ЦБ предупредил о рисках ипотеки с аккредитивами и при переуступке ДДУ
Банк России фиксирует появление новых схем при покупке строящегося жилья, несущих риски для покупателей, говорится в сообщении регулятора. Одна из схем выглядит так: некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.
«Риски для граждан в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен», — заявляет ЦБ.
Кроме того, есть отдельные случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется, обращает внимание Банка России. В этом случае человек несет риски уже в случае дефолта застройщика: в случае невыполнения застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).
«Банк России усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в законе об участии в долевом строительстве, которым предусмотрено привлечение застройщиком средств граждан на основании договора ДДУ с использованием счетов эскроу, чтобы минимизировать риски для граждан», — отмечает ЦБ. «Банки и застройщики, которые практикуют такие схемы, по сути, пользуются неосведомленностью людей. В частности, в законе четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а указано, что это должно произойти в соответствии с договором, но не позже момента сдачи дома в эксплуатацию. На практике это означает, что формально можно составить договор таким образом, что средства останутся без страховой защиты в течение нескольких лет, пока строится дом, или часть средств не будет направляться на счет эскроу. При этом люди могут не понимать рисков, которые они в связи с этим на себя принимают», — добавляет регулятор.
Банк России считает такие практики недопустимыми: банкам следует обеспечивать качественное банковское сопровождение долевого строительства и обращать внимание на стоимость (нерыночные условия), указанные в договорах долевого участия, заключаемых между застройщиками и юридическими лицами (в том числе аффилированными), заявляет ЦБ.
- Банк России в ближайшее время планирует завершить работу по созданию комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указываться на недопустимость навязывания людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов. В случае несоблюдения стандарта будут применяться предусмотренные законодательством меры принуждения. Если банк предоставляет неполную или недостоверную информацию заемщику, Банк России рассмотрит возможности применения ФЗ N192-ФЗ2 в части приостановки продаж таких продуктов.
- Помимо этого, Банк России проработает возможность внесения изменений в регулирование, направленных на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска (LTV3, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе — на МПЛ4). Это ограничит выдачу таких рискованных кредитов. Будет также проведена надзорная проверка корректности оценки банками стоимости недвижимости при расчете LTV.
- Также Банк России планирует обсудить с правительством возможности внесения изменений в правила выдачи ипотеки с господдержкой, направленных на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно, что защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой. Одновременно Банк России считает необходимым обратиться в Минстрой с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в ФЗ N214‑ФЗ, которые бы препятствовали реализации описанных выше схем.
ЦБ рекомендует гражданам обращать пристальное внимание на договоры ДДУ, а именно ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счетах эскроу. «Для снижения рисков средства вне счета эскроу должны находиться не дольше, чем это требуется для обеспечения расчетов (как правило, не более нескольких дней с даты регистрации ДДУ). Существенные отклонения от этого, а также упоминание в договоре расчетов через аккредитив могут быть признаками того, что договор составлен не в интересах покупателя и несет для него дополнительные риски», — заявляет ЦБ.