чем годом ранее.

На рынке элитного жилья Москвы фундаментальных факторов для роста также нет, отмечает Анатолий Довгань из Intermark Real Estate.

Как ранее выяснили Frank Media, застройщики постепенно начали признавать, что пузырь на рынке недвижимости сдувается.

Аналитики IRN считают, что падение цен в 2023 году будет значительным – на 30%. Спрос на покупку жилья снизился, скидки растут, а банки сворачивают совместные ипотечные программы застройщиками, так как против них выступил Центробанк, считают они.

Многое зависит от поведения ЦБ с его ключевой ставкой, продолжает Шлома. Если регулятор ее поднимет, и увеличатся ставки по ипотеке, стоимость вторичного жилья пойдет вниз. Пока Банк России держит ставку на 7,5%, но признает возможность ее повышения при усилении проинфляционных рисков.

Данные: "Циан.Аналитика"

Собеседники Frank Media дали несколько советов владельцам квартир, которые решили продать жилье в этом году:

После продажи квартиры не забудьте о декларации дохода и налогах. Если квартира пробыла в собственности 3 или 5 лет (в зависимости от конкретной ситуации), налоговые резиденты РФ освобождаются от уплаты НДФЛ. Если квартира куплена недавно, то резиденты оплачивают НДФЛ в размере 13% или 15%. Для налоговых нерезидентов России в любом случае ставка НДФЛ составит 30%.