Банк России в новом обзоре финансовой стабильности перечислил риски, которые видит на рынке ипотечного кредитования, а также назвал возможные способы их минимизировать. Как заявила первый зампред ЦБ Ксения Юдаева на онлайн-брифинге, у регулятора есть все необходимые инструменты для этого.
Детали. Потенциал роста спроса на жилье за счет удешевления ипотеки исчерпан, указывает ЦБ в обзоре. Масштабное стимулирование ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом темпов строительства и доходов населения, создает риски ценовых пузырей и роста долговой нагрузки россиян, считают в ЦБ. Юдаева подчеркнула, что если в прошлом обзоре регулятор считал риски пузырей теоретическими, то сейчас они требуют мер со стороны ЦБ.
На что еще обратил внимание регулятор:
- Цены на жилье сильно росли в 2020 году, во многом за счет популярности льготной ипотечной программы на покупку жилья в новостройках. Цены продолжили расти и в 1 квартале 2021 года: к 1 апреля цены на первичном рынке в годовом выражении выросли на 17,6%, на вторичном — на 13,6% (данные Росстата). В отдельных регионах рост цен достиг 20-30%, а доходы населения продолжили падать. Это привело к тому, что доступность покупки жилья в ипотеку для населения почти не изменилась, несмотря на заметное снижение ставок по ипотеке с начала пандемии — с 8,7 до 7,3%.
- ЦБ обратил внимание на активный рост выдач кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%). На первичном рынке доля таких кредитов выросла с 24% во 2 квартале 2020 года до 45% в 1 квартале 2021 года, на вторичном — с 30% до 33%. Юдаева напомнила, что на прошлой неделе ЦБ для ограничения рисков ужесточил макропруденциальные требования к таким кредитам. Регулятор с 1 августа повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с соотношением «кредит/залог» от 80% до 85% (новые значения — от 50 до 100 п.п. в зависимости от показателя).
- Если цены на жилье продолжат быстро расти или ЦБ заметит ухудшение стандартов кредитования, он может ужесточить макропруденциальную политику по ипотечным кредитам, которые банки выдают заемщикам с высоким значение долговой нагрузки, подчеркивается в обзоре. ЦБ также недавно попросил расширения своих полномочий, в частности, право вводить прямые количественные ограничения на выдачу некоторых видов кредитов, напомнила Юдаева.
- По итогам 1 квартала 2021 года, долговая нагрузка россиян (коэффициент обслуживания долга, рассчитывается как соотношение платежей по кредитам к совокупной величине располагаемых доходов населения) обновила исторический максимум, увеличившись до 11,9% (предыдущий рекорд был в марте, тогда долговая нагрузка достигла 11,7%). Основной вклад в рост нагрузки внесли необеспеченные потребительские кредиты. Вклад ипотеки, несмотря на высокие темпы роста этого типа кредитования (23% в годовом выражении), «был компенсирован снижением ставок по кредитам в среднем до 7,3% годовых».
- В ожидании дальнейшего роста цен растет спрос на жилье: ЦБ, в частности, по косвенным признакам видит увеличение числа инвестиционных сделок. Регулятор также выявил новую схему, при которой заемщик пытается взять несколько ипотечных кредитов в один день, рассказала Юдаева. Пока она не получила широкого распространения, но ЦБ мониторит ситуацию. Регулятор также отслеживает ситуации, когда россияне берут необеспеченные кредиты для первоначального взноса по ипотеке, но существенного роста таких случаев пока нет.
Контекст. Об опасениях регулятора относительно высокой долговой нагрузки населения и связанных с ней «пузырях» в некоторых сегментах Юдаева заявила 17 мая, выступая в Госдуме. Тогда она не называла конкретные сегменты, подверженные таким рискам. Она отметила, что если в 2020 году ЦБ волновала стабильность финансовых рынков, то сейчас тема пузырей и долговой нагрузки россиян выходит на первый план.
Согласно экспресс-мониторингу Frank RG, в апреле банки выдали рекордный объем розничных кредитов — 1,3 трлн рублей, в том числе ипотечных кредитов на 562 млрд рублей (рост на 11,3% к марту). Качество ипотечного кредитного портфеля ЦБ пока оценивает как высокое — доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней составляет 1,2%, говорится в обзоре.
Зачем вам об этом знать. ЦБ указал на риски в ипотеке — судя по его риторике, они растут. За этим могут последовать изменения в регулировании.
