Инвесторы увеличили вложения в недвижимость через закрытые фонды
Чистый приток средств в массовые закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) достиг 120 млрд рублей в четвертом квартале 2025 года — это максимум за все время наблюдений с 2022 года. Из них почти 80% — в фонды недвижимости, сообщил ЦБ в обзоре ключевых показателей управляющих компаний (УК).
При этом почти две трети притока пришлось на два фонда одной УК. Центробанк их не называет, однако отмечает, что оба ЗПИФ предназначены для неквалифицированных инвесторов, и их стратегия предполагает инвестирование в коммерческую недвижимость: складские и офисные комплексы. В целом же на фонды недвижимости пришлось 76% чистого притока средств в массовые ЗПИФ в четвертом квартале и 54% по итогам всего 2025 года.
«Рост спроса на фонды недвижимости в том числе связан с поиском альтернативных вариантов инвестиций в условиях снижения процентных ставок», — отметил регулятор. Средневзвешенная доходность массовых ЗПИФ по итогам квартала составила 3,4%, фондов недвижимости — 3,6%.
Несмотря на «массовость» и ориентацию на неквалифицированных инвесторов, средняя сумма инвестиций одного пайщика в массовые ЗПИФ остается относительно высокой — 2,4 млн рублей на конец 2025 года. Для сравнения, средний счет инвестиций в открытые фонды (ОПИФ) составил 614 тысяч рублей, в биржевые (БПИФ) — 94 тысячи рублей.
Также почти в четыре раза по сравнению с третьим кварталом вырос чистый приток в индивидуальные ЗПИФ, до 83 млрд рублей. Как отмечает ЦБ, состоятельные инвесторы могут использовать ЗПИФ, чтобы сохранить непубличность собственников и упростить процесс передачи наследства. Эта тенденция соотносится с ростом популярности личных фондов — другого инструмента, служащего схожей цели.
Вместе с тем сократился приток средств в небольшие и корпоративные ЗПИФ, что привело к падению общего нетто-притока в ЗПИФ на 35% квартал к кварталу и на 26,3% год к году, до 292,6 млрд рублей.
Рост интереса к ЗПИФ в 2025 году объясняется сразу несколькими факторами, считает коммерческий директор спецдепозитария «Инфинитум» Диана Одинцова. И перечисляет их:
- В условиях высоких ставок девелоперы и корпоративные заемщики активнее используют альтернативные механизмы привлечения финансирования, и ЗПИФы выступают удобной структурой для привлечения капитала и структурирования инвестиционных сделок, прежде всего в проектах недвижимости.
- ЗПИФ как инструмент всё активнее используется для структурирования владения активами. Крупные инвесторы, корпорации, владельцы недвижимости и семейные офисы применяют ЗПИФ как юридическую и инвестиционную конструкцию для консолидации и управления активами, поэтому значительная часть притока формируется именно в индивидуальных фондах, создаваемых под конкретные проекты.
- По мере того как инвесторы видят практику использования таких структур, интерес к инструменту постепенно расширяется. Это отражается и в статистике рынка: по данным ЦБ, в IV квартале число физических лиц — пайщиков массовых ЗПИФ выросло до 351 тысяч человек, а приток средств в такие фонды стал рекордным.
Она ожидает, что притоки в ПИФы всех видов в 2026 году могут превысить рекорд 2025 года и составить порядка 3 трлн рублей.
Фонды денежного рынка возвращаются
Приток в БПИФ вырос в два раза по сравнению с третьим кварталом (+125%), до 258,3 млрд рублей, однако все равно отстал от прошлогоднего максимума на 44%. Как и в 2024 году, он был обеспечен в первую очередь фондами денежного рынка, несмотря на то, что в течение остального года притоки в них замедлялись.
В то же время чистый приток средств в ОПИФ снизился почти в два раза квартал к кварталу, до 146,7 млрд рублей, после рекордного нетто-притока предыдущего квартала. «Небольшой приток в начале квартала связан с произошедшей коррекцией долгового рынка на фоне более осторожных шагов Банка России по снижению ключевой ставки и повышения прогнозов по ее дальнейшей динамике», — отметил ЦБ.
Своего исторического максимума в четвертом квартале достигли интервальные фонды (ИПИФ). Чистый приток средств в них увеличился более чем в два раза квартал к кварталу, до 141,1 млрд рублей. Более трех четвертей чистого притока средств пришлось на три фонда.