В 2026 году рынок ипотеки составит 5 трлн рублей

В 2026 году рынок ипотеки может вернуться к показателям 2024-го и достигнуть отметки в 5 трлн рублей, что на 25% выше текущих. К такому выводу пришли аналитики Frank RG в исследовании «Ипотека в России 2025».

Выдача ипотеки в России снижается на протяжении двух последних лет. В 2024-м падение портфеля составило 39%, в 2025-м, согласно прогнозным оценкам, — будет на уровне 15%. Для сравнения, в 2023-м году объем выдачи ипотеки увеличился на 65% по сравнению с 2022-м.

У происходящего на рынке есть свои причины: во-первых, высокая ключевая ставка, заставляющая людей откладывать покупку жилья, во-вторых, жесткое регулирование ЦБ в отношении банков. Последнее заметно снизило долю рискованных ипотечных кредитов с показателем долговой нагрузки (ПДН) клиентов более 80% в портфелях банков — с 16,9% в первом полугодии 2024-го до 6% год спустя.

Вместе с тем жилье дорожает быстрее, чем растут зарплаты заемщиков. Согласно исследованию, с первого квартала 2021-го по третий квартал 2025-го прирост заработной платы составил 1,82%, прирост цен на вторичное жилье — 1,89%, на первичку — 2,47%. Учитывая, что первоначальный взнос по ипотеке составляет сегодня не менее 20,1%, оба фактора в совокупности снижают аппетиты заемщиков: 25% респондентов отложили покупку жилья из-за того, что им не хватает денег на первоначальный взнос, 21% — из-за того, что уровень их дохода не покрывает взнос по ипотеке.

К тому же ухудшилась платежная дисциплина клиентов: за год доля просрочки в портфелях банков удвоилась — с 0,33% по состоянию на 1 июля 2024 года, до 0,68% на 1 июля 2025 года.

В будущем году аналитики ожидают «оттепели» на рынке ипотеки. Этому будет способствовать снижение ключевой ставки. Согласно последним прогнозам ЦБ, средняя ключевая ставка в 2026 году ожидается на уровне 13-15% в сравнении с 19,2% в 2025-м.

Большинство клиентов готовы забирать деньги со вкладов, где сегодня находятся 42,7 трлн рублей (учитываются только срочные вклады — FM), при депозитной ставке 12,7%. Треть из них (33%) копит средства для покупки недвижимости, отмечают аналитики. Более того, 87% респондентов признались, что временно отложили покупку жилья на время высоких ставок и цен.

До возвращения на рынок отложенного спроса банкам следует уделить достаточное внимание развитию цифровизации. По оценкам Frank RG, в первом полугодии 2025-го доля онлайн-заявок на ипотеку выросла с 58% до 69%, а доля цифровых сделок показала куда более значительный рост — с 9 до 31%. Почти для половины опрошенных респондентов (45%) важно наличие цифрового канала в банке.

Кроме того, в следующем году банкам предстоит побороться за клиентов, пожелавших рефинансировать свои обязательства. Стремление к этому изъявили 8% опрошенных, и при этом почти половина из них (43%) не уверена, что будут делать это в своем банке, образуя тем самым простор для конкуренции кредитных организаций.

В ходе исследования команда Frank RG проанализировала продуктовое наполнение 17 крупнейших банков, опросила более 2400 ипотечных клиентов и потенциальных покупателей, провела более 15 экспертных интервью с руководителями ипотечных блоков банков, ключевыми застройщиками, агентствами недвижимости и цифровыми платформами, оценила более 200 бизнес-показателей в benchmark-исследовании, проанализировала более 60 условий ипотечных программ и провела более 30 тестирований пользовательских путей при подаче заявки.