Верховный суд уточнил, когда у ипотечного должника не получится отобрать жилье

Верховный суд определил обстоятельства, исключающие возможность конфискации ипотечного жилья у заемщиков, акцентируя внимание на значительности допущенных нарушений долговых обязательств, сообщает газета «Известия».

Супруги из Башкирии взяли кредит на квартиру в одном из банков под залог этой недвижимости. Со временем закладные права перешли от банка к местной компании. Заемщики несколько раз просрочили платежи, и кредитор захотел взыскать сразу всю оставшуюся сумму, либо продать квартиру. С тех пор владельцы жилья спорят с ним в различных судебных инстанциях.

Рассматривая этот случай, высшая судебная инстанция особо подчеркнула: незначительные просрочки в платежах и относительно небольшой размер долга по сравнению с рыночной стоимостью жилья являются весомым препятствием для удовлетворения требований кредитора о взыскании заложенного имущества. В частности, суд указал, что задолженность, составляющая менее 5% от общей стоимости квартиры, или просрочка платежей, не превышающая трех месяцев, как правило, не могут служить достаточным основанием для принятия решения об изъятии ипотечного жилья.

При этом суды нижестоящих инстанций при рассмотрении подобных дел обязаны тщательно исследовать все обстоятельства, приведшие к возникновению задолженности, а также оценивать действия заемщика, направленные на урегулирование сложившейся ситуации с кредитной организацией.

Специальная норма Гражданского кодекса допускает возможность взыскания ипотечного имущества, даже если оно является единственным жилищем должника, в случае если период просрочки платежей превышает три месяца или сумма непогашенной задолженности составляет более пяти процентов от первоначальной стоимости квартиры, уточняет издание.

Но существует и важное исключение, предусмотренное статьей 54 закона «Об ипотеке», которое касается случаев явной несоразмерности размера непогашенного долга и рыночной стоимости заложенного имущества. Конституционный и Верховный суды в своих предыдущих решениях неоднократно указывали на необходимость обеспечения справедливого баланса между правами кредитора и законными интересами должника в подобных правовых коллизиях.

Верховный суд обязал суды при рассмотрении дел данной категории учитывать весь комплекс юридически значимых обстоятельств, включая точный размер и продолжительность допущенных должником просрочек по платежам, а также актуальную рыночную стоимость объекта недвижимости. Преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского финансово-юридического университета Анна Шавард выразила уверенность в том, что нынешнее разъяснение высшей судебной инстанции будет способствовать формированию единообразной и справедливой судебной практики при рассмотрении аналогичных споров.

В контексте процедуры банкротства физических лиц вступили в силу законодательные изменения, позволяющие сохранить единственное жилое помещение, находящееся в ипотеке, за должником в случае утверждения судом плана реструктуризации его долгов или заключения мирового соглашения с кредитором. Кроме того, Конституционный суд своим постановлением определил, что денежные средства, вырученные от продажи единственного ипотечного жилья должника в рамках процедуры банкротства, подлежат исключению из конкурсной массы.

Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева в свою очередь подчеркнула, что, хотя суды в своей деятельности и руководствуются в первую очередь требованиями действующего законодательства, они также обладают правом принимать во внимание иные представленные сторонами доказательства, свидетельствующие о незначительности допущенного должником нарушения своих обязательств и явной несоразмерности требований кредитора рыночной стоимости предмета залога.