ЦБ предлагает вводить количественные ограничения по ипотеке в два этапа
Банк России рассчитывает вводить макропруденциальные лимиты (МПЛ) на ипотеку в два этапа, следует из доклада регулятора. Их введение в действие должно начаться в июле 2025 года.
В частности, первый этап предполагает, что МПЛ будут введены на кредиты, выданные на финансирование по договору участия в долевом строительстве, а на втором этапе — на кредиты, полученные на приобретение жилого помещения или апартаментов, которые обеспеченны залогом. Также при необходимости МПЛ могут быть введены на кредиты на строительство индивидуального жилого дома, которые обеспеченны залогом земельного участка или строящегося на нем жилого дома. При этом эти меры могут быть введены не раньше 2026 года.
Вместе с этим Центробанк предлагает распространить соответствующее регулирование и на микрофинансовые организации (МФО), которые не могут выдавать ипотечные кредиты, но могут их приобретать. Так, для исключения регулятивного арбитража, ЦБ хочет ввести общий МПЛ для всех видов ипотечных кредитов, а также установить уровень МПЛ для МФО в зависимости от значения показателя долговой нагрузки (ПДН).
Вместе с этим регулятор предлагает ввести ряд мер с третьего квартала 2025 года:
- установить МПЛ на выдачу кредитов заемщикам с высоким ПДН (более 50%) и с первоначальным взносом менее 20%;
- прописать более жесткие требования к первоначальному взносу по ипотеке, выданную на приобретение строящегося жилья, «с учетом того, что сохраняется разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья», — отмечается в комментарии ЦБ;
- ограничить выдачу ипотеки на срок более 30 лет на фоне того, что за последний год доля таких кредитов выросла с 10 до 20%. «Банки увеличивают срок кредита, чтобы снизить размер среднемесячного платежа по ипотеке, но на таком длительном горизонте (30+ лет) заемщик может столкнуться со сложностями в обслуживании долга, которые банки не в состоянии оценить в момент выдачи кредита», — поясняется в документе.
При этом значение МПЛ будет устанавливаться на уровне, который не позволит допустить «ухудшения текущих стандартов кредитования». Также ЦБ готов снизить макропруденциальные надбавки по ипотеке при введении МПЛ.
Исключением из расчета МПЛ могут стать кредиты на рефинансировании, при условии если этот кредит был ранее выдан этим же банком или же он был выдан более года назад, а также если при рефинансировании долг заемщика не будет увеличен.
«Некоторые банки реструктурируют кредиты в случае проблем у заемщиков путем выдачи новых кредитов. Часто кредиты выданы заемщикам с высоким ПДН. Наличие жестких МПЛ (например, кредиты наличными с ПДН 80+ ограничены в IV квартале 2024 года лимитом на уровне 3%) может потенциально затруднять процесс реструктуризации кредитов заемщикам, при этом данные кредиты по сути не являются новыми», — поясняется в комментарии ЦБ.