Драмы нет и не будет: застройщики объяснили банкам, почему не будут снижать цены
Застройщики не ожидают снижения цен на недвижимость в ближайшее время, заявил руководитель управления по финансам ГК «Самолет» Андрей Давыдов во время выступления на «Финансовом конгрессе Банка России». По его мнению, рынок будет развиваться по так называемой «китайской модели».
«Мы не верим в снижение цен, потому что 214-ФЗ сейчас построен таким образом, что мы строим за кредитные деньги. И если мы снижаем цены, то падает выручка, доходная часть модели снижается, инфляция все равно сохраняется и себестоимость растет. Застройщик не сможет банально вернуть кредит», — пояснил он. Цены будут управляться через предложение, то есть застройщики будут удлинять срок строительства жилья, сокращая объем предложения.
Снижения цен не стоит ожидать на рынках крупных городов, убежден старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. Рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга с начала 2024 года отрезаны от действия льготной ипотеки из-за снижения лимита по этим программам. Но количество зарегистрированных ДДУ на этих рынках увеличилось даже после их снижения, что свидетельствует об успешной перестройке этих рынков, говорит Сергиенко. И ждет, что отмена льготных ипотечных программ в большей степени окажет влияние на региональные рынки, причем уже в июле этого года.
В пользу того, что у девелоперов не будет необходимости корректировать ценовую политику будет и обеспеченность застройщиков проектным финансированием. Он если и ждет корректировки цен, то за счет «акций» от застройщиков».
«Они не обладают запредельной маржинальностью и возможностью сильно корректировать цены вниз. Поэтому в среднесрочной перспективе спрос с высокой вероятностью будет регулироваться за счет предложения», — подтвердил Сергиенко слова Давыдова. Застройщики будут сокращать предложение, так как спрос все же будет снижаться, уверен Денис Братцев из ВТБ.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN» Олег Репченко также считает, что пересмотра цен на жилье не будет. «Во время ажиотажа на фоне повышения ключевой ставки в прошлом году и в преддверии окончания ипотеки с господдержкой в конце весны – начале лета этого года застройщики увеличили продажи и сформировали хороший задел на будущее, так что необходимости устраивать распродажу жилья сейчас у них нет», — считает Репченко. Он прогнозирует, что к концу текущего года застройщики начнут увеличивать число различных акций, но основным инструментом для поддержания спроса будет субсидированная ипотека от застройщиков на ограниченный срок.
Однако со временем рынок недвижимости ждут «сложные времена», утверждает предправления банка Дом.PФ Артем Федорко. В его базовом сценарии — значимое снижение темпов продаж на протяжении года-полутора. «При этом, скорее, ждем не снижения цены, а какой-то весьма умеренный рост», — отмечает Федорко. У рынка есть определенный запас проданного жилья, по его мнению, «драмы на рынке пока нет». «У застройщиков есть возможность регулировать темпы продаж и темпы строительства. То есть они могут медленнее строить», — добавил он.
По данным АКРА, по итогам мая 2024 в России уже наблюдается минимальный ввод жилья, начиная с 2021 года.
Официально программа льготной ипотеки истекла 1 июля этого года. Центробанк уже несколько лет пытается охладить рынок ипотеки наряду с остальным розничным кредитованием. Регулятор несколько раз увеличивал размеры коэффициентов риска по ипотеке с невысоким первоначальным взносом, менял нормы резервирования. В 2024 году ко всем ранее применяемым мерам обещают добавить и макропруденциальные лимиты (МПЛ). Льготные программы привели к разрыву в стоимости между первичным и вторичным жильем до 40%, ранее обращал внимание ЦБ. Кроме того, ЦБ до конца года обещает изменить систему оценки кредитного риска для кредитования застройщиков. По словам директора департамента банковского регулирования и аналитики Александра Данилова, сейчас критерии довольно формальные и регулятор намерен сделать их более содержательными.
при участии Дарьи Абрамовой