Доходность ЗПИФов недвижимости для «неквалов» превысила 25% годовых

Среднегодовая доходность закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости для неквалифицированных инвесторов в 2025 году выросла до 25,7%, прибавив за год более 7 процентных пунктов. Об этом пишут «Ведомости», со ссылкой на обзор компании «Эйлер».

Согласно данным компании, результат сложился из дивидендной доходности в 16,4% и роста стоимости паев на 9,2%. Для анализа отбирались только фонды с выплатами, работающие более одного года — 58 штук.

Лидером рынка стал «Современный арендный бизнес» от УК СФН с доходностью 36,3%, достигнутой за счет продажи активов при прекращении деятельности. В группе крупных фондов (СЧА более 2 млрд рублей) средняя доходность составила 20,6%, а лидером стал «Атриум» под управлением «Велес траст» с результатом 34,1%.

В сегменте небольших фондов (СЧА менее 2 млрд рублей) средний доход составил 19,3%. Первые строчки заняли проекты «Альфа-Капитала»: «Активо два» и «Активо десять» с показателями 35,8% и 35,7% соответственно. По размеру чистых активов лидирует «Современный 7» (УК СФН) со 110,2 млрд рублей, что занимает 16,8% рынка. Этот же фонд является самым массовым: он объединяет 72,3 тысячи пайщиков-физлиц.

При этом эксперты отмечают проблему ликвидности: на бирже реально торгуются лишь четыре фонда с оборотом более 1 млн рублей. Среднедневной оборот в четвертом квартале 2025 года вырос в 4,3 раза, достигнув 5,2 млн рублей. Средний дисконт к концу года увеличился до 21,3%, однако без учета аномального роста фонда Дом.pф этот показатель составляет всего 1,7%.

Драйверами доходности в 2026 году могут стать пересмотр арендных ставок и ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ, которое вызовет рост стоимости активов и оживление инвестпроектов. По мнению экспертов «Альфа-Капитала» и ПСБ, наиболее перспективными выглядят офисы класса А в Москве, складская недвижимость и формат light industrial. Основные риски связаны с качеством управления и возможным замедлением цикла снижения ставок.