Субсидированная ипотека от застройщиков по околонулевым ставкам составила 2/3 объема выданных в РФ в 2022 году кредитов на новостройки, подсчитали аналитики Frank RG в ходе исследования «Ипотека в России 2022». Как бы не предупреждал ЦБ о высоких рисках и заложенных в цену квартиры комиссиях, которые застройщики платят банкам, россияне все больше предпочитают меньший ежемесячный взнос завышенной цене на квартиры.
В 2022 году популярность программ с околонулевыми ставками резко выросла. Еще в январе лишь на нее приходилось 32% объема всей ипотеки на новостройки. Этим программам люди симпатизируют из-за размера процентной ставки по кредиту. Именно с уровнем ставки и длительным сроком кредита связаны опасения переплаты, которые беспокоят более половины (54% и 52% соответственно) опрошенных в ходе исследования заемщиков.
Однако, обращая внимание на ставку и срок кредита, заемщики часто упускают стоимость квартиры. Разница в цене квартиры, приобретаемой в ипотеку от застройщика по околонулевым ставкам может составлять 20-30% от цены такой же квартиры при покупке в классическую ипотеку или за наличные, предупреждал ранее ЦБ. По мнению регулятора, это с одной стороны приводит к появлению на рынке жилья «пузыря», с другой стороны, заемщик не может затем продать свое жилье по той же цене, по которой она была приобретена, т.к. рост цен на рынке недвижимости не покроет эту разницу.
Для банков участие в таких программах также рискованно, отмечал ЦБ. Это им может быть выгодно, только если компенсация от застройщика покрывает выпадающие расходы, а деньги реинвестируются в новые выдачи. При снижающихся ценах на жилье застройщики столкнутся с убыточностью ряда жилых проектов, что может привести к корпоративным дефолтам и кредитным потерям для банков от реализации предмета залога с дисконтом. Со следующего года ЦБ будет существенно ограничивать выдачу таких кредитов.
В экспертных интервью в ходе исследования большинство опрошенных Frank RG банкиров (57%) высказались за сохранение таких программ при условии роста ставок, а 43% выступили за полный отказ от таких программ.
Застройщики признают, что околонулевая ставка небесплатна. «Практика рынка показывает, что это [ипотека с околонулевыми ставкими] очень эффективный инструмент стимулирования продаж. Но важно понимать, что в данном случае снижение ставки оплачивается полностью клиентом», — говорил директор по продажам «Интеко» Павел Лепиш. Сейчас продажи квартир по собственным программам составляют значительную долю от всех проданных квартир. О том, как застройщики готовятся к изменениям, Frank Media подробно писали ранее.
