27.03.2025, 18:19

Ученые выяснили, какое жилье приносит максимальную доходность инвесторам

И это вовсе не роскошные апартаменты

Инвестиции в жилье из нижних 10% рынка приносят значительно более высокую доходность, чем вложения в самые дорогие 10% объектов. К такому выводу пришли исследователи Свен Дамен (Университет Антверпена), Матейс Коревар (Университет Эразма в Роттердаме) и Стейн ван Ньювербург (Бизнес-школа Колумбийского университета), опираясь на качественные микро-данные по Бельгии, Нидерландам и США.

Авторы сопоставили информацию о доходах от аренды и ценах сделок купли-продажи, рассчитав валовую, чистую и совокупную доходность. Результаты оказались неожиданными:

в Бельгии валовая доходность объектов с низкой арендой превышает верхний дециль рынка на 2,1 процентных пункта;
в Нидерландах разрыв составляет 2,7 п.п.;
чистая доходность после вычета расходов выше на 0,9 п.п. в Бельгии и 1,1 п.п. в Нидерландах;
в США, где учтена именно чистая доходность по многоквартирным домам, разница достигает 0,6 п.п.;
доходность от прироста капитала также выше у дешевого жилья: 0,84 п.п. в Бельгии, 2,5 п.п. в Нидерландах и 3,25 п.п. в США;
совокупная годовая доходность в США на 3,86 п.п. выше в дешевом сегменте, чем в дорогом, в Нидерландах — на 3,6 п.п., в Бельгии — на 1,74 п.п..

В исследовании подчеркивается, что арендная нагрузка “значительно выросла за последнее десятилетие”, а отсутствие доступного жилья становится “глобальным кризисом” и является “одной из самых насущных политических проблем нашего времени”. “Хотя владельцы жилья также могут сталкиваться с растущей нагрузкой по затратам на жилье на фоне роста цен и ставок по ипотеке, проблема наиболее остра для арендаторов, которые, как правило, относятся к домохозяйствам с низким доходом”, — пишут авторы доклада. По оценкам, в 2015 году арендаторы составляли от 15% населения в Испании до 60% — в Швейцарии, а доля дохода, которую средний арендатор тратит на жилье, достигала 32% в Испании, 31% в США и 29% в Бельгии. При этом в США почти треть арендаторов тратит более половины своего валового дохода на жилье. За последнее десятилетие нагрузка на арендаторов значительно возросла, особенно в странах с развитым частным сектором аренды.

Исследователи изучили, действительно ли низкая прибыльность или высокие риски сдерживают предложение доступного жилья на рынке. Оказалось — нет. Даже после учета всех эксплуатационных расходов, потерь на смене арендаторов, налогообложения и вероятности неуплаты, дешевые квартиры остаются более доходными. Расходы у таких объектов действительно выше, но преимущество в доходности сохраняется.

Попытка объяснить разрыв в доходности через систематический риск не дала результата. Во время кризисов, включая пандемию COVID-19 и финансовый кризис 2008 года, чистые денежные потоки от дешевого жилья даже росли, в то время как доходы от дорогих объектов снижались. Это объясняется тем, что доступное жилье становится особенно востребованным в трудные времена: арендаторы переезжают из более дорогих квартир, но продолжают платить за базовое жилье. “С точки зрения инвестора, доступное жилье — это хедж от рецессии”, — говорится в исследовании.

Регуляторный риск — еще один потенциальный фактор — также не объясняет разницу. В странах и регионах с более жесткой защитой арендаторов и политической неопределенностью доходность не растет, а, наоборот, снижается. Это противоречит гипотезе о «регуляторной премии за риск».

Как отмечают экономисты, несмотря на высокую доходность, крупные институциональные арендодатели, способные диверсифицировать риски, предпочитают не связываться с дешевым жильем. Они опасаются репутационных потерь — рискуют быть воспринятыми как “владельцы трущоб” (slumlords) — и сталкиваются с неэффективностью масштабного управления недорогим фондом. Средние арендодатели, уже работающие в этом сегменте, ограничены в доступе к капиталу и не могут быстро расширяться. Те же, кто мог бы войти, часто ограничены «локальным уклоном» и просто не знают о возможностях этого сегмента рынка. Сами же арендаторы не могут стать собственниками: у них нет накоплений, достаточного дохода или доступа к ипотеке. Кроме того, многие квартиры находятся в многоквартирных домах, которые сложно выкупить индивидуально.