06.12.2022, 14:11

Frank Partners

Ипотека 2022: как развивался рынок в период турбулентности

Эксперты обсудили состояние ипотечного рынка в 2022 году и тренды на 2023

В 2022 году почти половина всей выданной ипотеки были кредиты с господдержкой, а льготные кредиты от застройщиков сделали покупку жилья для населения более доступной.

Об этом и многом другом говорится в исследовании Frank RG «Ипотека в России 2022», которое обсудили ведущие эксперты банковской, строительных отраслей, а также представители риелторских агентств на прошедшей 29 ноября премии Frank Mortgage Award 2022 . После обсуждения были вручены награды лучшим ипотечным банкам страны.

Господдержка как двигатель продаж

Начала свое выступление руководитель проекта «Ипотека» Frank RG Ольга Филиппова с рассказа о рынке недвижимости: в 2022 году наблюдался рост объемов вводимого в 2023 году жилья (на 8% в сравнении с 2021 годом) и в то же время падение продаж на 20%. Количество ипотечных сделок снизилось на 19%.

«При этом на первичном рынке доля сделок с ипотекой сохранилась на уровне 70%, а на вторичном она упала до 36%, — продолжила Ольга Филиппова. — Подобная динамика понятна — мы все помним какие ставки были на рынке в марте-апреле, у отдельных банков они доходили до 30%, что не могло не повлиять на общий объем выдач»

Госпрограммы в 2022 году были ключевым драйвером роста рынка ипотеки – на них пришлось почти половина всех ипотечных кредитов, отметила эксперт.

На будущий 2023 год аналитики Frank RG прогнозируют рост общего объема выдач до 5,4 трлн в год. «Мы полагаем, что рост цен на недвижимость по итогам 2023 года не превысит 3-5%, а также допускаем приемлемый рост ставки по ипотечным кредитам, по итогам года средневзвешенная ставка по ипотеке составит около до 9%», — указала Ольга Филиппова.

Проектный лидер Frank RG — Ольга Филиппова — представила результаты исследования «Ипотека в России 2022»

Frank RG провела опросы 3 тысяч ипотечных клиентов банков и выяснил, что заемщикам важнее размер ежемесячного платежа, чем стоимость квартиры или ставка. «Выбирая между жильем с низкой ценой и высоким среднемесячным платежом по кредиту и квартирой по завышенной стоимости и небольшим платежом большинство выбирают второй вариант. То есть по возможности люди выберут так называемую «льготную ипотеку от застройщика», — указала Ольга Филиппова. Популярность подобных ссуд в 2022 году стремительно набирала обороты: если в январе чуть менее трети квартир в новостройках приобреталось по околонулевым ставкам по кредиту, то уже в июне доля таких покупок составила две трети всех выданных ссуд на покупку жилья на первичном рынке.

Говоря о доступности жилья, эксперт отметила: цены на него растут быстрее, чем благосостояние населения. В то же время низкие ставки по кредитам на первичном рынке позитивно повлияли на индекс доступности жилья.

Ипотека в условиях турбулентности

Дискуссия с участием руководителей подразделений ипотечного кредитования в банках в фото-репортаже:

Дискуссию об уроках 2022 года для ипотечного рынка начал управляющий директор Домклик Сбербанк Николай Костючко. Он подчеркнул —  хотя ковидный 2020 год «должен был провести на банках все возможные стресс-тесты», 2022 год предъявил к кредитным организациям еще более жёсткие требования – молниеносную реакцию на любые изменения: ключевой ставки, на появление льготных программ по ипотеке и т.д.

Вице-президент, лидер трайба Ипотека Банка Открытие Нина Крючкова добавила, что у клиентов паттерн поведения также поменялся: если раньше по принятию решения они могли подождать и подумать, то в 2022 году они также действовали очень быстро.

Эксперты отметили, что нужную скорость в целом удалось обеспечивать по сделкам на первичном рынке. Со «вторичкой» же были проблемы — она сама по себе априори занимает больше времени, и клиенту «было сложно подобрать квартиру, которая бы стоила столько, сколько должна по его мнению стоить».

Когда дискуссия перешла к вопросу необходимости продления на 2023 год льготной ипотеки с господдержкой, то все эксперты сошлись во мнении – главное чтобы это решение правительство приняло не одним днем, не «сюрпризом под елочку».

Говоря же о целесообразности господдержки, руководитель Росбанк Дом Денис Ковалев отметил, что в идеале рынок должен развиваться в рыночных условиях, однако субсидирование ставки по ипотеке появилось в непростое время, поэтому отказываться от нее имеет смысл тогда, когда ситуация стабилизируется.

Руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-банка Анастасия Якупова дополнила – субсидирование ставки по ипотеке несет и для банков некоторые риски, поскольку по статистике ЦБ уже сейчас досрочное погашение заемщиков замедлилось в 1,5 раза, есть и риски давления на капитал, однако в ситуации, когда 40% построенного жилья не продано, отказываться от субсидирования ставки по кредиту преждевременно.

С околонулевой ставкой от застройщиков ситуация оказалась прямо противоположная — тут банкиры хотят перемен. Нина Крючкова отметила, что сама идея покупки квартиры в рассрочку неплоха для клиента, но она требует ограничений, чтобы от подобных продаж не было негативного влияния на экономику и банковский сектор.  

Николай Костючко отметил – программы от застройщиков сейчас приводят к искусственному удорожанию жилья, недоплаченные проценты по кредиту все равно перекладываются на покупателя путем завышения стоимости жилья, тогда как на самом деле они должны идти за счет маржи застройщика.

Участники дискуссии подтвердили: пока стоимость жилья растет – такие кредиты не несут серьезных рисков банкам, при снижении же стоимости квадратного метра при неплатежах и реализации заложенной недвижимости есть риск, что вырученной суммы не хватит на погашение задолженности.

Что касается ипотеки на ИЖС, то тут есть проблемы: на рынке очень мало жилья, которое может стать предметом залога, да и потенциальные покупатели мало информированы о возможностях ипотечных кредитов на покупку загородной недвижимости, хотя определенные позитивные подвижки в этом направлении есть.

Риелторы & застройщики

Во второй части дискуссии представители риелторских агентств и застройщиков обсудили часть вопросов, поднятых в первой части. Один из них – скорость.

Так директор офисов Этажи Москвы Евгений Затонский подтвердил, в условиях неопределенности клиенты принимали решение или быстро или не принимали совсем, промедление со стороны посредника означало потерю клиента.

В разговоре о необходимости сохранения околонулевых ставок от застройщиков руководитель группы ипотечного кредитования А101 Рустам Азизов отметил, что подобные ссуды существенно увеличили продажи и долю ипотеки по ним, сейчас она доходит до 95%.

По словам эксперта, при адекватном удорожании квартиры клиенты адекватно на это реагируют, и если б не отдельные застройщики с непомерным ценами, то и ЦБ не обратил внимание на риски подобного кредитования.

Говоря о проблематике ипотеки по ИЖС, Евгений Затонский согласился с банкирами — проблема существует. Крайне мало подходящего жилья, достаточно много объектов начала нулевых по 400-500 кв метров, которые строили хозспособом непонятно как и не представляют интереса для покупателей, плюс есть большие вопросы по адекватной оценке подобных объектов, — указал эксперт.

Когда же зашла речь об интересе застройщиков к массовой застройке ИЖС, гендиректор экосистемы недвижимости Метр квадратный Вячеслав Дусалеев отметил, что традиционно добавление многоэтажному дому 3-5 этажей существенно увеличивает маржинальность объекта. ИЖС же менее маржинален, и когда крупные застройщики строят целые кварталы – это интересно и застройщикам, и банкам — с точки зрения ипотеки это история понятная -, но пока 90% на рынке это все же строительство хозспособом.