«Из бетона во вклады»: как льготная программа под 7% повлияет на рынок ипотеки
Снижение лимита и повышение ставки в обновленных условиях льготной ипотечной программы могут замедлить темпы роста ипотеки в 2021 году, считают опрошенные Frank Media эксперты. Банки отмечают, что спрос сместится в сторону «Семейной ипотеки» и стандартных программ.
Детали. В прошлую пятницу, 4 июня, президент Путин предложил продлить программу льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках еще на год — до 1 июля 2022 года. По новым условиям ставка повысится с 6,5% до 7%, а максимальный лимит кредита составит 3 млн рублей и будет единым для всех регионов. Несмотря на резкое сокращение лимита кредита (сейчас он составляет 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и 6 млн рублей для остальных регионов), банкиры рассчитывают на рост объема выдаваемых кредитов.
Что говорят в банках:
- В Сбербанке отмечают, что меняются условия по другой льготной программе — «Семейная ипотека», теперь она доступна для семей, в которых рождается первый ребенок. Программа семейной ипотеки на новых условиях расширит круг заемщиков, претендующих на покупку льготного жилья, считает начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева. При этом она говорит, что кредиты по программе льготной ипотеки в новостройках составляют 60% в общем объеме всех выданных ипотечных кредитов.
- «Фактор отмены господдержки в текущем виде, а также объективный рост стоимости кредитов вслед за повышением ключевой ставки может потенциально замедлить темпы выдач, однако это давление должно быть нивелировано за счет сезонного роста спроса в конце года», — комментирует пресс-служба ВТБ. В 1 полугодии объем выдачи ипотеки на рынке может вдвое превысить результат января-июня прошлого года и достичь 2,7 трлн рублей, отмечают в ВТБ, добавляя, что общий объем продаж ипотеки в России по итогам года может превысить 5,4 триллиона рублей. «Даже по сравнению с рекордным 2020 годом рынок может вырасти примерно на четверть», — говорят в банке.
- Изменения в условиях вполне вероятно скажутся на снижении спроса на льготную ипотеку на рынке в целом, что повлечет за собой рост интереса к традиционным программам жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках, считает руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников. По его словам, банк фиксирует стабильный спрос в рамках программы льготной ипотеки и не ожидает его снижения в ближайшее время.
- Изменения условий льготной ипотеки фактически переключают программу с поддержки спроса на новостройки жилья на поддержку решения жилищных проблем тех сегментов населения, которые в ней наиболее нуждаются, считает руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка Дмитрий Тарасов. По его словам, размер кредита резко сократит спрос в столичном регионе, отключив от программы тех, кто лишь инвестирует в жилую недвижимость, однако собственные программы банков остаются неизменными и поток ипотечного кредитования переключится на них. «Мы ожидаем некоторого снижения темпов роста ипотечного портфеля в целом по банковской системе. Причем это скорее нормализация темпов, позволяющая снизить давление спроса, которое уже привело к существенному росту цен на рынке жилой недвижимости. Темп снизится к июлю 2022 года примерно до 14%, а по итогам 2021 составит около 17-19 %», — заключает Тарасов.
Мнения экспертов. Обновленные условия с сокращением максимальной суммы кредита до 3 млн рублей отсекут от участия в программе регионы, где средняя стоимость жилья выше 3,5-3,7 млн рублей — это около 10 регионов, включая Москву и Московскую область, Санкт-Петербург и другие, говорит старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева.
По ее словам, новые условия могут охладить спрос на рынке первичной ипотеки, так как покупка жилья с использованием данной программы потребует более значительных вложений собственных средств заемщика по сравнению с действующей версией программы. «Кроме того, эффект низкой ставки практически нивелирован двузначным ростом цен на жилье», — добавляет она.
«По итогам года мы ожидаем темп роста, не превышающий показатели 2020 года, — около 16-17%, в том числе в связи с исчерпанием платежеспособного спроса в прошлом году», — отмечает эксперт.
Учитывая, что в течение последнего года именно «Господдержка-2020» была одним из основных локомотивов рекордного роста рынка ипотеки в стране, новые условия программы теперь окажут обратный эффект, уверен директор по развитию платформы «Цифровая ипотека» Дмитрий Охрименко. Он называет три фактора, которые будут этому способствовать:
- Планомерное повышение ключевой ставки ЦБ и следующее за этим неразрывно повышение ипотечных ставок
- Рост ключевой ставки повысит привлекательность депозитов — мы увидим перетекание средств населения из бетона обратно во вклады и другие банковские инструменты
- Снижение лимитов до 3 млн рублей развернёт спрос на регионы, не пользовавшиеся повышенным спросом в рамках программы, что тоже не добавит рынку динамики
С Охрименко согласна руководитель проекта «Ипотека» Frank RG Ольга Филиппова: «При повышении ключевой ставки будут расти ставки по ипотеке, также продолжает дорожать жилье — эти факторы негативно влияют на динамику спроса. Ожидается рост ставок по вкладам — это означает, что доля инвестиционных заемщиков снизится из-за появления альтернативного инструмента для вложения денег».
Контекст. По данным Frank RG, портфель ипотечных кредитов банков вырос в 2020 году на 20,75%, превысив 10 трлн рублей. Банки выдали кредиты на сумму почти 4,5 трлн рублей — это на 47% больше, чем в 2019 году.
В 1 квартале 2021 года ипотечный портфель вырос на 500 млрд рублей, что составляет более половины прироста розничного кредитного портфеля, писало ранее в своем обзоре Fitch. За весь год ипотека вырастет на 20% благодаря программе льготной ипотеки и низким ставкам, прогнозирует агентство. Качество активов остается высоким – на конец марта доля просроченных займов составляет менее 1%.
Ранее эксперты ЦИАН подсчитали, что по условиям обновленной программы россияне смогут купить не более 19% квартир во всех новостройках, которые есть на рынке. В ЦИАН обратили внимание, что после обновления размера максимального кредита доля подходящего жилья в Москве снизится с 58% до нуля.
Зачем вам об этом знать. Участники рынка и внешние эксперты неоднозначно оценили влияние обновленных условий льготной ипотеки на рынок. Из их оценок можно сделать вывод, что рынок ждет некоторое «охлаждение» и что сильно будет влиять то, какими темпами ЦБ намерен повышать ключевую ставку.