Банк России назвал основные риски ипотеки «от застройщика»
В третьем квартале, после окончания действия льготной ипотеки, застройщики вместе с кредитными организациями снова начали выдавать ипотеку по программам «с субсидией от застройщика», что несет риски для всех участников рынка, следует из «Обзора финансовой стабильности» Банка России.
«Эти схемы, как правило, основаны на том, что в обмен на льготные условия обслуживания ипотечного кредита заемщик приобретает жилье по завышенной стоимости. Программы и конкретные условия по ним различаются в зависимости от застройщика», — поясняется в обзоре ЦБ.
При этом самыми популярными являются программы с такими условиями, как снижение ставки на льготный период (от одного года до 8 лет) и снижение ставки по кредиту на весь срок кредита. Также популярна траншевая ипотека и рассрочка от застройщика.
В обзоре ЦБ говорится, что подобные программы несут риски для всех участников сделки по покупке жилья.
- Так, граждане, которые решили купить жилье при помощи этой программы, могут понести финансовые потери, когда будут продавать купленную квартиру на вторичном рынке. Вместе с этим заемщики не смогут также рефинансировать свой кредит из-за того, стоимость жилья будет превышать рыночную стоимость.
- Банки могут понести убытки в случае, если клиент не будет обслуживать ипотечный кредит на фоне того, что рыночная стоимость залога в таких программах будет ниже самого кредита. «Фиксируя сниженную ставку, банки могут недооценивать свои процентные риски, чрезмерно полагаясь на сокращение ставок в будущем. Значительная часть ипотечных кредитов, предоставленных банками в 2022 г. по экстремально низким ставкам, в настоящее время приносит банкам убытки из-за подорожавшего фондирования. При этом в текущих условиях у заемщиков нет стимулов к досрочному погашению этих кредитов», — поясняется в обзоре ЦБ.
- Застройщики могут столкнуться со снижением маржинальности их проектов, когда компания не получит часть прибыль из-за осуществления выплат банкам за снижение ипотечной ставки.
«При этом данные программы «с субсидией от застройщиков» не будут попадать под регулятивные ограничения, предусматривающие повышенное резервирование кредитов по нерыночным ставкам, так как полная стоимость таких ипотечных кредитов несущественно ниже рыночного уровня», — говорится в материале ЦБ. При этом регулятор работает над мерами по минимизации рисков, которые несут такие программы. Одной из таких мер стало принятие ипотечного стандарта.
В сентябре комитет по стандартам деятельности кредитных организаций принял согласованный с Банком России стандарт по защите прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Этот стандарт станет обязательным для всех кредитных организаций с января 2025 года. При этом он будет распространяться только на договоры, заключенные после 1 января следующего года.