ЦБ хочет усложнить выдачу рисковой ипотеки для банков

Центробанк намерен увеличить надбавки и норму резервирования для ипотеки с низким первоначальным взносом от застройщиков и внести изменения в закон о перерасчете полной стоимости (ПСК), чтобы купировать риски по таким кредитам, следует из доклада регулятора. 

Как отмечает Центробанк, практика «льготной ипотеки от застройщика» с экстремально низкими ставками вплоть до 0,01% увеличивает риски образования пузыря на рынке ипотеки за счет «технического» разгона цен на жилье. В случае схлопывания пузыря потери будут нести банки, граждане и сами застройщики.

Банк России предложил следующие шаги для нивелирования соответствующих рисков:

1. Макропруденциальные меры 

а) Введение повышенных надбавок (например, 100%) для первоначального взноса на уровне 10-20%. Как пишет ЦБ, это поможет воздействовать на рискованные практики на первичном рынке, поскольку большая часть таких кредитов характеризуется высоким уровнем LTV (соотношение размера кредита к стоимости залога). Для достроенных квартир макропруденциальные требования зависят от соотношения размера кредита и стоимости залога (LTV), а не от размера первоначального взноса. Надбавки могут повысить по кредитам с LTV выше 80% и для вторичного рынка.

В качестве минуса ЦБ отмечает негативное влияние на кредиты с экономически обоснованной оценкой залога и достаточность капитала банков — это сузит их возможность финансировать трансформацию экономики. 

б) Установление макропруденциальных надбавок по «ипотеке от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок (с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам).

2. Регуляторные меры. 

а) Введение надбавок к ставке резервирования по «ипотеке от застройщика» — они будут прибавляться к стандартной ставке резерва по кредиту с первого дня его выдачи. ЦБ планирует оценить справедливую стоимость залогов по кредитам, которые оформляются по заниженным ставкам, в первую очередь субсидируемыми застройщиками. Такая оценка должна проводиться согласно условиям финансирования покупки, доступным типичному покупателю в такой сделке, считает регулятор.

б) Далее Банк России рассмотрит вариант дифференциации размера надбавки в зависимости от разницы между эффективной процентной ставкой кредита (ЭПС, в нее входят размер комиссии заемщика и увеличение срока погашения кредита) и ключевой ставкой ЦБ на момент выдачи ипотеки.

3. Меры по защите прав и информированию потребителей

а) Центробанк может внести поправки в закон, которые обяжут банки при расчете полной стоимости кредита (ПСК) учитывать переплату за приобретаемое в «ипотеку от застройщика» жилье (комиссию, получаемую банком от застройщика. Это позволит сравнить расходы на «льготную ипотеку от застройщика» и классическую ипотеку. Сейчас же информация по такому продукту не информативна из-за искажений; его сравнение с классической ипотекой не всегда возможно, так как кредитор и застройщик не обязаны предоставлять клиенту ипотечные продукты на выбор.

б) ЦБ прорабатывает возможность выпуска рекомендаций для рынка, которые нацелены на повышение качества раскрытия информации на сайтах банков и их партнеров об условиях кредитных продуктов.