Жилье на триллион

Ипотека будет все больше уходить в онлайн, стремясь стать все больше похожей на коробочное решение, сокращение выдач кредитов на покупку жилья неизбежно, но не станет катастрофой ни для банковского рынка, ни для застройщиков, увеличение первоначального взноса из-за изменения регуляторики испугает лишь часть клиентов, но далеко не всех. Эти и многие другие вопросы обсудили эксперты банковского сектора и строительной отрасли на митапе по ипотеке, организованном Frank RG.

В четверг, 28 сентября эксперты аналитической и консалтинговой компании Frank RG провели встречу с участниками банковского сообщества, застройщиками и агрегаторами. На ней обсудили, как развивался рынок ипотеки в 2023 году и какие у него перспективы на ближайшие годы. 

Началась встреча с исследования «Рынок ипотеки: в ожидании…», который представила участникам старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова.  Она рассказала, что по итогам сентября 2023 года объем выдач ипотеки превысит сумму в 1 трлн руб., что станет абсолютным рекордом, общий же объем выдач за год может достигнуть отметки в 7,7 трлн. Ольга Филиппова подчеркнула – за весь 2012 год банки выдали кредитов на ту же сумму, что и за сентябрь. Причина проста – люди активно брали ипотеку, опасаясь роста ключевой ставки и отмены льготных госпрограмм.  

Цены в последнее время также активно росли. Например, в Москве квартиры в новостройках за последние три месяца подорожали на 7%, вторичка – на 16%, ежемесячный платеж по столичным новостройкам за тот же период вырос на 5% до 82,1 тыс. руб., по вторичке – на 35% до 145,6 тыс. руб.

Однако главный вопрос не в этом, а в том, как клиенту покупать квартиру в ипотеку, если ежемесячный платеж – практически его зарплата. Предлагаю это обсудить, резюмировала Ольга Филиппова.  

Во время первой дискуссии эксперты банковского рынка делали предположения как вводимые с 1 октября регуляторные меры ЦБ для охлаждения рынка скажутся на выдачах. Так начальник управления развития продуктов ипотечного кредитования Газпромбанк Елена Веряскина отметила, что действующие с 1 октября макропруденциальные надбавки приведут с увеличений требований к первоначальному взносу до 20%+, что сделает ипотеку куда менее доступной для молодого поколения.

Управляющий директор Домклик Александр Лобов сообщил, что в IV квартале они прогнозируют откат на 30% и более в сравнении с объемом выдач в III квартале 2023 года. «Если же говорить о годах, то в 2024 год объем выдач будет на 15% меньше, чем сейчас, однако после рекордов 2023 года это вряд ли проблема», — указал эксперт. 

Директор Росбанк Дом Вадим Мамонов отметил, что «исходя из портрета нашего клиента, а это не массовый, а скорее премиум сегмент, существенного падения я не вижу». Клиента не испугает увеличение первоначального взноса, поскольку «мы недооцениваем потенциального клиента с точки зрения бережливости, его способности хранить деньги «под подушкой», — указал он. 

Начальник подразделения развития ипотечных продуктов ВТБ Мария Кузьмина заявила, что в ажиотажные дни конца сентября в банке был пятикратный рост выдач, в IV квартале не будет явного охлаждения за счет выдач по старым решениям, а в 2024 году снижение рынка на 10% минимум, а далее уже зависит от того, в каком виде сохранятся госпрограммы. 

Руководитель подразделения Ипотечные продукты банк ДОМ.РФ Игорь Руденко предположил, что в ближайшее время стоит ожидать падения продаж на 20-30%, а также изменения портрета заемщика в IV квартале – будут активнее кредитовать участников зарплатных проектов, это выгоднее как с точки зрения резервов, так и с точки зрения скоринга. Кроме того, банки активнее будут выдавать ипотеку обладателям белых зарплат, запрашивая данные из социальных фондов, ипотека же по двум документам существенно сократится, а «вторичка, скорее всего, будет убита», указал эксперт.  

Александр Лобов не согласился с прогнозом, указав, что вторичка упадет на треть при сокращении выдач на первичке на 15%. 

Елена Веряскина отметила, что банкам необходимо учиться “креативить” со вторичкой, например, смотреть в сторону авторефинансирования при изменении ключевой ставки. Эксперты сошлись во мнении, что именно возможность рефинансировать кредит после снижения ключевой ставки и станет одной из причин, почему ипотека на вторичку «будет жить». Тем более что российский рынок ипотеки уже бывал рынком рефинансирования, можно и повторить.

Игорь Руденко подчеркнул, что необходимо приучать клиентов и партнеров оформлять сделки полностью дистанционно и привел пример выдачи ипотеки на новостройку по QR-коду.  Впрочем, в одном вопросе эксперты были единогласны – еще не скоро настанут те времена, когда заемщик будет выбирать «только ставку», не обращая внимания на бренд банка или на предлагаемый сервис. И пока люди в принципе выбирают квартиру, а после уже ищут банк, который именно на это жилье предложит лучшие условия. Мария Кузьмина отметила, что в ближайшем будущем банкам необходимо стремиться к максимальному упрощению оформления ипотеки – чтобы буквально одной кнопкой и за день. «Чтоб было как коробочное решение», — добавила Елена Веряскина.

Во время второй дискуссии на будущее ипотечного кредитования удалось взглянуть с другой стороны – глазами застройщиков и агрегаторов. 

Генеральный директор ДВИЖ Роман Гуров, отвечая на вопрос об улучшении клиентского пути указал, что существенно ускорилась работа по заявкам, иногда финальное решение от банка по выдаче ипотеки приходит за 10 минут (когда ранее тот же банк одобрял за 2-3 дня). Но проблема в том, что при сборе заявок у некоторых банков есть до сих пор требование сканов документов, заверенных копий трудовых книжек и т.д. Но в этом направлении есть позитивные изменения в плане удаленной аутентификации клиентов, например, через Sber ID и Tinkoff ID, выгрузкой данных из госуслуг и цифрового профиля гражданина.

По словам руководителя направления «Ипотека и страхование» Авито Артура Ахметова, до сих у отдельных кредитных организаций существует мисселинг страховок, встречаются случаи, когда сделка разваливается из-за отказа ипотечного заемщика оформлять страховку в кэптивной компании. Мисселинг, по словам эксперта, происходит в офисах банков и потому уход сделок в онлайн будет способствовать решению этой проблемы.

Рассуждая о предпочтениях заемщиков, руководитель сервиса ипотека и поиск недвижимости Метр квадратный Дмитрий Колесников отметил, что сейчас люди в большинстве своем выбирают именно банк, для них имеет значение сила бренда, личный опыт взаимодействия с кредитной организацией, но ситуация постепенно меняется и в будущем заемщик будет все же больше обращать внимание на ставку. Впрочем, участники дискуссии отметили, что и сейчас есть заемщики, кому важна только ставка или возможность провести всю сделку онлайн (то есть сервис). Роман Гуров дополнил, что не исключает, что в ближайшем будущем застройщики решат «зачем нам банк?» и сами захотят выдавать ипотеку, чтобы затем ее быстро секьюретизировать и продавать. 

Директор по ипотечному кредитованию ГК Самолет Сергей Турубаров, отвечая на вопрос «что ждут застройщики от банков?», указал – сейчас у людей много стоп-факторов на покупку жилья в ипотеку. «Начинаются они с анкеты на 40 пунктов при подаче заявки на ипотеку, потом после одобрения  появляются новые страхи с непонятными словами – эскроу, УКЭП и т.д., продолжил эксперт, большая проблема – интеграция между участниками сделки – застройщиком, банком, страховой, оценщиком, и снова огромные анкеты, не у всех банков есть электронная регистрация сделки. 

Говоря о ноу-хау застройщиков, Сергей Турубаров также рассказал о практике тест-драйва квартир, когда застройщик позволяет перед покупкой пожить в понравившейся квартире в выходные, походить по району, пообщаться с соседями, чтоб понять, насколько это жилье подходит.  

Также эксперты охотно говорили о том, чтобы они хотели изменить в будущем. Дмитрий Колесников указал, что было бы неплохо внедрить новый подход к одобрению ипотеки, используя западный опыт – сначала банк определяет, какую сумму он может выдать и на каких условиях, и после этого человек уже ищет себе жилье, исходя из конкретных цифр. Также участники дискуссии отмечали, что оптимальным вариантом было бы коробочное решение, где идеальный клиентский путь – выбрал жилье на сайте, положил в корзину и выбрал способ оплаты – наличные, картой или в ипотеку.

Что касается объема выдач ипотечных кредитов и покупки жилья, они с оптимизмом смотрят в будущее и ожидают снижение ключевой ставки и, как следствие, процентов по ипотечным кредитам, поддержки со стороны государства и даже, возможно, снижение требований к первоначальному взносу.

_{Автор — Вероника Никитина}