На ближайшие пару лет проектов для получения ВНЖ в Греции точно хватит

Реклама. ИП Немцов Игорь Игоревич 771001108549. Erid:2SDnjcPXEZ1

— В сентябре изменились условия для получения «золотой визы» Греции — порог инвестиций значительно вырос. Как, по вашим оценкам, это повлияет на спрос со стороны российских инвесторов? Будут ли они готовы и дальше вкладывать в греческую недвижимость?

— Программа действительно изменилась, но она продолжает работать, и у нее большой потенциал. С 1 сентября увеличилась минимальная стоимость недвижимости, которую необходимо приобрести для получения ВНЖ, — теперь она составляет €800 тыс. в самых популярных и инфраструктурно развитых регионах, например, в Афинах, Салониках, на Крите, Миконосе и других крупных островах. В остальной части страны порог — €400 тыс.

При этом площадь одного объекта не может быть менее 120 кв. м. Раньше же минимальный порог был всего €250 тыс. в большинстве регионов или €500 тыс. в самых центральных и инфраструктурно развитых.
Интересно, что новый закон сохраняет возможность получить ВНЖ за покупку недвижимости в любом регионе страны (даже центре Афин) и любой площади стоимостью всего от €250 тыс. Правда, это должна быть недвижимость особого типа.

— Какие это объекты?

— Для тех, кто не готов тратить больше €250-300 тыс., но хочет получить греческий ВНЖ, есть опция, самая интересная на наш взгляд, — приобрести апартаменты в проектах реконструкции бывших коммерческих зданий, например, отелей или офисных центров. Застройщики покупают эти объекты и полностью перестраивают в современные жилые комплексы с апартаментами.
Таких объектов в Греции пока не очень много, но они есть и будут появляться. Власти заинтересованы в развитии этой программы: за счет бизнеса они реновируют устаревшие здания и расширяют арендный фонд, который сейчас крайне невелик. Сами застройщики до последнего не знали, как изменятся правила и какие инструкции в них будут прописаны. Конечно, у многих компаний были наработки по проектам, которые они хотели выкупить, и сейчас они начали их реализовывать. С каждым месяцем таких проектов будет появляться все больше, но их не так просто найти без профессионалов.

— Интерес к программе «золотой визы» остается у россиян?

— Греция еще в 2022 году приостановила прием заявлений на ВНЖ от граждан России и Беларуси. Но есть и решение — россиянам, как и белорусам, для получения «золотой визы» нужно второе гражданство, например, Израиля, Армении, Вануату, Турции — в целом любое подходящее. Даже несмотря на необходимость второго паспорта, заявок от россиян, которые заходили на греческий рынок, всегда было много, особенно последние полгода, перед повышением инвестиционных требований.

Греция — привлекательная страна для инвестиций, а ее программа ВНЖ — одна из наиболее доступных в Европе.

Высокий спрос сохраняется, просто не носит ажиотажного характера. Покупатели взяли паузу: думают, взвешивают, ищут подходящие по цене и условиям объекты.

— Такие проекты под реконструкцию появляются на сайтах агентств недвижимости?

— Почти нет. Поскольку таких проектов пока очень мало, девелоперы их реализуют через компании, которые предоставляют услуги по получению ВНЖ за инвестиции, потому что это открывает им доступ к внешнему рынку. Например, у нашей компании уже есть наработанная база застройщиков, и мы точно знаем, что они выводят на рынок или собираются выводить. Мы получаем от них информацию об актуальных проектах, наши юристы проверяют всю документацию, чтобы эти проекты подходили под ВНЖ, и только после этого мы предлагаем их своим клиентам. Сделать это самостоятельно не под силу ни одному покупателю.

Важно учитывать множество технических и юридических аспектов. Например, по греческим правилам у жилой недвижимости обязательно должен быть балкон, а это не везде возможно сделать.

Так что, если хотите купить такой объект, нужно обращаться к нам либо к другим компаниям, которые специализируются на ВНЖ за инвестиции. В нашей базе есть проекты, которые застройщики предлагают на эксклюзивной основе, потому что мы давно сотрудничаем и обеспечиваем им львиную долю продаж.

Апартаменты в таких проектах идеальны под сдачу. Большинство из них расположены в самом центре, где много университетов, крупных компаний. В Греции есть большой дефицит жилья под долгосрочную аренду, так что мы ждём активности от девелоперов. На ближайшие пару лет проектов под ВНЖ точно хватит.

— Какие регионы наиболее привлекательны для таких объектов?

— Прежде всего Афины и пригород Афин, потому что здесь самая дорогая аренда жилья, не связанная с сезонным спросом. Тут есть прекрасные живописные районы — Глифада, Пирей. Островные локации — точно нет. Салоники, Халкидики — возможно, но там меньше площадей, которые можно реновировать.

— Каков средний бюджет? Минимальный порог в €250 тыс. вовсе не гарантирует, что получится найти подходящий вариант в таком бюджете.

— На самом деле можно, в Греции достаточно проектов за €250-300 тыс. в хороших локациях.

— Какова доходность и срок окупаемости таких объектов при текущей конъюнктуре?

— Средний срок окупаемости, как и везде в Европе, — 20-25 лет. Доходность — около 4%, хотя есть проекты, где можно получить и 5%. Если не прибегать к услугам управляющей компании и сдавать самому, можно рассчитывать на большую доходность, но в среднем это около 5-6%. Подчеркну — мы говорим про чистую арендную доходность и не берем в расчет капитализацию от прироста стоимости. Наши клиенты, как правило, строят долгосрочные планы и не собираются продавать свою недвижимость, потому что иначе потеряют ВНЖ. Так что основной критерий — арендный доход.

— Что сегодня представляет собой рынок недвижимости Греции? Насколько он устойчив по сравнению с Турцией и ОАЭ? В чем его преимущества для россиян перед другими европейскими рынками?

— В Греции здоровый и органический рынок. Мы все еще наблюдаем плавный рост цен, который имеет предсказуемую динамику. Именно поэтому можно утверждать, что в перспективе двух-трех лет этот органический рост продолжится. Средний прирост стоимости составляет около 10% в год. Это значит, что если сейчас вложиться в греческую недвижимость не для ВНЖ, а для последующей перепродажи, то можно неплохо заработать. Тем более что в стране временно отменен налог на прирост капитали, как, кстати, и НДС. Так что принципиальное отличие греческого рынка недвижимости от, скажем, дубайского — в его здоровом росте. В том же Дубае последние пару лет недвижимость продают на ажиотаже. В Греции нет острых ценовых скачков.

— Насколько вообще популярна программа «золотая виза» Греции у россиян, если сравнивать с аналогичными программами других стран?

— За последний год число заявок на получение ВНЖ через покупку недвижимости в Греции выросло вдвое. Причина на поверхности: осенью менялись условия, и те, кто имели такие планы, стремились успеть получить ВНЖ до вступления в силу новых правил. Сколько среди них россиян, оценить трудно, потому что граждане России участвуют в программе через альтернативное гражданство. Тем не менее россияне активно интересуются программой, потому что Греция предлагает минимальный вход за инвестиции — все еще €250 тыс., все остальные аналогичные программы дороже. Для сравнения: получение ВНЖ по «золотой визе» в Испании обойдется в €600 тыс. с налогами, на Кипре нужно вложить от €300 тыс. + НДС и другие сборы.

Многие наши клиенты получают с нами гражданство за инвестиции, например, Вануату. Оно самое быстрое, паспорт можно оформить за 4 месяца, а затем подавать на получение греческого ВНЖ. Такая комбинация продуктов стала настолько популярной, что мы стали предлагать ее под ключ. За инвестиции в €400 тыс. инвестор вместе с нами получает и второй паспорт, и покупает недвижимость в Афинах, и оформляет ВНЖ на всю свою семью. Все налоги, государственные сборы, юридическое обслуживание — включены в стоимость. А общий срок — приемлемый, всего 6-9 месяцев.

— Дело только в деньгах или есть другие факторы, влияющие на выбор страны?

— Деньги решают многое, но не все. Для россиян Греция привлекательна еще и тем, что это православная страна, а менталитет во многом похож на наш. Многие соотечественники приобретают там недвижимость, чтобы получить документы, а в итоге остаются жить. Здесь отличные школы, международные университеты.

Есть и еще один момент, особенно важный сегодня: мы можем запустить процесс получения документов без оформления Шенгенской визы. После покупки недвижимости инвестор получает временный ВНЖ, с ним он и члены его семьи могут путешествовать в Грецию без визы. Инвестору надо как минимум один раз приехать в Грецию для сдачи биометрии. Все остальное можно сделать дистанционно.

Переезжать в Грецию инвестору не обязательно. Любой другой ВНЖ, полученный через работу или стартап, будет требовать проживания в стране более 6 месяцев в году, и соответственно, становления налоговым резидентом. Здесь таких обязательств не возникает.

Вы можете использовать ВНЖ, чтобы получить безвизовый доступ к странам Шенгена или чтобы открыть счет в банке, или, очень популярный сейчас запрос, чтобы разморозить заблокированные активы в ЕС. Статус резидента Греции, то есть Евросоюза, сейчас скорее инструмент для преодоления международных ограничений.

Автор — Ольга Селина