Льготная ипотека сильно исказила ситуацию со ставками. А между тем, если проанализировать данные крупнейших игроков на рынке ипотеки, то большая часть выданных кредитов приходится на программы, далекие от льгот.
Аналитики Frank RG проанализировали, на какие процентные ставки может рассчитывать самый неудобный для банка клиент – тот, кто не пользуется госпрограммами, не участвует в зарплатном проекте и не может подтвердить доход, а также пренебрегает страхованием жизни.
Детали. Средневзвешенная ставка по ипотеке в январе была 7,81% годовых, в основном — из-за того, что на первичном рынке все еще действуют льготные госпрограммы, где доходность, по данным Frank RG, 5,88%. Но если оставить льготы в стороне, то ставки будут совсем другими.
У двадцатки крупнейших ипотечных банков большая часть кредитов выдается именно по рыночным программам (см. график). Даже в 2021 и 2020 годах, когда ставки упали до минимума, а выдачи ипотеки побили рекорды, доля кредитов с господдержкой в выдачах в крупнейших ипотечных банках оставалась примерно на одном и том же уровне — 28%, показал совместный отчет Frank RG и «Дом.РФ».
В конце 2021 года крупнейшие банки предлагали ипотеку вне госпрограмм в среднем под 9,7-9,8%, но с тех пор ситуация сильно изменилась. Сейчас такие ставки доступны не во всех банках и лишь в том случае, если клиенту удастся получить все возможные скидки: подать заявку онлайн, использовать цифровые сервисы, подтвердить доход, застраховаться по максимуму, быть или стать зарплатным клиентом банка.
Остальные заемщики оказались в реальности двузначных ставок десятилетней давности. Теперь банки предлагают им вилку в 12,1-14,1% при покупке квартиры в новостройке и 12,2-13,7% на вторичном рынке, показал анализ предложений крупнейших игроков рынка ипотеки. Использование всех скидок снизит ставку максимум на 1,5-2 процентных пункта, но она так и останется двузначной. Ставки для москвичей, которым нужны более крупные суммы, и жителей регионов, практически не различаются.
За отсутствие справки о доходах некоторые банки (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк) больше не делают надбавки. Но взять ипотеку со стандартным первоначальным взносом 20% клиенты без подтверждения дохода смогут лишь в Сбербанке, ВТБ, Промсвязьбанке и банке «Дом.РФ», при первоначальном взносе 35% — в восьми банках. РСХБ просит взнос 40%. Райффайзенбанк допускает первоначальный взнос 20%, но не кредитует клиентов с улицы без справок о доходе. Его ставки оказались самыми высокими среди топ-10 ипотечных банков. При подтверждении дохода и отказа от всех надбавок калькулятор на сайте банка выдал 15,59% для москвича, которому нужно 7 млн рублей на квартиру в новостройке, и 15,79% для провинциала, чья сумма кредита 4,2 млн рублей. Редакция Frank Media попросила Райффайзенбанк рассчитать ставку по тем же параметрам: банк насчитал москвичу 13,39% и 13,59% жителю провинции, комментировать расхождение данных не стал.
Как мы считали? Аналитики Frank RG проанализировали предложения 10 крупнейших по объему ипотечного портфеля банков на начало февраля. Из выборки исключены все программы с господдержкой, партнерские программы с застройщиками, возможность оформления другой недвижимости в залог, специальные условия банков для молодых семей.
Для Москвы мы взяли сумму кредита в 7 млн рублей, что соответствует среднему чеку ипотеки в столице, для регионов 4,2 млн рублей, чтобы соответствует среднему чеку на новостройки в России. Срок кредита взяли также средний по стране — 21 год.
Изначально мы планировали, что первоначальный взнос будет 20%, однако анализ предложений показал, что немногие банки готовы кредитовать клиентов с улицы с такой стартовой суммой, поэтому мы увеличили первоначальный взнос до 35%.
Наш заемщик не подходит под условия ни одной из госпрограмм, не является зарплатным клиентом, не может использовать все опции, снижающие ставку, и оформил только имущественное и титульное страхование. Страхование жизни мы не учитывали, поскольку еще в 2020 году Центробанк предложил участникам рынка самим страховать приобретаемую недвижимость, жизнь и здоровье заемщика, выдавая ипотеку.
Что говорят эксперты? Базовые ставки по стандартным ипотечным программам росли весь 2021 год, основным триггером изменений было повышение ключевой ставки ЦБ, говорит аналитик Frank RG Мария Карнаухова: «Активный рост наблюдался с октября по декабрь 2021 года, и в новом году он продолжился - в 33 исследованных банках ставки прибавили от 0,2 до 2 процентных пунктов: индекс минимальных ставок вырос до 9,57% с 8,7%, максимальных - до 14,12% с 13,28%.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина, комментируя февральское повышение ключевой ставки до 9,5%, не исключала, что ЦБ может поднять ее вновь и предсказывала рынку ипотеки замедление.
"Среднюю ставку по собственным ипотечным программам в размере 12% мы увидим через пару месяцев, а к лету она уже подскочит до 13%", - считает главный эксперт "Русипотеки" Сергей Гордейко.
Неудобные клиенты по-прежнему будут платить больше. Сильнее всего влияют на ставку отказ от страхования жизни (до +3 п.п.) и невозможность подтвердить доход (до +1 п.п.), добавляет младший аналитик Frank RG Ася Монашова.
Что говорят банки? "В конце 2021-начале 2022 мы увидели более осязаемые изменения на рынке, ставки начали выходить на двузначный уровень и сегодня крупнейшие кредиторы предлагают ипотечные кредиты по ставке более 10%", - признал руководитель управления секьюритизации ВТБ Капитала Андрей Сучков на VIII Российском ипотечном конгрессе Cbonds.
К концу первого квартала ставки по классическим ипотечным программам могут вырасти в среднем на 1,5-2 п.п. в зависимости от дальнейшей динамики ключевой ставки, предполагает начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева.
Ипотека выгодна даже при двузначных ставках, поскольку фиксирует стоимость недвижимости для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать на него, а не против, как в случае с попыткой накопить на квартиру, отмечает пресс-служба ВТБ, к тому же если регулятор начнет снижать ставку, заемщики, которые оформляют ипотеку сейчас, смогут в будущем рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях.
Зачем мне это знать? Заемщику важно понимать рыночные условия ипотеки, чтобы оценить целесообразность такого кредита в случае, если не удасться выполнить условия банков. Также это поможет основной массе клиентов спрогнозировать изменение ставок в будущем.
