После повышения ключевой ставки Банком России 28 октября 2023 года до 15% (сейчас она — 16%), банки активно начали ужесточать условия по льготной ипотеке. Вслед за этим правительство ограничило сумму льготных кредитов, параллельно снизив его для столичных регионов вдвое. Кроме того, власти снизили размер субсидий за льготные кредиты. Рынок отреагировал незамедлительно.
Банки выбирают ограничения
Банки решили компенсировать субсидии за счет застройщиков. Так, Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и Росбанк приняли решение с января 2024 года выдавать ипотеку только на жилье своих партнеров. Совокупно эти банки занимают 87% рынка ипотеки, по данным Frank RG за ноябрь 2023 года.
- Сбербанк планировал с 11 января начать предоставлять льготную ипотеку на покупку готового и строящего жилья только при условии их субсидирования аккредитованным застройщиком. «Для поддержания клиентов и партнеров принято решение не останавливать выдачи, а продолжить кредитование по новым условиям. С 11 января подписание кредитного договора будет возможно при условии субсидирования аккредитованным партнером», — заявляли в пресс-службе госбанка.
- Вслед за Сбером ВТБ тоже принял решение выдавать льготные ипотечные кредиты только при условии их субсидирования аккредитованным застройщиком с 12 января. При этом в пресс-службе банка отмечали, что если застройщик не будет подходить по новым условиям, то заемщик сможет оформить кредит по базовым программам.
- Росбанк с 15 января ввел условие, согласно которому клиенты не могут совершить сделку на покупку квартиры по программе ипотеки с господдержкой без применения опции субсидирования от застройщика, подтвердили Frank Media в колл-центре банка.
- С 15 января и в Альфа-банке начало действовать условие о выдаче льготной ипотеки только при субсидировании от застройщика, заявили Frank Media в службе поддержки. Новое правило не распространяется на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Между тем, к декабрю 2023 года льготная ипотека занимает львиную долю ипотечного бизнеса. По программам с господдержкой выдача за ноябрь составила 495 млрд рублей, а доля льготной ипотеки в структуре выдачи кредитов достигла 67%, пишут Frank RG, а по оценкам ЦБ доля приблизилась к 75%. В декабре она продолжила расти, следует из обзора ЦБ, так как выдачи ипотечных кредитов с господдержкой выросли на фоне ожидаемых ужесточений по ряду программ, а рыночные программы напротив — теряли популярность.
Застройщики и ЦБ против комиссий
Практически сразу в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) поступили жалобы на банки, которые анонсировали введение в январе новых условий ипотечных кредитов по льготным программам. Требование от девелоперов выплачивать обязательные субсидии фактически оценивается ими как навязывание невыгодных условий договора.
«Взимание комиссий за выдачу льготных ипотечных кредитов создает риски», — заявил ЦБ в ответ на зародившийся «тренд». Но регулятора больше всего беспокоит, насколько корректно банками оценивают стоимость заложенного жилья. Банк России отметил, что «комиссии могут быть в конечном итоге переложены застройщиками в цены, что увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья. Это несет риски для ипотечных заемщиков».
В пику крупнейшим игрокам рынка регулятор предложил оператору госпрограмм по ипотеке «Дoм.рф» увеличить лимит по выдаче льготной ипотеки для банков, которые не вводят комиссии для застройщиков, с целью «выровнять ситуацию на ипотечном рынке». Банки-авторы идеи о взимании комиссий отказались комментировать шаг ЦБ. Frank Media направили запросы в Сбербанк, ВТБ, Росбанк и Альфа-банк.
Коммерческий директор девелоперской компании ФСК Ольга Тумайкина заявила, что введение комиссии для застройщиков может стать причиной роста стоимости квадратного метра для покупателей. «Стоимость квартир, которые покупатели будут приобретать по программам льготного кредитования от упомянутых банков, вырастет минимум на 5%», — спрогнозировала Тумайкина. Она также отметила, что ФСК сейчас рассматривает альтернативные механизмы, позволяющие сохранить выгодные условия для покупателей. Frank Media также направили запросы в ПИК, «Самолет», «Эталон» и ЛСР.
UPD: Практика введения со стороны банков комиссий для девелоперов за оформление льготной ипотеки и работы только с аккредитованными партнерами нарушает конкуренцию, заявил на Дне финансов на выставке «Россия» во вторник, 16 января, «Интерфаксу» заместитель министра финансов Иван Чебесков. «Введение комиссий и то, что происходит на рынке ипотеки, никому не нравится — ни Центральному банку, ни Минфину, потому что рынок ипотеки довольно конкурентный, там много участников, а те практики, которые там начинаются, могут привести к ухудшению конкуренции. То есть те банки, у которых есть партнеры-застройщики, смогут выдавать льготную ипотеку, те, у которых нет, не смогут», — отметил чиновник. По его словам, такие практики нарушают конкуренцию, что не может не беспокоить Минфин и Банк России. «Мы активно мониторим ситуацию, мы договорились с банками, что держим активную связь и будем смотреть, как будет развиваться рынок льготного кредитования, и принимать соответствующие меры при необходимости», — добавил он.
