Застройщики и банки не могут договориться о том, как выдавать льготную ипотеку

Банк России считает, что появление комиссий для застройщиков от банков для выдачи льготных ипотечных кредитов — следствие того, что масштабы льготной ипотеки не были вовремя ограничены. Об этом заявил в своем выступлении на комиссии РСПП по жилищной политике начальник центра анализа рынка недвижимости при департаменте банковского регулирования ЦБ Александр Копылов.

С осени 2023 года правительство ужесточило параметры выдачи льготной ипотеки: заемщикам подняли первоначальный взнос с 15 до 20%, а банкам снизили на 1 процентный пункт предельную величину субсидии. После этого банки решили компенсировать субсидии за счет застройщиков. Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и Росбанк (занимают около 80% рынка) приняли решение с января 2024 года выдавать ипотеку только на покупку жилья у своих партнеров-застройщиков и ввели для них комиссию за выдачу кредитов. Практически сразу в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) поступили жалобы на банки.

Две рабочие недели января банки и застройщики вели переговоры, однако теперь конфликт фактически стал публичным. В четверг утром прошло сразу две встречи банкиров с застройщиками: в РСПП и «РИА-Новостях». На первой приняли участие Минфин, ЦБ и крупные банки.

Копылов заявил, что регулятору не нравится идея ввода комиссий для застройщиков, но при этом ЦБ также понимает, что банки пострадали и понесли убытки. Среди рисков, которые могут возникнуть на рынке из-за введения комиссии для застройщиков, ЦБ выделяет:

Ранее ЦБ уже заявлял, что даже при новых условиях льготные государственные программы ипотечного кредитования остаются прибыльными для банков.

Копылов указал, что ЦБ уже запросил у банков отчеты, показывающие снижение прибыли организации. Регулятор также проанализирует, как эти потери сопоставимы с величиной требуемой комиссии от застройщиков.

Минфин не будет возвращаться к прошлым параметрам выдачи льготной ипотеки, которые предполагали субсидии кредиторам в размере 2,5%, заявил заместитель директора департамента финансовой политики Минфина Осман Кабалоев.

«Нужно, видимо, чтобы прошло какое-то время, чтобы посмотреть в региональном разрезе, какие будут идти выдачи, как ситуация с выдачами перестроится по субъектам, округам. Думаю, что дальнейшее обсуждение можно будет проводить после того, как мы этот мониторинг проведем», — заявил Кабалоев. И напомнил банкам и застройщикам, что вообще-то ипотека — рыночный продукт.

Президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец сравнил регуляторов с человеком, который спрашивает у летящего из окна небоскреба: «Как дела?», надеясь услышать «Пока хорошо».

Даже при наличии субсидии ставки по льготному кредитованию с марта 2024 года на фоне ужесточения регулирования маржа от выдачи таких кредитов будет нулевой, рассказал исполнительный директор «Домклик» Сбербанка Артем Герасимович. С марта 2024 года Банк России повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). Впрочем, зампред правления ВТБ Георгий Горшков ранее заявлял, что в связи с сокращением субсидий на 0,5 п.п. по всем госпрограммам с конца 2023 года льготная ипотека стала убыточной для банков. Горшков назвал сложившуюся ситуацию на рынке «нездоровой». В четверг представитель госбанка заявил, что ситуацию с льготными кредитами лучше регулировать через размер первоначального взноса и адресность самих программ

«Мы считаем, что субсидирование позволит поддержать рынок. Выдачи среднемесячные в первом полугодии могут быть на уровне 313 млрд рублей, что, собственно, поддержит застройщиков и клиентов, у которых есть спрос», — заявил Герасимович. При этом при отсутствии субсидирования Сбербанк прогнозирует снижение выдачи ипотеки на 82%.

Управляющая ипотечным кредитованием банка УБРиР Елена Зварыкина отметила, что банк не ввел комиссию по причине того, что «экономика продукта и ресурсы позволяют эту комиссию не вводить».

Застройщики прямо указывали, что лучше бы пересмотреть предельную ставку по льготной ипотеке (сейчас по одной из популярных программ на новостройки она составляет 8%, а по семейной — 6%. — FM), потому что увеличение цен — не выход для рынка. При случае многие участники напоминали про 1,5-триллионную прибыль Сбербанка, о которой он отчитался вчера.

За последние пять лет ситуация с доступностью жилья в России заметно ухудшилась, напомнила вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди: цены в крупнейших агломерациях выросли на 67% при том, что объемы строительства оставались стабильными. В результате коэффициент доступности жилья поднялся выше шести, что говорит о «крайней» недоступности жилья.