Из-за новых условий по госпрограмме выдачи льготной ипотеки сильно сократятся, сказано в исследовании СберИндекса «Льготная ипотека: итоги и перспективы». Однако число потенциальных заемщиков по семейной ипотеке вырастет в 1,8 раза — и это может привести к росту доли семейной ипотеки в общем объеме выдач.
Детали. Изменение условий по госпрограмме льготной ипотеки приведет к сокращению ее выдач на 60%, говорится в исследовании Сбера. Но отчасти банки смогут компенсировать потери благодаря росту выдач семейной ипотеки. По словам авторов исследования, количество семей, в которых первый ребенок появился после 1 января 2018 года — и которые, следовательно, подходят под новые условия выдачи семейной ипотеки, — составляет около 2,1 млн. В результате общее число потенциальных заемщиков по семейной ипотеке вырастет в 1,8 раза, до 4,6 млн семей.
По оценкам исследователей, доля выдач семейной ипотеки в общем объеме выдач может вырасти с 3,8% до 6,9% при одновременном снижении доли выдач по госпрограмме с 25,7% до 9%.
Как вырос спрос на ипотеку. Госпрограмма больше способствовала росту спроса на ипотеку, чем на жилье, отмечается в исследовании. При этом выдачи ипотечных кредитов увеличились бы и без программы: более важным фактором роста за прошлый год стало снижение ключевой ставки, а не льготная ипотека. В мае-декабре 2020 года более 80% выдач на первичном рынке пришлось на субсидируемую ипотеку, но, по оценкам авторов исследования, только из-за снижения ставки ЦБ объем выдач ипотеки вырос бы на 46% к 2021 году.
«Иными словами, льготная ипотека не столько способствовала расширению круга потенциальных покупателей, сколько «подсказала» уже готовым к приобретению жилья клиентам более удобную стратегию», — отмечается в исследовании Сбера.
Кто оформлял ипотеку с господдержкой. Льготная ипотека помогла увеличить долю сравнительно низкодоходных категорий с 5% до 21% от общего количества покупателей жилья, пишут авторы исследования. Благодаря госпрограмме жилье на первичном рынке стало доступно для наименее обеспеченной категории заемщиков: с доходом менее 100 тысяч рублей в Москве и менее 50 тысяч рублей в регионах.
Впрочем, чаще всего оформлял ипотеку средний класс: количество ипотечных кредитов, выданных его представителям, в 2020 году выросло на 129%. Многие предпочли взять ипотеку, а не тратить собственные средства на жилье, объясняют авторы исследования.
Как подорожало жилье. С января 2020 года по май 2021 года цены на жилье в России выросли на 26% на первичку и на 17% — на вторичку, говорится в исследовании. Этому способствовали переход на эскроу-счета, ипотечная госпрограмма и снижение предложения.
Из-за роста цен на жилье не всем удалось сэкономить на низких ставках по ипотеке. Первоначально госпрограмма сократила расходы на приобретение новостроек: ипотечный платеж снизился в среднем на 15%. Но, по данным исследования, уже в феврале 2021 года пропала экономия для заемщиков из Москвы, а в мае — и в среднем для России. Итого в выигрыше осталось всего 20% регионов.
По оценке СберИндекса, сильнее всего цены на квартиры в новостройках — и, следовательно, средний месячный платеж по ипотеке — выросли в Якутии (+52% с декабря 2019 по май 2021 года), Калининградской области (+50%) и Брянской области (+44%). В Москве цены поднялись на 34%, в Санкт-Петербурге — на 37%. При этом в двух регионах России (Псковской области и Кабардино-Балкарской республике) цены на новостройки упали — на 5% и 10% соответственно.
В целом льготная ипотека смогла поддержать строительную отрасль в период кризиса. Однако в последние месяцы действия госпрограммы стали заметны побочные эффекты, объективно снижающие доступность жилья. «Опыт Госпрограммы-2020 показывает, что проблема доступности жилья должна решаться с помощью социальных программ», — заключают авторы исследования.
Контекст. Программа ипотеки с господдержкой под 6,5% годовых была предложена правительством в апреле 2020 года в качестве антикризисной меры для застройщиков жилья. По условиям программы можно было оформить ипотечный кредит на сумму до 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге, а максимальная сумма для других регионов составляла 3 млн рублей. Предполагалось, что программа будет действовать до 1 ноября 2020 года, позже ее продлили до 1 июля 2021 года.
В начале июня 2020 года президент России Владимир Путин предложил продлить действие льготной программы до 1 июля 2022 года, но с изменением условий: ставку повысили с 6,5% до 7%, а лимит ипотечного кредита приравняли к 3 млн рублей для всех регионов, включая Москву и Санкт-Петербург.
Тогда же Путин предложил расширить программу семейной ипотеки. Ее решили распространить на все семьи, в которых после 1 января 2018 года появился ребенок, даже если это первенец (ранее льготная ипотека действовала только для семей, в которых появился второй и последующий ребенок). Ставка ипотеки составит 6% годовых, можно будет купить жилье на первичном рынке или рефинансировать ранее выданный кредит. Новые правила заработали с 1 июля 2021 года.
Зачем вам об этом знать. Изменение в программах льготной ипотеки приведет к перераспределению спроса, пришли к выводу авторы исследования. Льготная ипотека с господдержкой будет менее востребованной из-за низкого лимита ипотечного кредита и снижения эффекта экономии в большинстве регионов, но банки смогут частично восстановить потери благодаря росту выдач семейной ипотеки.
