Ипотека в 2024 году останется без рекордов

В 2023 году выдача ипотечных кредитов оказалась рекордной, увеличившись на 62%, следует из обзора рейтингового агентства «Эксперт РА» «Ипотечное кредитование в 2024 году: меньше роста – больше качества». Рост портфеля у российских банков составил 29% без учета секьюритизации кредитов.

Аналитики агентства считают, что рост был спровоцирован расширением льготных программ вследствие «двукратного разрыва в стоимости льготного и рыночного ипотечного кредитов». В этом году они рекордов от рынка не ждут, однако снижение спроса и выдачи положительно скажется на качестве портфеля.

По прогнозу «Эксперт РА» объем выдач ипотечных кредитов в 2024 году снизится на 30%, а рост ипотечного портфеля не будет превышать 13%.

«Новых ипотечных рекордов в текущем году мы не ожидаем, поскольку снижению выдач будет способствовать существенная трансформация льготных программ», — говорится в нём. Также там отмечается, что на рынок ипотеки будет оказывать влияние усиление контроля со стороны Банка России по вопросу качества выдаваемых кредитов, что приведет к охлаждению рынка.

Эксперты уточняют, что на текущий момент качество ипотечного портфеля остается на высоком уровне. «Уровень просроченной задолженности в портфеле по итогам 2023 года опустился ниже 0,4% за счет опережающего роста портфеля (29%) над динамикой просроченной задолженности (4%)», — отмечается в обзоре. Хотя в последние годы неуклонно росла доля кредитов, выданных заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН). На протяжении 2023 года и первого квартала 2024 года ЦБ пытался это предотвратить, несколько раз увеличивая размеры коэффициентов риска по ипотеке с невысоким первоначальным взносом. И это сработало — уже в четвертом квартале 2023 года доля ипотеки с первоначальным взносом в размере 20% упала в выдачах с 49% до 12%. При этом «Эксперт РА» ожидает, что в текущем году доля «проблемных» кредитов с показателем долговой нагрузки заемщика выше 80% снизится с 47 до 30%.

«В перспективе возможно распространение ограничений на срочность кредитов, увеличение которой банки используют для занижения расчетного ПДН в целях уменьшения регуляторной нагрузки на капитал, что также несет риски ухудшения обслуживания задолженности в будущем», — говорится в обзоре «Эксперт РА».

Вместе с этим эксперты агентства ожидают, что в 2024 году ко всем ранее применяемым мерам добавятся и макропруденциальные лимиты (МПЛ). Ранее сообщалось, что комитет Госдумы рассмотрел в первом чтении поправки в законопроект о лимитах на выдачу жилищных ссуд, согласно которым ЦБ сможет ограничивать банкам выдачу ипотеки, но с условием согласования их с Минстроем. Но Банк России не поддержал идею по согласованию МПЛ для ипотеки с министерством, так как это противоречит статусу регулятора и его полномочиям.

«В результате применяемых мер темпы роста кредитования замедлятся, однако в структуре портфеля будет повышаться доля качественных заемщиков, что снизит риски потерь для банков в случае наступления кризиса», — прогнозируют эксперты агентства.

Несмотря на предполагаемое окончание действия льготных программ с июля, например, семейная ипотека будет продлена на несколько лет. Кроме того, льготная ипотека будет продлена в отдельных регионах.

«Итогом подобных изменений станет более адресный характер ипотечных госпрограмм, которые будут направлены, прежде всего, на поддержку слабозащищенной части населения и снизят инвестиционную составляющую в ипотеке за счет государства», — прогнозирует «Эксперт РА». По итогам 2024 года доля льготных ипотечных программ на рынке может снизиться до 45%, но все равно останется на высоком уровне за счет невысокого спроса на рыночную ипотеку.

Так, согласно базовому сценарию агентства, в 2024 году основные меры государственной поддержки населения сохраняться, но вместе с ужесточением требований их предоставления, а также с усилением внешних экономических ограничений против организаций реального и финансового секторов.