Кредит на строительство дома для банков сопряжен со множеством рисков, а клиентам из-за высоких ставок и требований банков обходится дорого. Сейчас доля ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в выдачах и ипотечных портфелях крайне низка — по данным ЦБ, всего 1%. По оценкам Frank RG, на всю страну таких кредитов выдано лишь 55 млрд рублей.
Но именно в ИЖС российские власти и банкиры видят драйвер для всего рынка ипотеки. Frank Media разбирался, как чиновники и банки будут ее развивать.
Детали. Более 70% российских семей сейчас хотели бы жить в частном доме, за год их число выросло на 1,7 млн, говорится в совместном исследовании ВЦИОМ и госкомпании «Дом.РФ». При этом свой дом есть лишь у 21,6 млн семей, еще 40,1 млн живут в квартирах.
По итогам января—ноября 2021 г. на индивидульное строительство пришлось 46 млн кв. м, или 56,3% от общего объема ввода жилья в стране, говорится в докладе «Социально-экономическое положение России». Объемы ввода индивидуального жилья за неполный год — уже рекорд в абсолютном и относительном значении, а доля индивидуального строительства впервые превысила многоквартирное за все время ведения статистики в РФ, то есть с 1990 года. Для сравнения за 2020 год год, по данным Росстата, население построило 39,8 млн кв.м частных домов (48% от общего ввода), а в 2000 году — всего 12,6 млн кв.м (41,6%). Строят дома россияне, почти не прибегая к ипотеке.
Какие варианты есть у заемщиков? Летом 2021 г. вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительство, пообещал запуск ипотечного продукта для ИЖС до конца года, а президент Владимир Путин поручил ЦБ и правительству обеспечить доступность таких кредитов. Но отдельного ипотечного продукта не появилось: кредиты на ИЖС стали выдавать по госпрограммам с льготными ставками. Все программы господдержки ипотеки: ипотека под 7%, семейная, дальневосточная, сельская - теперь предусматривают выдачу кредитов на приобретение или строительство частного жилого дома и субсидирование гражданам ставки по ним, ответили Frank Media представители ЦБ и Минстроя.
Те заемщики, что не подходят под льготное кредитование, могут взять ипотеку на ИЖC по собственным программам банков. Ставки по ним не субсидируются, поэтому они заметно выше – от 10–11%, напоминает главный аналитик "Росбанк Дом" Ирина Бабина: "На таких условиях оформить кредит готовы гораздо меньшее количество семей, чем могли бы".
В чем риски? Банкиры держат ставки по своим программам высокими, так как кредитование ИЖС для них сопряжено с неопределенностью.
- Заемщики часто хотят строить дом самостоятельно, неверно оценивают необходимую сумму, что может привести к дефолту;
- Цены на стройматериалы растут, ценообразование услуг подрядчиков непрозрачно, это затрудняет оценку сметы;
- Многие подрядчики работают всерую, поэтому трудно контролировать целевое расходование средств;
- У заемщика могут возникнуть проблемы с подключением к сетям, что может привести к дополнительным тратам или остановить стройку;
- На этапе строительства отсутствует предмет залога, что ставит вопрос о дополнительном обеспечении по кредиту или поручительстве;
- В отличие от квартир дом из-за индивидуальных особенностей часто не с чем сравнить, поэтому сложно понять его рыночную стоимость;
- Частный дом менее ликвиден, чем квартира, то есть в случае дефолта заемщика продавать его придется с дисконтом.
Снять часть рисков самостоятельно банки могли бы через механизм аккредитива, который бы раскрывался по мере готовности дома или по факту завершения строительства, предлагает директор департамента розничных продуктов и процессов РСХБ Елена Волосевич. Но подрядчиков, готовых ждать расчетов и строить за собственные средства, в масштабах страны единицы, добавляет она.
В таких условиях без господдержки наращивать выдачи ипотеки на ИЖС сложно, говорят опрошенные Frank Media банки. "Дальнейшему развитию рынка ИЖС может способствовать льготная ипотека на новостройки, которая является наиболее массовой. Но если 1 июля ее закроют, тогда целесообразна дополнительная поддержка кредитования ИЖС ", - считает представитель ВТБ. ИЖС нуждается в отдельной госпрограмме, потому что те, что есть сейчас, имеют ограничения и не покрывают все потребности клиентов, считает Волосевич. Это ограничения по сумме кредита, требованию к дате рождения ребенка, территориальным особенностям, перечисляет она. Для более эффективной работы программы следует сфокусироваться на проработке законодательной базы, которая регулирует такой тип строительства, комплексной оценке рисков, также важна ликвидность залога, говорит начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев.
Что предлагают власти? Отдельного продукта льготной ипотеки для ИЖС и дополнительного субсидирования пока не планируется. Но с некоторыми проблемами обещают помочь.
"Сложность оценки объектов ИЖС является одним из факторов, ограничивающим развитие ипотеки на ИЖС, наряду с низкой ликвидностью залога, сложностью контроля сроков и качества строительства таких объектов", - отвечает ЦБ. По мнению регулятора, часть проблем снимет стандартизация этого сегмента ипотеки (однако единых стандартов оценки залога не планируется - Frank Media), разработка и внедрение типовых проектов ИЖС, создание пула надежных застройщиков, с которыми будут работать банки и заемщики. Оценки залога и кредитного риска заемщика – оперативная деятельность банков, в которую ЦБ вмешиваться не будет, уточнила пресс-служба.
Минимизировать риск низкой ликвидности залога банки могут за счет требований обеспечения по кредиту, повышения уровня собственного участия в проекте и выбора качественных заемщиков, напоминает ЦБ.
В конце прошлого года был принят закон, который распространил действие счетов эскроу на ИЖС и дал возможность профессиональным застройщикам строить частные дома, используя механизм проектного финансирования. Это позволит гражданам брать кредиты на условиях, сопоставимых с ипотекой на покупку жилья в многоквартирных домах, надеется Минстрой. Крупнейшие застройщики России ПИК, ЛСР, "Эталон" и "Самолет" заявили о планах заняться загородным домостроением, писал РБК. Вопрос подключения к сетям также упрощается, добавляет представитель Минстроя.
Однако Минфин еще осенью предупредил банкиров, что стоит ограничить льготы для ипотеки, так как расходы бюджета на субсидирование растут из-за повышения ключевой ставки. Государство компенсирует банкам недополученный процентный доход в привязке к ее уровню.
Что пробуют банки? Банки, выдающие ипотеку на строительство дома, начали собирать пулы надежных подрядчиков или выдавать такую ипотеку в партнерстве с застройщиками загородного жилья. Также банки пробуют новые механизмы расчетов при кредитовании ИЖС - в частности, поэтапную систему расчетов через аккредитив. "Заемщик и подрядчик получили возможность самостоятельно определять условия перечисления денежных траншей и их размер. Заемщик может в самом начале работ перевести 100% денежных средств застройщику, либо привязать выплату траншей к выполнению конкретных работ – возведению фундамента, строительству коммуникаций и т.д.", - говорит директор розничных продуктов банка "Дом.РФ" Евгений Шитиков. По его словам, банк позволяет заемщикам приобретать землю и строить дом по предварительному договору купли-продажи, договору купли-продажи будущей вещи наряду с договором подряда.
Зачем мне это знать? В 2022 году будет налажены механизмы финансирования ИЖС через эксроу-счета, банки наберут пул аккредитованных застройщиков. При сохранении господдержки условия кредитования ИЖС и требования к заемщикам, возможно, будут смягчаться.
