Ипотека — 2026: кредит со сложным будущим
Розничный банковский бизнес в 2025 году остался в глубоком минусе. Все основные направления — потребкредиты, ипотека и автокредитование — к декабрю показывали снижение от 21% до 44%. Затянувшийся период высокой ключевой ставки заставил россиян позабыть о кредитах.
Ипотека стала наименее пострадавшим, даже стабильным сегментом розничного кредитного рынка в 2025 год, констатирует партнер компании FTPartners Дмитрий Тарасов. По его подсчетам, ипотечный рынок хотя и сократился почти на 1 трлн рублей, все же снижение прошло по нижней границе — всего на 21% в годовом выражении.
Как банки смогли сохранить ипотеку в штучном виде и сможет ли ситуация измениться в 2026 году, разбирались Frank Media.
Что произошло с рынком ипотеки в 2025-м: год без льгот
После остановки массовой льготной ипотеки ее место логично и прочно заняли другие госпрограммы и рассрочка от застройщика. Кроме того, появилась так называемая донорская ипотека. Предприимчивые россияне, имеющие основания для ипотечных льгот, могли стать донорами у тех, кто доверит им владение недвижимостью.
К декабрю 2025 года, по данным Frank RG, доля льготных программ на ипотечном рынке составляла 77%.
Первую часть года, после сворачивания массовой льготной ипотеки и высокой ключевой ставки, рынок жилья, по словам руководителя аналитического центра Дом.рф Михаила Гольдберга, на 40% состоял из выдач рассрочки от застройщиков. Они выдали россиянам более 1,5 трлн рублей.
Центробанк неоднократно говорил об опасности рассрочки: если у покупателя нет полной суммы на квартиру и он рассчитывает на последующее оформление ипотеки, то его могут ждать проблемы, если банк не согласует ее оформление. Регулятор выступал за передачу в бюро кредитных историй сведений о рассрочке. Кроме того, в июле 2025 года ЦБ выпустил информационное письмо, в котором назвал продажу квартир в рассрочку негативным явлением для застройщиков и рынка недвижимости в целом.
Но рассрочка от застройщика продержалась на рынке недолго. Ее сокращение было зафиксировано уже в августе 2025 года. Тогда исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина заявляла, что в массовом жилье этот показатель снизился с 30% в начале года до 14% в апреле и до 7% в августе. Застройщики подтверждали, что сами стали осторожнее относиться к инструменту.
На снижении популярности рассрочки сказались сразу несколько факторов. Во-первых, застройщики столкнулись с первыми неплатежами клиентов и пересмотрели свои финансовые возможности. Во-вторых, к программе стали осторожнее относиться сами банки, от которых зависит, получит застройщик проектное финансирование или нет. В-третьих, популярность упала после отмены банковских комиссий, которые банки взимали с застройщиков за доступ к льготной ипотеке. Они в полном объеме ложились, конечно же, на заёмщиков.
Хрупкий мир
Восстановление ипотечного рынка после периода высокой ключевой ставки началось только в конце 2025 года. Однако Гольдберг заявлял, что это оживление «очень хрупкое». Он связывал подъем с тем, что граждане и банки ускорили выдачу «Семейной ипотеки». Однако ускорение связано с тем, что Минфин урезал возмещение процентной ставки для банков. Маржа вместо 2,5% станет 2%.
Восстановлению рынка, помимо высоких ставок, мешает и рост цен на недвижимость. По оценке аналитиков Дом.рф, темпы роста цен на строящееся жилье ускоряются с июня 2025 года. Так, по итогам ноября жилье на первичном рынке выросло в цене на 1,8%, что было вызвано активизацией спроса во втором полугодии. Суммарно за 11 месяцев 2025 года цены на первичном рынке выросли на 8,3%.
Спрос растет несмотря и на то, что только 8,3% граждан могут накопить на первоначальный взнос в 20% за два года, заявлял зампред правления Сбербанка Тарас Скворцов. По его словам, с 2019 года средний срок накопления на первоначальный взнос вырос в 2,7 раза.
Помимо этого, на протяжении года росла и доля проблемных кредитов, выданных на покупку жилья. По данным на первое полугодие 2025 года, средняя задолженность заемщика с ипотекой составила 4,1 млн рублей, увеличившись с начала года на 5,1%, говорилось в материалах ЦБ.
Чего рынку ипотеки ждать от 2026 года: мнение экспертов
По прогнозу Минфина, рынок ипотеки в 2026 году останется на уровне прошлого года (4 трлн рублей), но с ростом доли рыночных программ. Ведомство ожидает, что с учетом снижения ключевой ставки процентные ставки по рыночным программам уменьшатся на 4-5 процентных пункта.
При этом аналитики Сбербанка считают, что выдача ипотеки в 2026 году может вырасти на 40%, до 5,6 трлн рублей. Сильнее всего, по их прогнозу, прибавят выдачи по рыночным программам – с 0,8 трлн до 1,8 трлн рублей. По госпрограммам рост составит с 3,2 трлн рублей до 3,8 трлн рублей.
Руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин прогнозировал, что в 2026 году рынок ипотеки увеличится примерно на четверть, до 5,3 трлн рублей. Он также отмечал, что рынок может стать более сбалансированным, когда на один рыночный кредит будет приходиться один льготный, а не три, как сейчас.
Основное оживление на рынке жилья можно будет наблюдать во второй половине 2026 года, считает руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников. При этом, если ключевая ставка снизится до 12% к концу 2026 года, то можно ожидать ипотечные ставки на уровне 15%.
«Мы уже приближаемся к диапазону, который более типичен для российского рынка. Это, во-первых, привлечет дополнительных покупателей на рынок. И другая новость в том, что на рынок вернутся в том числе продавцы, потому что многие с рынка ушли, поняв, что не продается. <…> Есть не только отложенный спрос, но и отложенное предложение», — пояснял Матовников.
По прогнозу ЦБ, ключевая ставка в 2026 году должна снизиться до 13-15%. После снижения процентных ставок вырастут выдачи кредитов и спрос со стороны граждан, говорилось в дайджесте госкорпорации Дом.рф. Там же отмечалось, что в 2026 году рост выдачи ипотеки по госпрограммам может, напротив, замедлиться из-за снижения компенсации банкам. Госкорпорация прогнозирует, что в текущем году объем выдачи ипотечных кредитов составит около 4,6 трлн рублей.
Партнер компании FTPartners Дмитрий Тарасов говорил, что в 2026 году рынок кредитования ждет «неясное будущее» из-за более медленного снижения ставок, а также изменения льготных программ.
Неоптимистичный прогноз дал и первый зампред ВТБ Дмитрий Пьянов, который утверждал, что пока не удастся стабилизировать инфляцию и инфляционные ожидания, у рыночной ипотеки будет сложное будущее.
Он считает, что спрос на ипотеку по рыночным программам будет просыпаться при наличии процентных ставок в 10-12%, что, по его мнению, может произойти за пределами 2026-го и даже 2027 года. Вместе с этим даже при ставке в 10% у банков будут опасения по реализации стрессового сценария, а, следовательно, они будут осторожны, и при выдаче ипотеки по низким ставкам они будут закладывать возможность повышения ставок на долгосрочном горизонте, резюмировал Пьянов.