АК Барс Банк предложил исламскую ипотеку: где спрятана маржа?

АК Барс Банк сообщил о запуске исламской ипотеки. Фактически это финансирование покупки жилья в рассрочку.

Детали. Банк начал выдавать исламскую ипотеку в пилотном режиме в городе Казань. Стандарты исламского банкинга запрещают ссужать деньги под проценты, поэтому АК Барс предоставляет жилищный заем в рассрочку от года до 25 лет. Минимальная сумма финансирования составляет 500 тыс рублей, первоначальный взнос — от 10% до 80%.

На чем зарабатывает банк? Дочерняя компания АК Барс Банка «Ипотечный центр» покупает квартиру, делает определенную наценку и продает ее в рассрочку, так ответили на вопрос, на чем зарабатывает банк в его пресс-службе. Для потребителя итоговая стоимость займа сопоставима с обычной ипотекой. Размер наценки и маржинальность продукта банк не раскрывает.

«В этой схеме банк выступает как продавец недвижимости, несет риски, связанные с правами собственности при ее продаже. Цена на продаваемую квартиру фиксированная, отсутствуют пени за просрочку», — сообщила пресс-служба.

Контекст. Исламское финансирование основано на принципах шариата. Поскольку проценты взимать запрещено, для получения дохода финансовый институт должен быть долевым участником проекта, разделяя риски и премии финансируемого предприятия, или участвовать в торговле и извлекать прибыль из наценки между себестоимостью приобретаемого товара и ценой его реализации.

Создание исламского банка в прошлом году анонсировал Сбербанк. В качестве регионов для пилотирования представители госбанка называли Татарстан, Чечню и Башкирию.

Банковские услуги по шариату ранее предоставлял Центр партнерского банкинга, работавший в Казани, но он закрылся в 2017 году после отзыва лицензии у Татагропромбанка (Центр был его филиалом).

В Казахстане работает филиал крупного исламского Al Hilal Bank из ОАЭ. Банк на своем сайте раскрывает размер наценки. Например, при стоимости жилья 10 млн тенге наценка составит 1,5 млн тенге, или 15%.

Вывод. Сделки по рассрочке облагаются НДС, по кредитам этого нет. Причем налог начисляется в момент совершения сделки за весь период рассрочки. Банк должен привлекать деньги на ипотеку дешево либо делать большую наценку, иначе такой ипотечный продукт будет для него убыточен.