Закредитованным гражданам станет сложнее получить ипотеку

С 1 июля 2020 года ЦБ может ввести меры по ограничению ипотечного кредитования — надбавки к риск-коэффициентам, привязанные к показателю долговой нагрузки (ПДН) заемщика. Об этом регулятор сообщил в докладе «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования».

Что происходит с ипотекой. С 2013 года ипотечное кредитование непрерывно растет, пишет ЦБ в докладе. За шесть лет совокупный ипотечный портфель вырос более чем в 3,5 раза — c 2 до 7,3 трлн рублей, а доля ипотечных кредитов в розничных кредитных портфелях увеличилась с 27,8% до 42,8%. Уровень низкокачественных кредитов не превышал 3% за наблюдаемый период, сейчас он составляет 1,39%, а объем просроченной задолженности на 90 и более дней снизился на 3,7% за период с 1 января по 1 октября 2019 года.

Однако доля заемщиков с высоким ПДН в 2019 году вызывает опасения у регулятора. По данным ЦБ, заемщикам с ПДН более 50% банки выдали 42% всех ипотечных кредитов в III квартале 2019 года. При этом с начала года на 3,2 п.п. увеличилась доля заемщиков с ПДН более 80% – до 6,6% в III квартале 2019 года.

В 2015 году 39% заемщиков имели не только ипотечный кредит, но и задолженности по другим кредитам. На 1 сентября 2019 года их доля выросла до 46%.

Какие риски. Согласно докладу ЦБ, основными рисками ипотечного рынка являются рост долговой нагрузки заемщиков и перегрев цен на рынке недвижимости. Риски увеличиваются в случае, если банки выдают кредиты заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. Это грозит масштабными потерями для банковского сектора: закредитованные заемщики могут или перестать обслуживать кредит, или существенно сократить потребление, что снизит их экономическую активность и ударит по банкам.

Что делает ЦБ. ЦБ уже применяет меры, направленные на снижение доли ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20%. Так, ЦБ повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам с показателем «кредит/залог» (соотношение долга по ипотеке к стоимости предмета залога) в диапазоне 80-90%. В результате банки повысили ставки по кредитам с небольшим первоначальным взносом, доля таких кредитов снизилась с начала года на 7,6 п.п. до 35,7%.

Чтобы привязать риск-коэффициенты не только к соотношению суммы долга к стоимости залога, но еще и к ПДН, ЦБ исследовал ипотечные портфели пяти крупнейших банков на этом рынке (на них приходится 80% всей задолженности по ипотеке), пишет ЦБ в докладе. Величина надбавки рассчитывалась с использованием «модели вероятности дефолта», учитывающей возраст заемщика, наличие зарплатного счета в банке-кредиторе, ПДН, показатель «кредит/залог» и другие факторы.

Предлагаемые надбавки. По результатам расчетов регулятор предлагает ввести с 1 июля дополнительные надбавки к риск-коэффициентам, их интервал — от 10 до 200 п.п. Для кредитов с показателем «кредит/залог» 80-90% надбавка по-прежнему составит 100 п.п., не изменится надбавка и по кредитам с просрочкой 90+ (200 п.п.)

Изменения коснутся ипотечных кредитов с соотношением «кредит/залог» до 80% и с показателем ПДН заемщика от 50%. Например, если ПДН заемщика составляет 80%, а показатель «кредит/залог» 70-80%, то надбавка к риск-коэффициенту составит 60 п.п. (сейчас надбавка по такому кредиту отсутствует).

Мнение экспертов. Эксперты по-разному оценивают инициативу ЦБ. По словам генерального директора НРА Алексея Богомолова, введение дополнительных надбавок к коэффициентам риска повышает вероятность дальнейшего замедления темпов роста ипотечного рынка. «По данным третьего квартала, количество жилищных кредитов снизилось на 14%, а их объем — на 5% по сравнению с аналогичным периодом годом раньше.  Дальнейшее замедление объемов выдаваемых кредитов может оказать негативное влияние, в первую очередь, на застройщиков, которые ведут бизнес в регионах, где закредитованность населения высока в силу невысоких реальных располагаемых доходов», — отмечает он.

В пресс-службе ВТБ отметили, что банк считает преждевременным введение дополнительных ограничительных мер в ипотеке — из-за низкого уровня проникновения ипотечного кредитования в России и высокого качества кредитных портфелей.

«Ужесточение кредитной политики в данной сфере может привести к сокращению объемов кредитования», — отметили там, добавив, что в ВТБ уже сформированы риск-процедуры, которые не позволяют оформить кредит заемщикам с высокой долговой нагрузкой.

Главный финансовый директор Альфа-Банка Алексей Чухлов называет намерения регулятора логичными и последовательными, а главный экономист Альфа-Банка Наталия Орлова указывает на несколько сигналов в пользу такого подхода. В частности, растет число ипотечных кредитов, для которых первоначальный взнос на покупку недвижимости обеспечен средствами, привлеченными в виде неипотечных кредитов от банков.

«Кроме того, сам темп прироста ипотечного рынка с начала 2019 демонстрирует замедление, что может быть признаком ограничения спроса. Контроль за качеством заёмщиков поможет и банкам, и их клиентам мониторить кредитные риски», – отмечает она.

Зачем вам об этом знать. Введение новых надбавок означает, что банкам для предоставления ипотечных кредитов заемщикам с ПДН 50% и более нужен будет дополнительный капитал. Банки должны решить: либо запастись капиталом, либо отказаться от кредитования клиентов с высоким ПДН.