ЦБ: ипотека от застройщика провоцирует «пузырь» на рынке недвижимости
ЦБ обеспокоен ростом популярности программ льготной ипотеки от застройщиков, говорится в его одноименном докладе для общественных консультаций. Ставки по этим программам «экстремально низкие» — от 0,01%. То есть они существенно отличаются не только от рыночных, но даже от льготных ставок. «Экстремально низкие» привлекают заемщиков, не понимающих свои риски. Для банков, застройщиков и бюджета они тоже есть. Если эти риски реализуются, они приведут к образованию «пузыря» на рынке недвижимости и ипотеки, предупреждает регулятор.
В докладе ЦБ выделил три проблемы такого кредитования:
- «Льготная ипотека от застройщика» рекламируется как выигрышная для заемщика, но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости. Если рыночные цены не вырастут на размер комиссии, то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности», — предупреждает ЦБ.
- Участие в таких программах несет риски и банкам, убежден регулятор. Они могут недооценивать процентные риски, считая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как классическую ипотеку. С другой стороны, банки могут переоценивать доходность реинвестирования комиссии — компенсации выпадающих доходов, которые платит застройщик банку. Также у банка вырастают кредитные риски, если застройщик отсрочит выплату комиссии до сдачи дома, или раскрытия счета эскроу.
- Наконец, при массовой выдаче льготных кредитов от застройщика растет нагрузка на госбюджет из-за необходимости их субсидировать.
Единственными бенефициарами в этой сделке ЦБ считает застройщиков, которые таким образом поддерживают продажи и борются со снижением цен на жилье. Разница в цене квартиры, приобретаемой в льготную ипотеку от застройщика, может составлять 20-30% от цены такой же квартиры за наличные или при покупке в классическую ипотеку. При этом большую часть комиссии оплачивает покупатель. Регулятор подсчитал, что для обеспечения доходности на уровне 10% в рамках «льготной ипотеки от застройщика» по 25‑летнему кредиту при контрактной ставке 0,01% и ставке реинвестирования на уровне 7,5% единовременная комиссия должна составить оценочно не менее 30% от суммы кредита.
Основной риск заемщика связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%. Это особенно проблематично, если придется реализовывать жилье на торгах из-за невозможности обслуживать кредит — слишком велик будет дисконт. Поэтому для заемщика целесообразно не погашать такой кредит досрочно, а платить все прописанные в договоре 20-30 лет. Также снижение процентных выплат по кредиту влияет на налоговый вычет по процентам, что снижает совокупную выгоду для заемщика.
Банкам могут быть интересны такие программы, если компенсация покрывает выпадающие расходы, а деньги реинвестируются в новые выдачи. Однако в этом случае итоговая доходность выданного льготного кредита от застройщика определяется непрозрачным образом, не учитывается при расчете полной стоимости кредита (ПСК) и подвержена колебаниям во времени.
Практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования пузыря сначала за счет «технического» разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания пузыря. В стрессовом сценарии возникнет спираль снижения цен. Банки будут нести потери как по дефолтным ипотечным кредитам, которые они примут на баланс, так и по кредитам на проектное финансирование, продолжая платить проценты по депозитам.
Однако наиболее чувствительные потери будут нести граждане, которых ухудшение макроэкономической ситуации может подтолкнуть к дефолту и невозможности погасить долг за счет продажи залога.
При снижающихся ценах на жилье застройщики столкнутся с убыточностью ряда жилых проектов, что может привести к корпоративным дефолтам и кредитным потерям для банков. С большой вероятностью граждане, купившие квартиры в таких домах, также не будут обслуживать свои ипотечные кредиты в нормальном режиме.