Объём недопоступивших на эскроу-счета средств из-за рассрочек достиг 1,2 трлн
В первой половине 2025 года объём средств, не поступивших на счета эскроу из-за активного использования рассрочек при продаже жилья, составил 1,2 трлн рублей. Такие данные приводит аналитический центр «Дом.РФ», пишет газета «Коммерсантъ». С начала года эта сумма увеличилась на 200 млрд рублей. По информации Банка России, использование рассрочек привело к снижению доли проектного финансирования, обеспеченного средствами на эскроу-счетах, до 71%. Без рассрочек, по оценкам экспертов, этот показатель мог бы опуститься до 60–65%.
Одновременно с ростом популярности рассрочек банки стали поднимать ставки по проектному кредитованию. По данным ЦБ, к июню 2025 года доля займов с процентами свыше 20% достигла 16%, а средняя ставка по проектному финансированию составила 10,6%. В «Дом.РФ» полагают, что к концу года доля дорогих кредитов может вырасти до 18%.
Несмотря на негативный эффект для эскроу-механизма, рассрочки частично компенсируют недопоступление средств: покупатели, как правило, вносят первый платёж (до 50% стоимости) и продолжают выплаты до момента ввода жилья в эксплуатацию. По мнению Василия Тануркова из АКРА, это смягчает снижение доли покрытия. Кроме того, как отмечает Ксения Якушкина из «Эксперт РА», программы рассрочек подстегнули спрос на фоне высоких ипотечных ставок. Эксперт по ипотеке Сергей Гордейко считает рассрочку удобной для тех, кто ожидает поступления крупных сумм в течение года и не нуждается в долгосрочном кредите.
Тем не менее такой подход связан с определёнными рисками. По словам Тануркова, у застройщиков может не хватать компетенций для оценки платёжеспособности клиентов, что повышает вероятность того, что к моменту сдачи дома счета эскроу будут недофинансированы. Также рассрочки заканчиваются в разное время у разных покупателей, а значит, условия завершения выплат будут варьироваться в зависимости от ситуации на рынке. По его оценке, если доля продаж с рассрочкой не превышает 20–25%, риски остаются в пределах допустимого.
В дальнейшем эксперты не ожидают значительного увеличения доли рассрочек. Согласно прогнозу Тануркова, можно рассчитывать на постепенное восстановление доли эскроу-покрытия по мере поступления платежей по действующим договорам. В «Дом.РФ» также полагают, что с ослаблением денежно-кредитной политики и снижением ставок по ипотеке традиционные ипотечные продажи вернут себе доминирующее положение, а рассрочка вновь станет инструментом для отдельных случаев.
В будущем на наполнение эскроу-счетов могут повлиять сразу несколько факторов — от невозможности отдельных клиентов завершить выплаты по рассрочке до перехода части из них на ипотеку, указывает Гордейко. Кроме того, Ксения Якушкина не исключает, что в связи с возросшими системными рисками могут быть ужесточены правила в этой сфере. В начале июня ЦБ уже рекомендовал банкам внимательнее анализировать проекты, в которых значительная часть продаж идёт по рассрочке.