Ставки по ипотеке снижаются — это надолго?

В течение последнего года мы наблюдаем тренд на снижение ставок по кредитам и, в частности, ипотеке. За год ставки по ипотечным кредитам опустились на 1-1.25 п.п. в среднем по рынку.

При этом надо отметить, что снижение затрагивает отнюдь не все программы и продукты банков, а прежде всего сегмент «прайм» и социальные составляющие. 

Снижение ключевой ставки регулятором и далее будет неким «индикатором» для банков. Однако, это не имеет ничего общего с удешевлением ресурсов в экономике и не снимает вопрос рисков в кредитовании. 

Длинные деньги для банков по-прежнему дороги — будь то сделки секьюритизации или продажи пулов. Ведь чтобы выдавать кредиты даже под 9% (не говоря уже о ставках 6-7%),  ресурс должен стоить меньше 4-5%. Здесь возникает вопрос ликвидности портфелей, формируемых по ставкам 8-9%. А какова их ценность при рыночном фондировании выше 6-7%? 

В России, по статистике ЦБ, более 300 банков выдают ипотеку и более 90% рынка при этом формируют топ-5 федеральных игроков. Но уровень доли ипотеки в ВВП по-прежнему ничтожно мал, что говорит о большом потенциале рынка. И не только классика покупки жилья в кредит, но и кредит под залог недвижимости.

В России один из самых высоких в мире показателей доли недвижимости в собственности населения — более 80%. Это целый триллионный рынок новых сделок и качественных кредитов. 

Возвращаясь к ставкам, то все ожидают очередного снижения в конце октября ключевой ставки ЦБ. Можно предположить, что и крупные игроки вслед за этим скорретируют свои программы. Но это далеко не подавляющий рынок. 

Представим, что случилось чудо и ставки по ипотеке опустились до 1% или даже до нуля. Однако, уровень доходов населения в РФ и цены на жилье пока далеки от баланса. Даже по ставке ноль процентов выплатить среднему потребителю стоимость квартиры в рассрочку при зарплате 35-40 тысяч будет сложно. 

Ставки пока постепенно идут вниз. Надолго ли — не факт. Рынок двигается «циклами и по кругу». Колебание ставок в один — полтора процента в современных реалиях российского рынка — это больше маркетинг кредиторов.

Поэтому каждый потребитель должен исходить из принципа необходимости и обоснованности кредита конкретно для него сейчас или позднее, а не просто смотреть на размер ставки. 

Ожидая снижения ставок на очередные 1,5 п.п., когда это реально не сильно снизит платёж, можно попросту дождаться роста цен на жилье более чем на 2-5 п.п. или отмены той или иной социальной программы поддержки. 

Автор — заместитель генерального директора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов